«Клондайк» XXI века?

В планах властей – разгрузить центр, перенеся деловую активность в прилегающие районы и на Левый берег

В частности, в районе Телички и слева по ходу движения поездов метро от станции «Левобережная» к ст. «Дарница» в перспективе должны возникнуть целые офисные кварталы. Насколько востребованной окажется офисная недвижимость в «нетрадиционных» местах, особенно на Левом берегу, который в массовом сознании воспринимается не иначе как гигантский спальный район?

МЕСТА ХВАТИТ НА ВСЕХ

Несмотря на то что застройщики в один голос жалуются на отсутствие строительных площадок в центре Киева и прилегающих районах, а плотность застройки левобережного Киева раза в полтора ниже, чем правобережного, на сегодняшний день инвесторы не торопятся осваивать участки «по ту сторону Днепра» для создания новых офисных площадей. Между тем градостроители все чаще заводят разговор о необходимости привлечь внимание инвесторов именно к Левому берегу как к одному из перспективных районов развития бизнеса. На одном из недавних градостроительных советов произошел даже беспрецедентный случай отказа в разрешении на строительство делового центра в густозаселенном и плотно застроенном районе Липки. И примерно в то же время другим соискателям одобрения градостроительной элиты отказали в праве строить жилой дом в районе станции метро «Дарница», неподалеку от «Детского мира», порекомендовав рассмотреть возможность возведения на этом месте бизнес-центра.

Зодчие неоднократно за последнее время вспоминали о том, что полупустые кварталы вдоль левобережных станций Святошинско-Броварской линии, в соответствии с двумя последними генеральными планами, предназначались и предназначаются именно под коммерческую недвижимость.

ИНЕРТНОСТЬ МЫШЛЕНИЯ ИЛИ РАССУДИТЕЛЬНОСТЬ?

Между тем, по наблюдениям экспертов, бизнес еще не готов «идти налево». Чтобы заставить его переселиться, властям придется немало потрудиться и внести существенные изменения в инфраструктуру левобережного Киева.

Михаил ЖОГОЛЕВ, директор АН «Эдва»:

– Одно лишь желание властей перенести центр активности на Левый берег нежизнеспособно. Для того чтобы эти планы осуществились, придется одновременно со строительством офисных площадей развивать и систему коммуникаций: транспортных и пр. Но даже построив большое количество офисных площадей, нельзя надеяться, что Левый берег автоматически превратится в центр бизнеса. Наш потребитель довольно консервативен. Мало найдется людей с психологией первооткрывателей – в большинстве своем бизнесмены предпочитают идти уже проторенной кем-то дорожкой, обосновываться в местах, которые уже стали для кого-то удачными.

Между тем риэлтеры признают, что и на Левом берегу существуют участки, которые подходят для освоения их под офисную и коммерческую недвижимость. Например, район станции метро «Левобережная» (в котором, кстати, уже появилось довольно много офисных помещений). Кварталы вокруг станции метро «Харьковская» тоже имеют «офисное» будущее. По крайней мере спрос на офисные помещения в том районе (хоть и не очень большой) имеется. И выбор есть: одна из новых тенденций столичного строительства – не размещать в нижних этажах зданий квартиры. В новых домах первый и второй этажи теперь традиционно отводятся под торговлю и офисы.

А вот на Троещине бизнес никогда не приживется, считают риэлтеры, хотя в этом районе также все первые этажи новостроек проектируются под магазины и офисы.

НА ЛЕВОМ БЕРЕГУ НИКОГДА НЕ ПОЯВЯТСЯ ОФИСЫ КЛАССА А

Одним из существенных недостатков Левого берега является то, что он никогда не станет Правым. Воды Днепра, которые отделяют его от центральных районов, — преграда и для развития элитных офисных центров.

Дмитрий НЕСТЕРЕНКО, коммерческий директор АН «С.И.Т.»:

– Есть четкая классификация офисов. Она разработана американцами, но принята и у нас. И, в соответствии с ней, чтобы присвоить помещению класс А или А+, основное требование – местонахождение в центре. То есть на Левом берегу никогда не может быть офисов класса А, даже если по уровню комфортности они будут достойны этого звания. Соответственно, там не будет и серьезных клиентов, которые приходят на 300, 500, 700 м2. Такие клиенты скорее остановят свой выбор на «Подол Плазе» или других «околоцентральных» деловых комплексах на Правом берегу.
Ошибкой заказчиков строительства бизнес-центров на Левом берегу риэлтеры считают и слишком большие юниты – минимум 120 м2. На Левом берегу обосновываются преимущественно маленькие компании, которым не по карману расценки Правобережья. А им такие просторные офисы ни к чему.

НАСТОЯЩЕЕ РАЗДОЛЬЕ ДЛЯ ВСЕХ ВИДОВ ТОРГОВЛИ

Но что касается торговой недвижимости, то на Левом берегу перспективы у нее немалые, считают специалисты.

Татьяна ЧЕСТНЕЙШАЯ, директор по управлению активами ЗАО «Квадрат-Украина»:

– Левый берег – это «спальная» часть города, а расположение торговых центров рядом с местом жительства очень выгодно. Кроме того, здесь пока очень мало современных торговых площадей. Правда, левобережная часть города меньше правобережной, соответственно, там проживает меньшее количество горожан и точка насыщения предложением торговых площадей будет достигнута гораздо быстрее, чем на Правом берегу.

Однако создание торговых центров на Левом берегу не нужно рассматривать как вынужденный процесс, обусловленный переносом части «правобережного» бизнеса. Это закономерный этап развития столичного рынка торговой недвижимости. Ведь дефицит торговых площадей наблюдается также и в правобережных районах. Существуют и такие торговые центры, где арендаторам приходится заблаговременно занимать очереди, чтобы разместить свои магазины или отделы. Например, в ТЦ «Квадрат-Лукьяновка», «Городок», «Караван». В то же время «Европорт» на Южном железнодорожном вокзале до сих пор не заполнен до конца, да и в реконструированной «Украине» площади отнюдь не пользовались ажиотажным спросом.

В числе наиболее удачных левобережных торговых центров я бы назвала «Аладдин» на Позняках и наш проект – ТЦ «Квадрат-Аврора», рассчитанный на жителей Воскресенки и прилегающих массивов.

Виталий БОЙКО, замгендиректора Украинской торговой гильдии (УТГ) :

– Проводить различие между Правым и Левым берегами по уровню арендных ставок мы не можем, поскольку на него влияет не расположение на том или ином берегу, а наличие возле ТЦ хорошей транспортной развязки с большим потоком потребителей, концепция ТЦ, его формат и специализация, наличие конкурентной среды и многое другое. Уровень цен на аренду торговой недвижимости в Киеве сейчас довольно стабильный. А различие арендных ставок объясняется исключительно местонахождением объекта: в центре (Крещатик, Бессарабка), прилегающих районах (Лукьяновка, Печерск, Шевченковский р-н) или в «спальных» (Борщаговка, Троещина, Теремки, Оболонь). В зависимости от района размещения ТЦ арендные ставки сегодня колеблются от 20 до 160 у. е. за 1 м2.

КОГДА ПРЕСТИЖ ОТСТУПАЕТ ПЕРЕД ЦЕНОЙ

Киев испытывает дефицит офисных площадей и будет ощущать острую нехватку их еще долгое время – до тех пор, пока не прекратит развиваться. В условиях такого дефицита, не исключено, окажутся востребованными и офисы на Левом берегу, считает риэлтер Михаил Жоголев.

Возможно, к покупке офисной недвижимости бизнесменов подтолкнет существенная разница в ценах. Сейчас она составляет порядка 10 – 25% не в пользу Правого берега, но этого, очевидно, недостаточно. К примеру, стоимость одного квадратного метра в Введенском комплексе на разных этапах строительства составляла $1200 – 1500, а потом некоторые объекты стали выставляться и по более высоким ценам. Аналогичные, примерно одного уровня комфортности, площади в микрорайоне 26-а на Троещине, где планируется новое «пятно» строительства, предлагаются по $650/м2.

И еще: чтобы власти смогли реализовать свои планы, они должны упростить процедуру выдачи разрешительных документов на строительство, считают операторы. На сегодняшний день процесс прохождения инстанций настолько сложный, что это отталкивает многих инвесторов.

Вообще, по мнению наших собеседников, целесообразнее было бы учесть опыт других европейских столиц в расположении деловых центров. Так, например, в Риге, Варшаве, многих столицах Штатов деловая активность сосредоточена именно в центре города. А вот жилье, наоборот, выносится в менее загрязненные районы, на окраины.

Александра КАПЛИНА

Левобережье: оптимальный плацдарм для идеального ТЦ

Глобальной тенденцией сегодня остается увеличение роли крупных ТЦ и ТРК в социально-экономической жизни городов. В нашей стране все больше людей отдают предпочтение в выборе места покупок торговым центрам. Развитие ТЦ в Киеве имеет свою специфику. Первым направлением было создание торговых центров в местах со сложившимися потоками потребителей, т. е. у выходов метро (ТЦ «Метроград», ТЦ «Квадрат»). Все они строились под землей и представляли, по сути, «крытые рынки», где основной массой арендаторов выступали частные предприниматели, желавшие увеличить свои продажи не в базарных условиях. Эти торговые центры создавались по признаку предельной рентабельности, максимального количества сдачи площадей по запредельным ценам и отличались тесными площадями, узкими проходами и неудобной планировкой.

Следующим этапом развития ТЦ является создание помещений с большими форматами магазинов, удобными, достаточно просторными планировками. Данные ТЦ дороже, рассчитаны на более качественного арендатора (ТЦ «Глобус», ТЦ «Мандарин», ТРК «Караван»), но имеют ряд недочетов и ошибок в концепциях и проектах. (Например, у «Глобуса» отсутствует полноценная парковка, а о небольшой, которая есть, никто не знает. У ТРК «Караван» – высокий риск потери искусственно созданных потоков потребителей.) Практически каждый ТЦ имеет свои недостатки, идеальных объектов на сегодняшний день нет. И, наконец, на смену идут более качественные объекты, на разработку которых уходит намного больше времени, зато учитывается мировой опыт и пожелания потребителя (ТЦ «Городок»).

Центральные районы города сегодня практически застроены, следовательно, строительные компании и девелоперы идут в спальные жилые массивы. К примеру, взять районы возле ст. м. «Левобережная» (Никольская Слободка, Левобережный массив, Русановка), которые в 70-х годах заселялись преимущественно творческой интеллигенцией и советской элитой. По ценам на жилье этот район уступает только средним ценам Шевченковского и Печерского районов и по уровню стоимости квартир примерно сопоставим с Голосеевским. При этом жилье здесь остается самым дорогим не только в Днепровском районе, но и на всем Левом берегу. Такая ситуация делает описываемый район весьма привлекательным для инвестиций в строительство жилой недвижимости, что говорит о постоянном увеличении количества населения данной территории. В плане социального развития, в плане роста населения и его качества Левый берег имеет очень хорошие перспективы, благоприятные для развития крупноформатной торговли.

На сегодняшний день киевский рынок еще далек от насыщения современными торговыми площадями. По некоторым данным, на 1000 жителей Киева приходится около 90 м2 торговых площадей. И уже сегодня функционируют или совсем скоро заработают до 30 современных торговых и торгово-развлекательных центров. На Левом берегу существует пока только два значительных торговых объекта городского значения: «Детский мир» и недавно открывшийся ТРЦ «Аладдин». К концу года также откроется ТЦ «Пирамида» на Позняках. На 1,6 млн. населения Левого берега этого крайне недостаточно, наблюдается качественный и количественный дефицит предложения торговых площадей. Такое положение вещей не может не сделать этот район перспективным в плане развития крупноформатной торговли.

Сегодня Украинская торговая гильдия занимается разработкой концепции нового ТРЦ «Дом техники» (ул. Луначарского, рядом со ст.м. «Левобережная»). Это будет шестиуровневый многоякорный Fashion сenter, демонстрирующий современные форматы по торговле товарами в «среднем» и выше среднего ценовом диапазоне с позиционированием на молодежь, представленные лучшими украинскими и международными сетями + зона демократичных развлечений во главе с кинотеатром и фудкортом + зона ночных развлечений. Общая площадь торгового центра – 24 720 м2, общая арендная площадь – 12 449,35 м2. В состав центра войдут продовольственный супермаркет, бутики модной одежды и обуви, аксессуары, магазины спортивных товаров; 4-зальный кинотеатр, фудкорт, игровые симуляторы, детская комната, интернет-библиотека, ресторан, казино, ночной клуб, фитнес-центр и ландшафтный парк. Торговая часть по проекту имеет очень широкий атриум, занимающий практически всю сердцевину здания и чем-то напоминающий ТЦ «Мандарин Плаза». Ввод в эксплуатацию запланирован на 2005 год. Это первый в своем роде ТЦ на Левом берегу.

Говорить об арендных ставках еще рано, но предположительно они будут колебаться в пределах 15 – 20 у. е./м2 . При таких ставках инвесторы рассчитывают вернуть вложенные средства за пять-семь лет.

Виталий БОЙКО, УТГ