Нотариусов сделали в обеспечении «прозрачности» сделок

На фоне множества событий, происходящих на рынке нежилых объектов, большинство обозревателей упустили из виду немаловажную тенденцию: повышение с нового года роли (равно как и ответственности) нотариусов при осуществлении сделок с коммерческой недвижимостью.

Во-первых, отныне договора отчуждения недвижимости (купли-продажи и т.п.), как и договора аренды, заключенные между юридическими лицами более чем на год, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это требование содержится в новом Гражданском кодексе, который вступил в силу с 1 января 2004 года.

Сергей СЛОБОДЯНЮК, заместитель начальника юридического отдела Киевского городского БТИ:

– Если раньше юридические лица имели право заключать сделки по отчуждению недвижимости без нотариального удостоверения, скрепляя их только своими печатями, то по новому Гражданскому кодексу сделать это возможно только нотариально. Что, на мой взгляд, правильно. Когда договора подписывались юрлицами, документы зачастую оказывались неграмотно составленными. Но главное – существовало немало лазеек для злоупотреблений. Например, договор можно было провести задним числом, тогда как у нотариуса ведется реестр сделок, и подобная возможность исключается.

Кроме того, нотариус при удостоверении договоров проверяет отсутствие запретов на отчуждение, наличие или отсутствие налогового залога недвижимого имущества, что также исключает возможность злоупотребления со стороны юридических лиц. С 1 января 2004 года именно нотариусы, которым делегированы права налоговых агентов, несут ответственность за правильность начисления и уплаты налогов в бюджет по договорам аренды недвижимости, а с 1 января 2005 года – по договорам отчуждения недвижимости (раньше исчислением занимались бухгалтера, а правильность расчетов проверяла налоговая инспекция, а не нотариусы, имеющие юридическое образование).

Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» не согласовывается с нормами Конституции Украины, законами Украины «О нотариате», «Об информации». Так, согласно норм закона «О налоге с доходов физических лиц, нотариус обязан предоставлять налоговой инспекции информацию об удостоверенной им сделке, а в соответствии с законом Украины «О нотариате» нотариусы, которые осуществляют нотариальные действия, должны придерживаться тайны этих действий. В соответствии с Конституцией Украины и Законом Украины «Об информации» информация, касающаяся имущественного состояния юридических и физических лиц, относится к категории конфиденциальной и может предоставляться лишь на письменное требование прокуратуры, судов, органов дознания и следствия в связи с уголовными, гражданскими, хозяйственными делами, которые находятся у них в производстве. То есть нотариус, исполняя норму закона «О налоге с доходов физических лиц», вынужден нарушать нормы законов Украины «О нотариате», «Об информации» и «О собственности». И таких несогласованностей в названных законах много. Упразднить их – со временем – сможет только орган, который принял и утвердил эти законы: Верховная Рада Украины.

Что касается договоров аренды, то до 2004 года вообще не требовалось их нотариального удостоверения. Правда, предпринимателям вменялось в обязанность регистрировать их в райгосадминистрациях, которые, в свою очередь, требовали отметки о регистрации договоров в налоговой. Считалось, что такие меры обеспечивают контроль за уплатой налогов. Но!.. На практике договора аренды регистрировались довольно редко. По законодательству, отсутствие регистрации не могло быть основанием для признания договора недействительным. Даже суды принимали во внимание договора аренды вне зависимости от их регистрации. Это давало возможность предпринимателям уклоняться от уплаты налогов.

Сейчас «экономить» на налогах будет сложнее. Если договора заключены более чем на год, они подлежат обязательному нотариальному удостоверению, и сведения о доходах, полученных собственником недвижимости, в обязательном порядке попадут в налоговую службу. Однако если договора будут заключаться сроком менее чем на год, удостоверять их у нотариусов не обязательно. Поэтому специалисты прогнозируют увеличение числа краткосрочных договоров аренды.

Александра КАПЛИНА