Расчеты в сделках с недвижимостью

[http://www.stroyca.com.ua] Навигация сайта Работа Карта сайта Top 20 Новые ссылки О сайте Реклама Добавить сайт Разделы новостей Пресса о недвижимости Сад. Огород Строительство Нормативные документы - ГОСТы - Строительство Разделы обзоров '); // --> '); // --> '); // --> Расчеты в сделках с недвижимостью Вопрос безопасности и надежности расчетов является одним из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. Существуют различные схемы расчетов, но абсолютно надежной – нет. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности - не более того. О том, какие существуют способы денежных расчетов в сделках с недвижимостью – риелторы Центрального агентства недвижимости. Сейфинг Самой распространенной формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку — сейфинг. С помощью банковской ячейки решается основная проблема - где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности на жилье в соответствующих государственных органах. Плюсы Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки — обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно - в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей. Минусы Минус подобной формы расчетов — возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги. Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все. К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, в случае конфликтных ситуаций, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда. Существенный недостаток данной схемы – весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя. Кроме того, аренда банковской ячейки - не безвозмездное мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования. Банковский аккредитив Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало из-за повышенной «любви» участников рынка к наличности и общего недоверия к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена. Суть схемы расчета через банковский аккредитив заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки и «перепрописке» и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных. Плюсы Главное достоинство аккредитива - все платежи осуществляются безналичным путем. Таким образом, продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с "чемоданом" банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от "человеческого фактора". Еще одним плюсом такой схемы является ее гибкость — она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете. Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами также следует отнести к преимуществам данной схемы. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов. Минусы Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что, в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд. Следует также отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах. Дмитрий Кирюшкин, заместитель директора Центрального агентства недвижимости: Расчетов через банковский аккредитив мне проводить не приходилось, но знаю точно: участники сделок с недвижимостью предпочитают не «светить» свои доходы, и поэтому подобная форма расчетов их вряд ли пока заинтересует. Безналичные расчеты удобны в сделках с недвижимостью за рубежом. Поэтому иностранным клиентам трудно приспособиться к российской привычке доверять исключительно наличным деньгам. Расчетные центры Для взаиморасчетов между клиентами специалисты агентства, помимо простого сейфинга, часто пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках. Плюсы В отличии от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% - после регистрации, 40% - после снятия с регистрационного учета, 10% - после освобождения квартиры и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех других сторон необязательно. Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят. Минусы Но и при этом виде взаиморасчетов присутствует «человеческий фактор». Сегодняшний рынок недвижимости – это, прежде всего, рынок продавцов. Они все чаще диктуют свои условия при закладке денег, а покупатели, часто в ущерб своим интересам, вынуждены идти на уступки. Случается, что конфликты разгораются прямо в банке, и судьба предстоящей сделки оказывается «на волоске». Поэтому риелтор должен минимизировать возможные риски, а для этого накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище. Эскро-служба агентства недвижимости Самый экономичный в финансовом плане и достаточно безопасный способ расчетов – через эскро-службу агентства с использованием поверенного агентства. Англо-русский словарь по экономике и финансам гласит: «Escrou (эскро) – условное депонирование денежной суммы у третьего лица на чье-либо имя». В практике риэлтерского бизнеса США понятие «эскро» трактуется шире – это сопровождаемая инструкциями сторон передача документов и средств в ведение третьей стороны для исполнения положений их соглашения или контракта. В адаптированном же к российским условиям варианте в риелтор фирме эскро-служба – независимое подразделение, сотрудники которого сами не совершают сделок с недвижимостью, но контролируют документооборот и организуют взаиморасчеты клиентов по сделкам, проводимым агентами. В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он, согласно договору-поручению, производит выплаты продавцу. В эскро-службе самым тщательным образом проверяются денежные купюры, выбраковываются не только фальшивые, но и «неудобные» в обороте банкноты. При этом со стороны агентства эти услуги бесплатны. И, что очень важно, при расчетах через агентство можно избежать влияния «человеческого фактора»: например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему денежные средства точно в срок. Сотрудники эскро-службы строго контролируют выполнение всех условий договоров и отслеживают сроки исполнения различных этапов – в постоянной связи с агентом и менеджером, курирующим сделку. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. Поскольку эскро-служба самостоятельно подает договоры о купле-продаже на регистрацию в ГУФРС, первые 50% продавцу выплачивают сразу по факту получения свидетельства о регистрации. Остальные средства клиент получает поэтапно, также после выполнения определенных условий. При необходимости, в сложных сделках с участием нескольких продавцов и покупателей, эскро-служба отслеживает и «свои», и «чужие» документы, а также денежные потоки всей «конструкции» в целом. Четкое соблюдение правил делового оборота, за чем и следит служба эскро, обеспечивает безопасность интересов всех участвующих в сделке сторон. Редкие схемы расчетов Владимир Трифонов, заместитель директора Центрального агентства недвижимости: Существует еще один способ расчетов, который, в силу ряда причин, встречается крайне редко, - поручение покупателя нотариусу проведения расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства при этом вносятся на депозит нотариуса. Процесс внесения денег здесь максимально приближен к моменту подписания нотариального договора, это, безусловно, удобно. К тому же, согласно закону, за свою деятельность нотариус отвечает личным имуществом. Однако он вряд ли сможет обеспечить должную безопасность денежных средств, равно как и подлинность купюр и представленных документов. Расчеты через нотариуса проводятся исключительно в рублях, а на случай конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть впоследствии, сумма сделки должна быть прописана полностью. Видимо, поэтому этот способ расчетов так и не прижился в Петербурге. Не пользуются успехом у участников рынка и такие схемы расчетов, как бессрочные векселя, а также ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка или в Росинкас (Российском объединении инкассации). Последний хоть и считается на сегодняшний день достаточно безопасным, но является самыми хлопотным и дорогим. www.bpn.ru Пресса о недвижимости 29-08-2006 С января стартует эксперимент по военной ипотеке 300 военнослужащих 09-01-2007 Пресса о недвижимости "С 1 января нового года 300 военнослужащих министерства обороны России, других силовых структур страны стали участниками эксперимента по приобретению жилья в рамках ипотечного кредитования участников накопительной ипотечной системы (НИС), сообщил генерал-майор Александр Рыльский, начальник ФГУ "Федеральное управление накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", пишет ИА "Интерфакс". Основная цель данного эксперимента, о... В Москве подорожали муниципальные квартиры, электричество и услуги ЖКХ 01-01-2007 Пресса о недвижимости C 1 января 2007 года в соответствии с постановлением правительства Москвы в столице выросла плата за социальный наем жилых помещений, электроэнергию и услуги ЖКХ, напоминает в понедельник РИА Новости.Для жителей домов со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом в первой зоне (в пределах Третьего транспортного кольца) плата за социальный наем составит один рубль восемь копеек за один квадратный метр, жители таких же домов второй зоны (за предел... Продан самый высокий небоскреб Бостона 30-12-2006 Пресса о недвижимости Самый высокий небоскреб Бостона, John Hancock Tower, продан компанией компании Beacon Capital Partners LLC нью-йоркской Broadway Real Estate Partners LLC, сообщает Associated Press. Сумма сделки, включающей в себя продажу нескольких зданий в четырех городах США, составила 3,3 миллиарда долларов. По некоторым данным, шестидесятиэтажный бостонский небоскреб с двумя близлежащими зданиями обошелся в 1,3 миллиарда долларов. Эти два здания Broadway Rea... В Москве снесут кинотеатр "Балтика" 29-12-2006 Пресса о недвижимости В начале 2008 года в Москве будет снесен кинотеатр "Балтика", сообщает РИА Новости. Соответствующее постановление подписал мэр столицы Юрий Лужков. На участке площадью 1,35 гектара по улице Сходненская, владение 54, строение 1 создадут пешеходно-рекреационную зону для проведения массовых общественных мероприятий и посадят взрослые деревья. К 2010 году рядом на участке площадью 3,2 гектара построят торгово-развлекательный комплекс общей площад... Людей из малонаселенных пунктов хотят переселить 29-12-2006 Пресса о недвижимости Жителей малочисленных населенных пунктов следует переселять в крупные районы, считает глава МЧС РФ Сергей Шойгу. Об этом сообщает Газета.ру. "Мне кажется, что по многим населенным пунктам людей следует переселять в крупные населенные пункты", – сказал он на пресс-конференции в четверг. По данным министра, в некоторых населенных пунктах проживает пять-семь человек, и в случае возникновения чрезвычайных ситуаций туда сложно добраться. Шойгу с... Работа все объявления поиск резюме поиск вакансий добавить резюме добавить вакансию Объявления Все объявления Куплю офис, склад, магазин Услуги Аренда (Сдам) Аренда (Сниму) Продам другое Продам квартиру, комнату Продам офис, склад, магазин Куплю другое Куплю квартиру, комнату Разное Добавить объявление Разделы статей Стены О токарных работах Уроки столярного дела Освещение Грузоподъемные механизмы Карта Top 20 Новые ссылки О проекте Реклама на сайте Добавить сайт Партнеры Copyright by www.stroyca.com.ua .