Желаю офис  с видом на Крещатик!

Каково вести бизнес на главной улице страны

Если вы работаете на Крещатике, значит, ваш бизнес процветает. Ведь фирма, которая едва сводит концы с концами, вряд ли будет тратиться на аренду офиса в столь престижном месте. Подобного мнения придерживается подавляющее число обывателей, и бизнесмены не спешат их разубеждать. Наоборот, многие из них стараются разместить свои офисы на Крещатике, ожидая, что дивиденды принесет им сама улица. Легко ли получить желаемое?

ПРЕСТИЖ ТРЕБУЕТ ЖЕРТВ

По словам риэлтеров, стать владельцем недвижимости на Крещатике достаточно сложно. Предложений поступает мало, а если они и появляются, то, как правило, это не первый этаж и, скорее всего, дом находится во дворе. К тому же офисной считается только правая, четная сторона Крещатика. На нечетной же в основном располагаются жилые дома.

Это, конечно, не значит, что на левой стороне Крещатика нет ни одного офиса. Там можно обнаружить даже целые дома, занятые исключительно офисами, хотя сами здания числятся в жилом фонде. Купить квартиру на Крещатике можно практически без проблем. Но только на верхних этажах. Причем вопрос перевода ее из жилого фонда в нежилой (если возникнет такая необходимость) целиком ложится на плечи новых хозяев. Впрочем, как и обустройство помещения, планировка его пространства и пр. Получить же готовый офис на Крещатике практически нереально: продаются в основном квартиры, нуждающиеся в ремонте. Те же, которые уже использовались под офис, но по каким-то причинам освободились, хозяева предпочитают сдавать в аренду.

СПРАВКА. Средняя цена продажи квадратного метра площади на Крещатике

Нежилое помещение на верхних этажах в доме «с буквой» по четной стороне улицы – $1300–1400.

Нежилое помещение на верхних этажах в доме «с буквой» по нечетной стороне улицы – около $2000.

Жилое помещение под офис – $1800– 2300 – в зависимости от приспособлен- ности.

Александр АВРАМЕНКО, эксперт отдела коммерческой недвижимости АН «Благовест»:

– Самая востребованная коммерческая недвижимость на Крещатике – помещения на первых этажах с витринами под магазины. Если же говорить о преимуществах Крещатика для офисов, то это, прежде всего, удобный почтовый адрес. Вряд ли найдется в Киеве человек, который бы не знал, как добраться до Крещатика. Поэтому здесь стремятся обустроить свои офисы те, кто рассчитывает на большой поток посетителей. Но таким фирмам нужно иметь помещение на первых этажах, что является достаточно большой редкостью. А то, что сейчас выставляется на продажу, многим фирмам не подходит по роду их деятельности.
Крещатик как главная улица города имеет скорее не деловую, а торговую направленность. Причем торговая деятельность там тоже довольно специфическая – исторический центр подразумевает поток иностранцев, и ассортимент товаров в магазинах должен быть соответствующим. А как деловой центр Крещатик востребован не больше, чем начало Красноармейской или Прорезная, и цены на офисные помещения здесь не будут отличаться от цен, например, на пл. Л. Толстого и в других признанных бизнес-кварталах.

Светлана КАРПОВА, руководитель отдела аренды АН «Благовест»:

– Крещатик считается ядром делового центра Киева. Вокруг него сконцентрирован весь бизнес, расположено много офисных центров, а стало быть, деловых партнеров. Сюда удобно добираться. Вместе с тем ажиотажа вокруг офисных помещений именно на Крещатике сейчас не наблюдается. Вот под магазин – другое дело. Для организаций, которые хотят «раскрутить» свою торговую марку, Крещатик очень интересен, и они согласны платить любые деньги за магазин, витрины которого выходили бы на улицу. Причем есть организации, которые имеют много торговых точек по Киеву, но они месяцами дожидаются помещения под магазин именно на Крещатике.

Между тем многие организации стремятся разместить свой офис вблизи от Крещатика, но не на нем самом. На ул. Красноармейской (на участке до Республиканского стадиона), ул. Б. Хмельницкого тоже сосредоточен бизнес, но удобств там гораздо больше. Например, гораздо проще решается вопрос парковки. Поэтому офисы открытого типа, в отличие от магазинов, предпочитают размещаться на прилегающих к Крещатику улицах.

Тем не менее есть достаточно фирм, считающих престижным квартировать именно на Крещатике, но, как правило, это офисы закрытого типа, не предполагающие большого потока посетителей.

Игорь Васильевич, директор рекламного агентства «Галактика» (Крещатик, 19–21):

– Большинство рекламных агентств стараются расположиться в центре или поблизости. Когда приходится контактировать с людьми, главная улица города является в этом смысле идеальным местом для подобного бизнеса.

Назар МИЩУК, менеджер развлекательного центра «Лабиринт ужасов» (Крещатик, 15):

– На Крещатик стремятся в первую очередь те, кто работает с людьми. Это престиж, антураж. А почему уходят? Очень сложные условия для работы. Переборчивые арендодатели. Люди любят Крещатик, и хозяева этим пользуются. Постоянно меняют условия, «капризничают». Да и условия на Крещатике не самые лучшие. Там практически нельзя снять помещение, в котором не нужно было бы делать ремонт. Кто побогаче, тот приводит в порядок свой офис, а кто победнее, так и сидит с ободранными стенами и перекосившимися окнами. Многие фасады, наверное, с первых послевоенных лет не подвергались ремонту, реконструкции. Подъезды, лифты, лестничные клетки просто страшные.

Вместе с тем помещение под офис на Крещатике можно искать очень долго, потому что выбор там ограничен. Хотя бывает и так, что просто зашел узнать, не сдаются ли площади в аренду, – и сразу попадешь на то, что ищешь, или хотя бы похожее. Нам повезло, мы искали недолго. Месяца три снимали помещение на Крещатике, 48, но затем вынуждены были его оставить (о причинах я не хочу говорить) и перебрались в Пассаж.

«КРЕЩАТИК – ЭТО НАШЕ ВЧЕРА»

Для того чтобы на рынке аренды появилось новое предложение, какая-то фирма или организация должны освободить помещение и перебраться в другое место. Какие причины заставляют переезжать с главной улицы города?

По наблюдению риэлтеров магазины съезжают, например, когда достигнута основная цель: марка «раскрутилась», стала узнаваемой, количество покупателей увеличилось, и настала пора подыскивать более просторный объект. Такие успешные предприятия переезжают, как правило, в помещения в не менее «проходном», людном месте. Например, в район площадей Победы и Льва Толстого.

Другие фирмы вынуждены переселяться с Крещатика, поскольку их бизнес не может себя окупить в этом месте. Положительный эффект не может покрыть расходы, которые несет предприятие за возможность располагаться в «сердце» Киева. Ведь аренда на Крещатике дорогая.

СПРАВКА. Средние арендные ставки

Офисные помещения с нечетной стороны Крещатика (жилой или нежилой фонд) – $20–30/кв. м – в зависимости от состояния помещения и его оснащения (количество телефонных линий, перегородок и т. п.).

Офисные помещения с четной стороны Крещатика – $25–35/кв. м – в зависимости от наличия отдельного входа, возможности парковки и т. п.

Торговые помещения в Пассаже – $60–80/кв. м.

Торговые помещения с витриной, выходящей на Крещатик, – $80–100/кв. м.

В некоторых ситуациях цены на нежилые помещения, разумеется, как выше, так и ниже указанных. Например, если владелец сдает помещение с ремонтом, из категории «въезжай и живи» (то бишь работай), расценки могут превышать максимальные. Если же, наоборот, помещение нуждается в серьезном ремонте, хозяин офиса или магазина может предложить арендатору обустроить его за свой счет, и стоимость аренды уменьшится на сумму, затраченную на ремонт.

Цена на офисные и торговые площади на Крещатике остается стабильной на протяжении нескольких лет и окончательно зафиксировалась с момента ввода в эксплуатацию последнего из подземных торгово-развлекательных центров. Когда подобные ТЦ и ТРЦ только начали появляться, их высокие арендные ставки посеяли панику среди владельцев наземных магазинов, и цены начали «скакать». Но вскоре стабилизировались, и с тех пор держатся примерно на одном уровне, так что повышение тарифов на коммерческую недвижимость, которое наблюдалось в столице минувшей осенью, их практически не коснулось.

ВОЗМОЖНЫ ВАРИАНТЫ…

Как ни кажется странным на первый взгляд, единственный сегмент коммерческих площадей на Крещатике, подорожавших за последние полгода, – неудобно расположенные или не отвечающие элементарным требованиям к офисным помещениям. Раньше они были не востребованы, и цены на них держались низкие. Теперь же, когда спрос на офисы и торговые площади на Крещатике повысился и превышает предложение, цены на некогда дешевые помещения поднялись.

Немалый процент нежилой недвижимости на Крещатике составляет коммунальная или государственная собственность. В министерствах и управлениях горадминистрации также есть площади, сдаваемые в аренду. Цены на них несколько ниже, чем на коммерческую недвижимость, принадлежащую физическим лицам и коммерческим структурам. Но такие объекты через агентства недвижимости не выставляются – договариваться об аренде нужно исключительно со структурой-владельцем.

Роман АЛЕКСАНДРОВ