Апартаменты для самых-самых

Рынок офисной недвижимости класса А в ожидании бума

АТРИБУТЫ ВЫСШЕГО КАЧЕСТВА

Оценивать качества офисных центров у нас принято по международной системе. Она делит такие здания на классы А, В и С. Два последних «звания» присваиваются в основном старым зданиям, переоборудованным под новые цели. А вот центры, претендующие на высший класс, обязательно должны быть новостройками, изначально спроектированными для ведения бизнеса. Кроме того, чтобы войти в категорию лучших, бизнес-центр обязан соответствовать ряду четко установленных критериев. Необходимо чтобы здание стояло отдельно от других, располагалось в центральной части города, было построено с соблюдением международных стандартов качества по каркасной технологии и имело полезную площадь не менее 5 – 6 тысяч кв. м. Требования к паркингу – не менее одного машино-места на 100 кв. м офисных площадей. Здание должно постоянно охраняться с помощью систем видеонаблюдения и сигнализации. Внутренняя «начинка» офисов класса А тоже обязана соответствовать самым высоким параметрам.

Марта КОСТЮК, исследователь компании DTZ:

–Идеально, если офисный центр класса А оборудован оптоволоконными цифровыми телефонными линиями, ISDN и интернет-коммуникациями. Энергоснабжение арендуемых площадей при полном освещении и работающем оборудовании не может быть меньше 50 Вт/кв. м. Оно должно обеспечиваться по первой категории либо «подстраховываться» автономным дизель-генератором. Освещение офисов: 400+ люкс на высоте рабочей поверхности. Система вентиляции, кондиционирования и теплоснабжения – как минимум двухтрубная (1 контур), с возможностью для каждого арендатора устанавливать собственные параметры температуры. Вентиляция за час должна обеспечивать четырехкратный воздухообмен в офисах. Среднее время ожидания лифта в час пик – не более 30 секунд (с момента вызова). Расстояние до ближайшей станции метро или автобуса, троллейбуса должно быть приемлемым.

В Киеве офисы класса А, как правило, арендуются для размещения топ-менеджмента транснациональных корпораций, представительств международных организаций и дипломатических миссий, крупных иностранных и украинских компаний. С точки зрения западных клиентов не все столичные центры высшей категории полностью соответствуют этим параметрам. Но обоснованно рассуждать, у кого какие изъяны, можно будет только после недавнего принятия отечественной системы классификации, которая установит четкие критерии для таких объектов, а также проведет границы CBD (центрального бизнес-района). Ее разработал Комитет по недвижимости Американской торговой палаты.

Из пяти киевских центров, которые сейчас принято относить к высшему классу, конкретные нарекания, по нашим данным, имеются к двум. «Миллениум», расположенный на густозастроенной Владимирской, «грешит» тем, что не является отдельно стоящим зданием с собственной территорией и не дотягивает до парковочных параметров (0,7 машино-места на 100 кв. м). А «Подол Плазе» многие ставят в упрек тот факт, что расположен он неподалеку от промышленных объектов. Кроме того, один из старейших районов Киева – Подол – не все склонны причислять к центральной деловой части Киева.

СТРОЙКА ВЕКА

Строительный бум, который переживает столица, благотворно отразился на инфраструктуре офисной недвижимости. Только в минувшем году в Киеве сданы в эксплуатацию три бизнес-центра класса А. Благодаря активности частных инвесторов и пониманию проблемы в муниципалитете на свет появляются все новые и новые проекты.

ЗАО «Гипростроймашина» планирует в обозримом будущем закончить строительство второй очереди офисного центра в Печерском районе (ул. Лейпцигская, 15). Шестиэтажное здание первой очереди, сданное в эксплуатацию в 1999-м году, сегодня делят оператор мобильной связи UMC, разместивший здесь центральную штаб-квартиру, и компания «Меркс-мебель». Будущая вторая половинка комплекса, по планам ее проектировщиков, будет насчитывать 20 этажей, под офисы отдадут около 23 тысяч кв. м. Под высоткой разместится трехуровневый подземный паркинг, примерно на 200 автомобилей, а в самом здании – несколько конференц-залов, фитнес-центр, игровая площадка и фаст-фуд-кафе. По международной классификации новостройка, как рассчитывают ее создатели, будет отнесена к наивысшей категории – А.

Неподалеку от Лейпцигской, 15 – на перекрестке бульвара Леси Украинки и улицы Мечникова – ведутся работы по возведению

35-этажного офисного здания по заказу компании «Ельсбург-Украина». 40 тыс. кв. м офисных помещений в этом доме будут дополнять большой конференц-зал и спортивная площадка, а на первом этаже разместятся торговые бутики. Аналитики компании DTZ отмечают, что технические характеристики и место расположения будущего делового центра отвечают всем требованиям к помещениям класса А, однако его недостатком может оказаться серьезная транспортная загруженность района, из-за чего на дорогах постоянно возникают заторы.

Киевская компания «Торг-Альянс» в нынешнем году рассчитывает начать строительство 14-этажного бизнес-центра на улице Госпитальной. Первый и последний этажи, по предварительной информации, отведут под торговые и выставочные нужды, возможно, еще один этаж заказчики отдадут под гостиницу. На улице Гончара, 57-б, вероятно, вскоре также начнется строительство бизнес-центра. Для этого необходимо снести двухэтажное административное здание, занимающее этот участок в данный момент. На его месте будет сооружен новый восьмиэтажный дом с мансардой.

Всего сейчас ведется строительство как минимум девяти офисных комплексов, которые позиционируются в высшей категории. Пять из них анонсированы к сдаче в эксплуатацию уже в нынешнем году. Общий размер «эмиссии-2004» этих площадей на рынок коммерческой недвижимости ожидается в пределах 38 тыс. кв. м (в данный момент объем данного сегмента рынка – 45 тыс. кв. м).

ПЕРСПЕКТИВНЫЙ ПРОГНОЗ

Даже с учетом почти двукратного увеличения площадей класса А, по мнению аналитиков рынка, вряд ли здесь стоит ожидать снижения арендных ставок.

Марта КОСТЮК:

– Несмотря на активное строительство, арендные ставки в ближайшие два года падать не будут. Дело в том, что спрос растет – многие компании сейчас расширяются и желают перебраться в более комфортабельные помещения – при этом качественные офисные помещения класса А пока в дефиците. Ажиотаж подогревается не в последнюю очередь и тем обстоятельством, что часто декларируемые сроки сдачи строящихся объектов не совпадают с реальными. Уровень цен на аренду офисной недвижимости сейчас стабилен, и их падение можно прогнозировать только через
2 – 3 года, когда значительно возрастет предложение. Тем не менее, важно помнить, что из-за своего малого размера рынок офисных помещений в Украине очень непостоянен и чувствителен к относительно небольшим колебаниям в спросе и предложении.

Для сравнения: качественные помещения класса В тоже сейчас не изобилуют предложением, но здесь начало «эры» борьбы за клиента существенно ближе. В ближайшие три месяца на рынок выйдет около 20 000 кв. м таких площадей, через шесть месяцев – еще около 30 000 кв. м. То есть в следующем году обострится конкуренция в этом классе помещений, и скорее всего к середине 2005 года будет отмечено снижение арендных ставок примерно на 12 – 15%. Более всего подвержен обвалу цен класс С, где уже в следующем году будет наблюдаться постепенное падение арендных ставок на

15 – 30% в зависимости от месторасположения и качества помещений. Это связано с массовыми конвертациями и реконструкциями промышленных предприятий в офисные здания и комплексы, новым строительством, а также дальнейшим освоением жилого фонда в качестве офисных помещений.

Вообще стоимость аренды всех классов офисных помещений стремительно падала лишь в период с 1997-го по 1999 год (класс А:

с 55 у. е. за квадратный метр в месяц до 25 у. е.). С тех пор рынок остается практически стабильным. Уровень ставок класса А колебался в диапазоне 24 – 33 у. е./кв. м. И все же, в связи с усиливающимся спросом, по мнению DTZ, в нынешнем году следует ожидать латентный рост цен, при котором большее значение будет иметь позиция владельцев помещений, а не потенциальных арендаторов. В долгосрочной перспективе на формирование арендных ставок будут влиять, в первую очередь, свежие поступления на рынок высококачественных офисных площадей. Если в течение следующей «пятилетки» удастся достигнуть определенного баланса между спросом и предложениями, цены, вероятно, опустятся до общепринятого в Центральной Европе уровня: 20 – 25 у. е. за квадратный метр в месяц.

ЗАПАД НАМ ПОМОЖЕТ

Сегодня инвестиционные вложения в развитие офисной инфраструктуры Киева делают в большинстве случаев отечественные компании. Значительно активизировать процесс такой застройки могут представители западного капитала, возрастающий интерес которых к рынку киевской коммерческой недвижимости отмечают многие аналитики. Если обойдется без политических потрясений во время предстоящих президентских выборов, вполне возможно, что к уже существующим проектам возведения респектабельных офисных центров прибавится немало новых, которые будут реализовываться за неукраинские деньги. Подобные финансовые «интервенции» способны многое изменить на рынке.

К примеру, сегодня практически неудовлетворенным остается спрос на покупку офисов класса А. Между тем немало отечественных компаний ради стабильности, а также из соображений экономии (средства, вложенные в такую недвижимость, окупаются часто на 3 – 5-м году, после чего дальновидные владельцы ежегодно могут подсчитывать, сколько «зеленых бумажек» они сберегли) согласны выкупить подобные апартаменты. В то же время собственники «доходных домов» идут на подобные сделки лишь в тех случаях, когда остро нуждаются в притоке финансов. Увеличение количества новостроек может создать на рынке полноценную нишу продажи. Это тоже довольно прибыльный бизнес. По подсчетам организаций, специализирующихся на строительстве офисных центров класса А, себестоимость квадратного метра в таких комплексах составляет 400 – 600 у. е. в зависимости от отделочных материалов. А средние цены на деловую недвижимость в центре Киева варьируются в пределах 1 – 3 тыс. у. е./кв. м. Если учесть, что рыночная стоимость офисов высшего класса будет намного большей, и к тому же залогом стабильности сего бизнеса является устойчивая тенденция роста цен на недвижимость в столице, данное направление можно назвать весьма привлекательным.

Евгений ПУШКАРЬ