«КВАДРАТ» варьирует формат

От торговых центров – к торгово-развлекательным комплексам. От мелкоформатных – к крупноформатным универсальным объектам

Работая на столичном рынке торговой недвижимости, нелегко добиться расположения фортуны. Однако пример группы компаний «XXI век» свидетельствует, что это вполне возможно, если заранее вывести формулу успеха. О составляющих этой формулы (разумеется, лишь о некоторых) – наш разговор с генеральным директором сети торговых центров (ТЦ) «Квадрат» Александром ОВЧАРОМ.

— В чем главная особенность «Квадратов»?

— Это одна из немногих отечественных торговых сетей, которая отказалась от идеи клонирования типовых торговых площадей. Нет одинаковых «Квадратов», и нет одинаковых концепций этих торговых центров. Кроме того, мы стремимся предугадывать потребительские настроения, чтобы соответствующим образом корректировать свою маркетинговую политику.

– А какие факторы определяют успех современного торгового центра?

– Вообще-то их много, но основных несколько. Прежде всего, это месторасположение объекта. Второй «кит», на
котором зиждется успех, – концепция торгового центра. Данная составляющая предполагает, что в ТЦ представлен контингент арендаторов, оптимальный именно для определенного района. То есть операторы, которые предлагают приемлемый для посетителей ассортимент товаров и по оправданным ценам. И последнее: торговый центр непременно обязан быть «живым». Здесь должны постоянно проводиться различные акции, розыгрыши призов, шоу-программы, привлекающие посетителей. Когда все эти условия соблюдены, дела пойдут нормально.

СПРАВКА. На сегодняшний день в столице работает шесть ТЦ торговой сети «Квадрат»: под Крещатиком, на площади Славы, на Лукьяновке, возле станций метро «Шулявская» и «Дружбы народов», а также на улице Гната Юры.

– Александр Михайлович, давайте рассмотрим составляющие этой формулы на примере торговых центров вашей сети. Первые из них были построены под землей, последние вышли на поверхность. Почему? Одно время говорили, дескать, подземные супермаркеты неудобны для богатого посетителя, поскольку там не предусмотрены парковки. Ведь большинство состоятельных клиентов отправляются за покупками на своих автомобилях…

– У каждого рынка есть свои правила и законы развития. Первые подземные «Квадраты» были диковинкой для киевлян, и туда приходили люди разного достатка – кто просто из любопытства, а кто за покупками. И никого, поверьте, не смущало отсутствие парковок. Но время шло, бывшая новинка стала привычным явлением (как в любом бизнесе, будь то производство автомобилей или косметических салфеток). Изменились сами посетители и их предпочтения; их требования к месту совершения покупок выросли. Появилась потребность в модификации услуг и товарных предложений. Соответственно наземный ТЦ стал более конкурентоспособным местом для торговли. При этом подземные торговые центры, как и ранее, интересны для покупателей, которые передвигаются без автомобилей. ТЦ «Квадрат – Все для дома» (ст.м. «Дружбы народов»), «Квадрат – Шулявка», «Квадрат – пл. Славы» по-прежнему имеют высокий показатель посещаемости – свыше 9 тысяч человек в день.

– Можно ли утверждать, что наземные «Квадраты» рассчитаны на более платежеспособного покупателя?

– Нет, это не так. Вообще мнение, что «Квадраты» рассчитаны на покупателей с очень толстым кошельком, ошибочно. Для таких существует, например, «Мандарин-плаза». А наш покупатель – это человек со средним уровнем дохода. Для этой целевой аудитории комфортность условий, широкий и качественный ассортимент и адекватные цены имеют такое же значение, как и для обеспеченных покупателей. У наземных «Квадратов» возможность удовлетворить эти потребности объективно выше.

СПРАВКА. Площадь «Квадрата» под Крещатиком – около 500 кв.м, «Квадрат» на Лукьяновке имеет 9 тыс. кв. м, на ул. Гната Юры – 15 тыс. кв. м.

Мы собираемся строить еще более просторные торговые комплексы. Разумеется, ассортимент в таких ТЦ будет гораздо шире, что создает дополнительные удобства посетителям. Кроме того, освещение, кондиционирование в наземных торговых комплексах, как правило, организовано лучше.

– Почему «Квадрат» под Крещатиком превратился в специализированный обувной магазин?

– Во-первых, потому что на таких небольших площадях не было возможности создать полноценный разнопрофильный магазин. А выбирая направление специализации, мы исходили из того, что предложениями всех остальных категорий товаров – одежды, парфюмерии, косметики, подарочной группы – Крещатик перенасыщен. В то же время обувных магазинов мало не только на Крещатике, но и в городе вообще.

Во-вторых, человек обычно приобретает обувь не спонтанно, прогуливаясь по городу. Это целевая покупка. И покупателю удобно, когда с предложениями разных производителей он может ознакомиться в определенном месте… В «Квадрате» под Крещатиком представлен товар от десятка с лишним производителей, разных ценовых групп и на любой вкус. Несомненный плюс – и соседство со старым обувным магазином. Это, так сказать, «прикормленное» место. Пройдясь по его торговому залу, заинтересованный в покупке человек не поленится спуститься и в «Квадрат». Таким образом, можно сказать, что «Квадрат» на Крещатике сочетает в себе все необходимые составляющие: и место, и концепция, ну, а сделать его «живым» – наша задача.

– Что побудило вас начать освоение «спальных» районов? Почему решили построить «Квадрат» на Борщаговке, ведь стоимость аренды рыночных площадей здесь невысока?

– Выходя на Борщаговку, мы еще раз дали понять киевлянам, что «Квадраты» доступны каждому. Где бы мы ни были, мы сделаем такое товарное предложение, которое будет доступно для жителей данного района с учетом уровня их доходов и потребительских интересов. Правда, следует признать, что на Борщаговке мы столкнулись с определенными трудностями: вскоре после открытия мы поняли, что необходимо несколько изменить концепцию этого «Квадрата». Но что конкретно изменится, говорить пока не хочу. Хотя произойдет это скоро.

– Наверное, слишком много конкурентов? Ведь в том районе в радиусе полукилометра расположено еще несколько торговых центров…

– Прямой конкуренции мы не ощущаем.

– Так в чем же дело?

– Еще раз повторюсь, что в «Квадрате» на Борщаговке не совсем удачной оказалась первоначальная концепция.

– Планируете ли вы и дальше расширять сеть «Квадратов»? Если да, то где появятся следующие торговые центры?

– Конечно, мы будем развиваться дальше. И строить новые торговые центры, которые будут продвигаться в «спальные» районы. В конечном счете мы планируем открыть «Квадраты» практически на каждом жилмассиве. Кроме того, в недалеком будущем кроме мелкоформатных ТЦ, к которым мы относим «Квадраты», у нас появятся и крупноформатные. Что же касается ближайших планов, то сейчас мы занимаемся реконструкцией кинотеатра «Аврора» на Воскресенке. Он превратится в достаточно крупный торгово-развлекательный центр (ТРЦ).

СПРАВКА. В ТРЦ на Воскресенке кроме продовольственного гипермаркета, будут современные кинозалы, детская площадка, другие культурно-развлекательные заведения. Предполагается также сохранить и обустроить окрестную парковую зону. Таким образом, жителям этого «спального» массива создадут все условия для полезного и приятного времяпрепровождения.

– Не считаете ли вы, что в Киеве намечается переизбыток крупных торговых центров? Уже сейчас некоторые из них стоят полупустые…

– Я бы разделил эти две проблемы. Начну с последней – пустующие ТЦ. Если у торгового центра существуют проблемы со сдачей площадей в аренду, значит, что-то не так с самим центром.

Относительно избытка торговых площадей замечу следующее. Рынок торговой недвижимости еще молод. Пока что он растет достаточно хаотично: появляется много разных ТЦ и ТРЦ в самых разных местах. И это будет происходить до тех пор, пока либо не закончится свободная земля в городе, либо не произойдет полное насыщение рынка торговыми площадями. Кстати, по международным стандартам нормой считается 300–350 «торговых» кв. м на 1000 жителей; а в Киеве этот показатель нынче — около 200 кв. м. Ну, а затем рынок будет следовать правилам интенсивного развития. То есть выживут лишь те ТЦ, которые имеют наиболее удачное месторасположение, грамотную концепцию, профессиональный менеджмент и целую «армию» постоянных покупателей. Не все смогут выдержать конкуренцию, поэтому в конечном итоге на рынке останется несколько наиболее сильных операторов.

– Быстро ли окупаются инвестиции в столичную торговую недвижимость?

– Конкретный срок окупаемости зависит от проекта. В районах вроде Борщаговки окупаемость, естественно, ниже, чем в центре, ибо там арендные ставки ниже. В центре ставки выше, и окупаемость, соответственно, тоже.

– А что выгоднее: строить ТЦ «с нуля» или реконструировать уже имеющиеся здания?

– Строить «с нуля», конечно же, практичнее. Однако если объект находится в очень хорошем месте, где можно рассчитывать на большой поток посетителей, то мы, безусловно, возьмемся и за реконструкцию, сколько бы она ни стоила. Возьмем, к примеру, следующий наш объект – «Аврору» – будем именно реконструировать. Потому что уж очень там хорошее место.

СПРАВКА. Инвестиционная компания «XXI век» работает на рынке Украины с 1996 года. Компания прошла путь от небольшого кафе до многоотраслевого холдинга, инвестирующего средства в разные сферы бизнеса. Основные направления деятельности – создание сети универсальных торговых комплексов «Квадрат», сети ресторанов быстрого питания «Швыдко» и ряда элитных ресторанов («Корона клуб», «Первак», «Царское село», «Тарас», «СССР»), а также управление проектами строительства жилья. По информации руководства компании, объем освоенных ею в 2003 году инвестиций может превысить 100 млн. евро.

– В последние годы цены на коммерческую недвижимость растут. А как это отражается на размерах арендных ставок?

– Сейчас наблюдается общая тенденция снижения арендных ставок. Значительное увеличение предложения торговых площадей повлекло за собой снижение стоимости аренды в центре города на 5%, а в отдаленных районах — до 10%. Однако в некоторых удачно работающих ТЦ ставки практически не изменились.

P.S. На мой вопрос, окупился ли уже хотя бы один из шести «Квадратов», Александр Овчар ответил лаконично: «Да».

Александра КАПЛИНА