|
Выбирать пока не
приходится
Лишь каждая пятая
украинская компания удовлетворена характеристиками арендуемых складских
помещений
 По
данным компании DTZ, на сегодняшний день полноценными складскими помещениями
столичный рынок реально обеспечен примерно на 20%. Именно потому многие
инвесторы рассматривают сегодня данный сегмент рынка недвижимости как
привлекательный и перспективный.
Справка. По данным АН «Полесье», общая емкость
рынка складских помещений составляет сегодня в Киеве ок. 500 тыс. м2 при
потребности 0,8–1 млн. м2. Однако более подробная информация на этот счет
отсутствует, поскольку до 75% помещений, используемых под склады, либо вообще не
зарегистрированы как складские, либо не зарегистрированы права их аренды и
собственности.
За границей существует несколько классификаций
складских помещений. В Центральной и Восточной Европе активно используется
классификация, которая является аналогом классификации офисной недвижимости.
Согласно ей, склады позиционируются по классам: А, А-, В и С.
По словам регионального директора компании DTZ
Анны Максимчук, «в Киеве есть и другие буквы», то бишь помещения, которые не
подпадают ни под одну позицию классификации. Это неприспособленные помещения, не
удовлетворяющие минимальному набору требований к складам. Они используются
предпринимателями под хранение товаров, однако не рассматриваются в качестве
складских помещений компаниями, работающими с «профессиональными» складами.
Киев в ожидании логистических парков
Существует и другая классификация складских
помещений – по площади и месту расположения. По этой классификации складские
помещения разделяют на три типа:
а) внутригородские складские помещения
площадью до 10 000 м2, пользователями которыми, как правило, являются небольшие
арендаторы сферы розничной торговли;
б) пригородные складские комплексы площадью 10
000 – 20 000 м2, расположенные вблизи окружных дорог и представляющие складские
услуги арендаторам, которые оперируют товарными группами, требующими
специфических условий хранения, (например, медпрепаратами, косметикой, бытовой
химией и т. д.);
в) логистические, или промышленные, парки –
большие комплексы с площадью складских помещений 20 000 – 500 000 м2 с
обязательным наличием авто- и железнодорожной инфраструктуры, профессиональным
менеджментом.
Но к украинским условиям эта классификация
пока не вполне применима. В частности, потому, что такого рода коммерческой
недвижимости, как промышленный парк, в Киеве еще просто не существует. Самые
крупные складские комплексы имеют площадь порядка 10 тыс. м2, и претендовать на
звание «промышленный парк» не вправе. Однако время промышленных парков уже
пришло. Сейчас многие девелоперы подыскивают площадки для строительства огромных
по нашим меркам – от 20 до 50 тыс. м2 – складских комплексов. Первый такой
комплекс (ориентированный на нужды косметического бизнеса) должен быть введен в
действие в ближайшее время, и многие логистические компании ожидают этого
события с нетерпением.
Классные склады используют собственники
Из имеющихся в наличии складов помещений
класса А в Киеве крайне мало. Да и то в большинстве своем это помещения,
построенные девелоперскими компаниями под конкретного заказчика либо же самим
заказчиком (компании «Тетрапак», «Кока-Кола» и др.). А высококлассных складских
помещений коммерческого назначения – изначально предназначавшихся для сдачи в
аренду – в Киеве практически нет. Хотя спрос на них имеется. По информации DTZ,
несколько крупных иностранных логистических компаний достаточно длительное время
безуспешно разыскивают в Киеве складские помещения площадью не менее 12 000 м2 с
удобной транспортной развязкой.
Сложно найти в Киеве и в ближайшем пригороде
даже свободное помещение класса В и класса С площадью более 3000 м2. Например,
как нам рассказали в Печерской оптовой компании, которая имеет в своем
распоряжении около 10 тыс. м2 складских помещений в Печерском районе (недалеко
от Окружной дороги и автовокзала), накануне Нового года компания ощущала дефицит
площадей только для внутренних потребностей (для своих арендаторов) порядка 1,5
тыс. м2.
Анатолий ОСАДЧИЙ, генеральный директор АН «Полесье»:
– Мало того, что на рынке складских помещений
ощущается нехватка высококлассных складов, так еще и практически нет новых
проектов.
Отсутствие ярко выраженного интереса к складским помещениям со стороны
инвесторов и девелоперов объясняется, на мой взгляд, несколькими причинами.
Во-первых, цикличностью развития рынка коммерческой недвижимости; во-вторых, тем,
что сроки окупаемости строительства склада, как правило, вдвое выше, чем других
инвестиционных проектов; в-третьих, высокими рисками, поскольку адекватно
оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно.
Одной из особенностей начального этапа
формирования рынка складской недвижимости является то, что практически все
логистические компании имеют склады в собственности. Конечно, в значительной
степени это вынужденная мера. В экономически более развитых странах подобное не
практикуется. Считается, что изымать деньги из основного бизнеса и вкладывать их
в строительство складских помещений невыгодно. К тому же требования той или иной
компании к складским помещениям могут меняться, поэтому выгоднее брать их в
аренду, нежели строить и регулярно затем достраивать.
Прочь из Киева! По собственному желанию
Как полагает региональный директор DTZ Анна
Максимчук, на сегодняшний день наиболее востребованным видом складской
недвижимости являются не дешевые, а, наоборот, качественные складские помещения.
Причем, по ее наблюдениям, требование найти складское помещение в черте города
(а то и в центре города) предъявляют все меньше заказчиков. «Никто не хочет
стоять в пробках, – говорит г-жа Максимчук. – К тому же рано или поздно мы все
равно придем к решению, к которому пришли развитые страны: въезд в город
большегрузных автомобилей будет запрещен. Городские власти Киева уже работают в
этом направлении».
Перспективы развития рынка складских помещений
компания DTZ также связывает с территориями за чертой города. От небольших, по
мировым меркам, неприспособленных складских помещений в городских промзонах
бизнес переходит к профессиональным складам – достаточно крупным, с современным
оборудованием и коммуникациями. Понятно, что в городах таким комплексам будет
тесно. Поэтому первым этапом «осовременивания» киевского рынка складской
недвижимости стал вынос этой недвижимости за пределы города.
Сейчас складские комплексы площадью до 20 тыс.
м2 активно строятся вдоль Окружной дороги. Предназначены они для компаний,
работающих на рынке Киева. Причем столичные бизнесмены уже готовы арендовать
такие объекты за чертой города. Правда, все же не очень далеко от нее. Следующим
этапом станет строительство еще более крупных складских комплексов – до 50 тыс.
м2 – в 30-километровой зоне Киева вдоль крупных транспортных магистралей. Товары
доставляются в Киев с четырех основных направлений: одесского, житомирского (варшавского),
обуховского (днепропетровского) и московского. Вдоль этих трасс и будут
формироваться крупные складские зоны – промышленные парки – в радиусе до 30 км
от границ Киева. Их арендаторами выступят фирмы, обслуживающие как Киев, так и
его пригороды. Площадь одного такого объекта может достигать 100 и даже 200 тыс.
м2. Эти цифры кажутся огромными лишь на первый взгляд. В развитых странах
площадь промышленных парков может составлять и 250, и даже 500 тыс. м2.
И, наконец, крупные складские комплексы могут
формироваться вдоль транспортных магистралей за пределами 30-километровой зоны.
Спрос на них может возникнуть у сетевых торговых компаний, работающих в разных
украинских городах, а также у производителей, имеющих дистрибьюторскую сеть по
всей Украине. Но подобные объекты для Украины – дело далекого будущего, говорят
специалисты.
Ежемесячные арендные ставки на складские
помещения ($/м2)
• Частные гаражи, которые используются для
хранения товаров, – 0,5–1,5
• Здания, которые находятся в частной собственности, – 1,5–2,5
• Реконструированные склады – отапливаемые, с необходимыми инженерными
коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной – 5–8
• Специализированные склады (например, для хранения химикатов или медикаментов)
– 8–10
• Таможенные склады – 20–22
• Склады-холодильники – 30–35
Ежемесячная стоимость аренды складских
помещений класса А ($/м2, без учета НДС)
• В 30-километровой пригородной зоне – 5–6
• В районе Окружной дороги – от 10
• Современные химические склады – от 15
Николай ШАПКА
Практики рынка
АН «Полесье»:
Ажиотаж на рынке складских объектов некоторые
эксперты предсказывали еще два года назад. Повышение спроса на этот вид
коммерческой недвижимости связано с улучшением экономического климата в стране,
уменьшением инвестиционных рисков, развитием отечественных торговых марок,
укрупнением розничных торговых сетей. Тем не менее, мы не склонны
характеризовать спрос на склады как повышенный, хотя по количеству заявок он
занимает 3-е место после офисов и торговых площадей. Но предложений было еще
меньше: всего
2–5% от общего числа по коммерческой недвижимости.
По нашему мнению, наиболее динамично
развивающимися отраслями украинской экономики в 2004–2005 гг. станут
строительная отрасль и все виды деятельности, обеспечивающие транзитный
потенциал Украины (в том числе и развитие логистической, складской недвижимости).
К тому же Киевская городская администрация рассматривает строительство
современных объектов логистической системы как одно из приоритетных направлений
на ближайшие пять лет.
Печерская оптовая компания:
Сейчас прослеживается стойкая тенденция к
повышению цен на аренду складских помещений. Так, на протяжении трех последних
лет цена ежегодно повышалась процентов на 10. Это продиктовано большим спросом
на складские помещения. Очень велик спрос на склады, при которых имеются офисные
помещения. Это требование большинства крупных компаний, особенно занимающихся
переработкой товара, работающих с регионами и т. д. Их потребность в офисных
площадях – около 10% от самой площади складов.
|