Инвесторы рисковать не хотят

О западном подходе к нашей недвижимости

Нынче нет недостатка в комментариях и оценках ситуации на отечественном рынке коммерческой недвижимости. Но почти все они — это, так сказать, взгляд изнутри. А каким же видится данный рынок со стороны? Корреспондент «КН» решил поинтересоваться мнением на сей счет старшего агента международной риэлтерской компании DTZ Аллы Литвин.

СПРАВКА. На сегодняшний день DTZ Zadelhoff Tie Leung является самой крупной международной компанией, предоставляющей консалтинговые услуги в сфере недвижимости. У DTZ более 120 офисов в 33 странах мира. Штат компании насчитывает более 6,5 тыс. специалистов.

Есть куда расти

— Как бы вы оценили общее состояние украинского рынка недвижимости?

— Постепенно он растет, развивается. В первую очередь это касается Киева. Хотя даже здесь темпы роста рынка недвижимости довольно низкие, если сравнивать, например, с Москвой.

— Что уж говорить о наших регионах...

— В таких крупных городах, как Одесса, Днепропетровск, Донецк сейчас тоже происходят позитивные сдвиги, реализуются отдельные интересные проекты. Тем не менее, по своим масштабам и качественным характеристикам региональные рынки не идут ни в какое сравнение со столичным, причем в последние годы этот разрыв увеличивается.

— Значит, киевская недвижимость наиболее перспективная?

— Так оно и есть.

— И, по-видимому, вы работаете главным образом с ней...

— Разумеется.

— А регионы вас совсем не интересуют?

— Ну почему же. Мы работаем и в регионах. В основном в плане оценки объектов недвижимости и консалтинга.

У рынка офисов большой потенциал

— DTZ — первая иностранная риэлтерская фирма, которая появилась в Украине. За девять лет, что прошли с тех пор, кроме вас, здесь удалось закрепиться лишь Colliers International. Почему?

— Основное наше преимущество состояло в наличии обширной клиентской базы: DTZ давно сотрудничает со многими крупными западными компаниями, и, открывая свои представительства в Украине, они, естественно, обращались к нам.

— Все равно первопроходцем быть нелегко...

— Мы пришли сюда раньше других западных риэлтеров, поскольку на то время уже имели богатый опыт работы в Восточной Европе. Конечно, Украина отличается от той же Венгрии или Польши, однако общие закономерности развития рынка недвижимости в этих странах во многом схожи. Так что можно было просчитать варианты, определить наиболее перспективные направления нашей деятельности.

— Что же это за направления?

— Во-первых, работа с офисной недвижимостью — начиная с разработки концепций бизнес-центров и заканчивая сдачей в аренду и продажей готовых площадей. Второе по порядку, но не по значи-мости, направление — управление недвижимостью. Также востребованной на рынке является наша традиционная услуга — оценка недвижимости.

— Как насчет торговой недвижимости?

— DTZ предоставляет весь спектр услуг по недвижимости. Потому я перечислила лишь основные наши приоритеты. Но это не значит, что мы ничем другим не занимаемся. Кстати, как раз сейчас мы принимаем активное участие в реализации проекта престижного торгового центра в Бессарабском квартале, который по масштабам сравним с «Мандарином». Наша компания имеет непосредственное отношение и к недавно открывшемуся ТЦ «Европорт». Также можно вспомнить торгово-развлекательный комплекс «Лыбедь Плаза» общей площадью свыше 100 тыс. кв. м, который находится в стадии строительства. Кроме того, наших специалистов стали активно привлекать в качестве консультантов для разработки проектов строительства элитного жилья...

— Что вы подразумеваете под «элитным» жильем?

— Малоэтажные дома, коттеджи как в черте Киева, так и в пригороде.

— И кто же, если не секрет, собирается инвестировать в такое жилье?

— Большой интерес к нему проявляют россияне.

Порядок нужен во всем

— Раз уж вы делаете ставку на офисную недвижимость, хотелось бы узнать ваше мнение о ближайших перспективах этого сегмента рынка…

— Если говорить о Киеве, то, полагаю, в ближайшие год-два каких-то серьезных потрясений тут не ожидается. Рынок стабильно развивается, наметилась тенденция роста арендных ставок…

— Понятное дело: спрос превышает предложение, существующие бизнес-центры полностью заполнены… А какие офисные помещения нынче в самом большом дефиците?

— Ощущается острая нехватка небольших офисных площадей (до 150 кв. м). Также следует отметить, что далеко не всегда качество имеющихся офисных помещений соответствует требованиям арендаторов, многие из которых не могут найти того, что им нужно.

— Что же им нужно?

— Помещения в качественных офисных центрах высокого уровня, отвечающие всем параметрам современных стандартов.

— Относительно стандартов есть вопрос: как вы относитесь к предложению комитета по вопросам недвижимости Американской торговой палаты разработать единую классификацию офисных помещений для применения в Украине?

— На мой взгляд, это весьма актуальная идея. Ее осуществление стало бы еще одним важным шагом на пути развития в Украине цивилизованного рынка недвижимости. Ведь отсутствие четких универсальных критериев классификации офисных помещений не дает возможности участникам рынка составить объективную картину происходящего и правильно строить свою тактику и стратегию. Так, многие девелоперы и владельцы офисной недвижимости склонны переоценивать ее достоинства, а в результате арендные ставки неоправданно завышаются.

— Эксперты вашей компании готовы подключиться к работе над такой классификацией?

— Разумеется. Вообще к этой работе следует привлечь ведущих операторов рынка офисной недвижимости. Лишь тогда удастся достичь положительного результата.

— А кто будет следить за тем, чтобы участники рынка придерживались установленных критериев?

— Думаю, главная задача составителей классификации состоит не в том, чтобы написать некий документ и заставить участников рынка его выполнять. Речь идет о том, чтобы достичь определенного консенсуса, выработав общие «правила игры», которые устроят если не всех, то большинство.

— В ближайшие годы в столице будет построено как минимум два крупных офисных центра высокого уровня. Может ли это отразиться на арендных ставках?

— Безусловно, ввод в эксплуатацию нескольких таких объектов, как, например, «Эльсбург Плаза», приведет к снижению арендных ставок. Однако резкого падения не предвидится. Потому что новые площади будут выводиться на рынок постепенно. К тому же, на самом деле, те объемы, которые нынче строятся, не такие уж большие для Киева…

— Тогда почему в столице так мало строится новых бизнес-центров?

— Основной прирост офисных площадей сейчас достигается преимущественно за счет перепрофилирования бывших помещений промышленного назначения. Конечно, таким способом нельзя создать бизнес-центры высшего класса, в лучшем случае это будут площади класса В. Зато сроки окупаемости проектов значительно сокращаются, что для инвесторов имеет существенное значение, поскольку далеко не все они готовы рисковать, вкладывая большие деньги в новостройки, которые окупятся лет через десять…

— Вы упомянули о том, что изначально ориентировались на иностранных клиентов. Привлекает ли зарубежных инвесторов наша недвижимость?

— Интерес, конечно, есть. Однако большинство западных инвесторов пока осторожничают, так как считают наш рынок недвижимости слишком рисковым. Их не привлекает даже то, что сроки возврата инвестиций в Украине сейчас значительно меньше, чем, скажем, в Чехии или Венгрии. Стабильность и предсказуемость — вот что нужно инвесторам прежде всего.

— Следовательно, рассчитывать на приток в эту сферу крупных иностранных инвестиций в ближайшем будущем не стоит?

— Нет. Менталитет западных бизнесменов таков, что они довольно долго принимают ответственные решения. Впрочем, как я уже говорила, в последнее время активизировались российские инвесторы. Они располагают достаточно серьезными деньгами и адаптированы к украинским условиям. Но массового притока российских капиталов в ближайшие годы вряд ли стоит ожидать, поскольку в самой России есть куда их вкладывать. К примеру, тот же Санкт-Петербург, который по объему рынка недвижимости вполне сопоставим с Киевом, является достаточно привлекательным городом для инвестиций...