Ближе к небесам

Мансарды последнее время становятся все более востребованными как коммерческая недвижимость

Все чаще верхние, надстроенные этажи жилых домов отдаются под офис, а не жилье. Однако узаконить перевод такого помещения из жилого фонда в нежилой намного сложнее, чем квартиры на первом этаже, а иногда даже невозможно.

В Киеве мансардный бум начался года три назад. В центре города старые дома в массовом порядке стали «подрастать» на один-два этажа, и, по некоторым оценкам, в настоящее время в центральных районах каждое второе здание увенчано мансардой. Но это не значит, что еще столько же надстроек появится в скором времени. Реальных возможностей в центре города у строителей осталось крайне мало. Большинство «ненадстроенных» домов – это, как правило, такие, фундамент которых может не выдержать дополнительной тяжести, а также те, чьи жильцы дали строителям решительный отпор.

Вторая категория мансард, активно развивающаяся только последние пару лет, – последние этажи новостроек. Различий между этими двумя категориями бездна, а поэтому и отношение к ним как к коммерческой недвижимости у потребителей разное.

МАНСАРДА В СТАРОМ ДОМЕ ВСЕГДА ОСТАНЕТСЯ КВАРТИРОЙ

Мансарды в старых домах – выкупленный и оборудованный соответствующим образом техэтаж или надстроенные аттиковый и мансардный этажи – выделились в отдельную категорию коммерческой недвижимости не так давно. В начале «мансардного бума» они пользовались спросом в основном как жилье, и лишь недавно на последних, достроенных этажах зданий стали размещаться офисы.

Мансарды востребованы прежде всего как офисы закрытого типа, которые не предполагают большого наплыва посетителей и активного движения сотрудников. С просьбой подыскать помещение мансардного типа к риэлтерам обращались интернет-агентства, радиокомпании, представительства различных иногородних и иностранных фирм, а также финансовые отделы достаточно крупных корпораций. Однако их интересовали прежде всего мансарды в центре города или в приближенных к центру районах, возле станций метро. Мансарды на окраинах киевских предпринимателей в настоящее время интересуют мало и вряд ли окажутся востребованными в ближайшее время.

Вообще, по словам специалистов, маловероятно, что у этой категории коммерческой недвижимости серьезное будущее. В подавляющем своем большинстве по технической документации мансарды в старых жилых домах значатся как объекты жилого фонда, и перевести их в категорию нежилого, чтобы придать офису официальный статус, весьма непросто. Как в один голос заявляют сотрудники агентств недвижимости, это намного сложнее, чем перепрофилировать помещение на первом этаже жилых домов. Причем официальным путем, подав заявление в райадминистрацию, добиться этого просто нереально. А услуги посреднических фирм обойдутся в кругленькую сумму. Цена напрямую зависит от места расположения объекта и его площади. По свидетельству людей, которым приходилось с этим сталкиваться, перевод из жилого фонда в нежилой мансардного помещения площадью около 100 кв. м обходится приблизительно в 10 тысяч долларов.

Такие расходы порой соглашаются взять на себя предприятия и предприниматели, выкупившие мансарду в собственность. Арендодатели и арендаторы, как правило, стараются избежать процедуры перерегистрации. Во-первых, чтобы не нести лишние расходы, а во-вторых, чтобы не лишиться возможности в случае надобности в будущем вновь использовать это помещение в качестве жилья. Однако в результате такого обмана могут пострадать как владельцы мансардного помещения, так и арендаторы.

ЧЕМ ОПАСЕН НЕУЗАКОНЕННЫЙ ОФИС

Хозяев квартиры-мансарды, сдаваемой в аренду под офис, могут «наказать» жильцы дома. Их недовольство частыми посетителями либо шумом за офисной дверью обычно проявляется в том, что они пишут коллективное письмо в ЖЭК или в райадминистрацию, сообщая, что их соседи используют объект жилого фонда не по назначению. Такая информация, как правило, тщательно проверяется адресатами, и, если подтвердится, хозяева квартиры могут серьезно пострадать в материальном плане. Ведь кроме нецелевого использования жилого фонда их вполне законно могут обвинить и в уклонении от уплаты налогов за сдачу в аренду недвижимости. Хотя, по опыту сотрудников посреднических фирм, даже несмотря на офисный интерьер, доказать, что помещение используется как нежилое, любой официальной инстанции достаточно трудно. Ведь это частная собственность, и вход нежеланным «гостям» туда ограничен.

Арендаторы, снимающие под офис помещение, которое находится в жилом фонде, могут пострадать от недобросовестных арендодателей. По новому законодательству, вступившему в силу с 2004 года, все сделки аренды, заключаемые юридическим лицом, в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению. Игнорирование этого требования приводит к тому, что в случае возникновения споров с арендодателем ни один суд не примет к рассмотрению не заверенный нотариусом договор аренды.

Из-за всех этих юридических сложностей стоимость мансард-офисов практически ничем не отличается от стоимости мансард-квартир. Наверное, по этой причине в последнее время все больше надстроенных объектов недвижимости, выставляемых на продажу, предлагаются одновременно и в рубрики «жилая недвижимость», и «коммерческая недвижимость». Например, недавно подобным образом продавался объект на ул. Анны Ахматовой, в спальном районе Троещина. Там хозяин одной из квартир на последнем этаже жилого дома выкупил в частную собственность часть техэтажа над несколькими квартирами и выставил это все на продажу как единый объект. Интересно, что цена на такую квартиру с чердаком как офиса и как жилья была одинаковой – около 50 тыс. у. е. при площади почти 150 кв. м. По словам хозяина, его собственностью как вариантом офисного помещения за несколько месяцев никто ни разу не поинтересовался – только как квартирой.

Михаил ЖОГОЛЕВ, директор АН  «Эдва»:

– Конечно, было бы проще строить мансарды сразу как офисные помещения, чем со временем переводить их из жилого фонда в нежилой. Но в таком случае расходы застройщиков сразу увеличивались бы на размер НДС. Ведь от налога на добавленную стоимость освобождена только жилая недвижимость. Закон о Бюджете-2004, вроде, уравнял в условиях строителей жилого и нежилого фондов, но пока все продолжают работать по старинке, поскольку не исключено, что строители жилья вновь получат какие-то льготы. Единственное, что может стимулировать строительство мансард как офисных помещений, – принятие нового Жилищного кодекса, не позволяющего жилые помещения эксплуатировать как офисные. Этот же свод законов, очевидно, заставит владельцев мансард перевести в нежилой фонд те из них, которые сейчас числятся жилыми, но используются как рабочие.

В НОВЫХ ДОМАХ МАНСАРДЫ – УЖЕ ПО ПРОЕКТУ ОФИСЫ

Совсем иначе обстоят дела с мансардами, которые строятся в новых домах. Как рассказали нам в АН «РЕД», таким помещениям присваивается статус жилого или нежилого объекта еще на этапе строительства. Инвестор может заявить о своем желании приобрести квартиру на мансардном этаже в качестве офисного помещения, и она будет занесена в проект дома уже как нежилой фонд. Понятно, что с оформлением таких объектов проблем станет гораздо меньше, поэтому и спрос на них у юридических лиц выше, чем на мансарды в старых зданиях. При этом наиболее элитной недвижимостью считаются видовые мансарды – из окон которых открывается красивый пейзаж.

Михаил ЖОГОЛЕВ:

– У нас был опыт привлечения инвестиций для строительства мансардных площадей. И он показал, что взгляды застройщиков и  потребителей  на этот вид недвижимости очень отличаются. Застройщики уверены, что мансарды – элитный вид недвижимости, и должны продаваться дорого, по крайней мере не дешевле объектов капитального строительства. Обыватели же считают, что мансарды отличаются от капитальных площадей по прочности и по затратности (не требуют особых расходов на подведение коммуникаций и т. д.), а потому должны продаваться дешевле. Из-за таких разномнений многие проекты сейчас пробуксовывают, и так будет продолжаться, покуда застройщики не пересмотрят свои подходы. При равных условиях покупатели скорее отдадут предпочтение офисам в деловых центрах или, в крайнем случае, – на первых этажах жилых домов. Чтобы сделать мансарды более привлекательными для размещения бизнеса, единственный выход для строителей – повышать их комфортность. Например, предложить отдельные лифты для жильцов дома и для обитателей мансард.

В последнее время стало появляться много и таких сооружений, в которых офисные помещения на верхних этажах запроектированы изначально. Например, недавно прошел согласование в градостроительном совете проект жилого дома на ул. Здолбуновской, 11/1 в Дарницком районе, на верхних этажах которого (24-м и 25-м) запроектированы офисные помещения, точнее, творческие мастерские. По расчетам архитекторов, из окон этих мастерских откроется красивая панорама правого берега, что придаст вдохновения художникам. Эти этажи нельзя, конечно, с полным основанием назвать мансардами или пентхаусами – здесь не будет скошенных крыш (зато наружные стены планируется практически полностью сделать из стекла). Однако сама идея располагать офисы на верхних этажах жилого дома для Киева достаточно нова, и нет сомнений, что такие помещения чем дальше, тем больше окажутся востребованы.

Роман АЛЕКСАНДРОВ