 |
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|||||||
|
|
"СОЮЗНИК" НЕРУХОМІСТЬ І ОПОДАТКУВАННЯ: ІСТОРІЯ КОНФЛІКТУ Ні для кого не є секретом - більшість наших громадян, ставлячись до вітчизняної системи оподаткування з неприхованою іронією, м'яко кажучи, її ігнорують. Причини цього також добре відомі - відсутність належного інтересу фіскальних органів до "фізичних осіб", абсолютна безкарність цих осіб і тривала колотнеча в самій системі оподаткування. Гасло "Совість - кращий контролер!" у безсоромному суспільстві дійсно виглядає смішно та недоречно. Але якщо навіть "совість" замінити на "страх", це мало що змінить, принаймні у ближчому майбутньому. Багато хто вважає себе ошуканим державою, а тому із задоволенням обдурює її, іноді навіть на шкоду собі. Сфера нерухомості в цьому відношенні дуже показова й, хочеться вірити, повчальна. ПОДАТОК НА ПРИБУТОК ПРИ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ. ПЕРША СЕРІЯ (1992-2003 рр.) Відчужуючи об'єкт нерухомості, його власник одержує прибуток й, за логікою, має сплачувати на нього податок. Проте, якщо при проведенні нотаріально посвідченої угоди сплачувалось держмито, особа, яка отримувала прибуток, звільнялася від цього податку (Декрет Кабінету Міністрів "Про податок на прибуток з громадян" від 26.12.1992 р.). У цьому також була логіка - один податок замінювали іншим. На жаль, все, що відбувалось на ринку нерухомості упродовж 90-х років минулого століття, вирізняється повною відсутністю логіки. "Непорозуміння" почалися з клієнтів приватних нотаріусів, які звільнялися від сплати держмита, але автоматично підпадали під податок на прибуток. До "чорного списку" порушників невдовзі потрапили і біржі, де угоди нотаріально не посвідчували, а реєстрували, сплачуючи при цьому мізерне держмито. Податкова інспекція попереджала, роз'яснювала, лякала. Але все марно, бо механізму покарання осіб, які ухилялися від податку на прибуток просто не існувало. Нарешті, розв'язавши цю нескладну арифметичну задачку про бюджетні втрати, впорядкували систему оплати при вчиненні дій приватним нотаріусом та частково захистили біржі (Указ Президента від 10.07.1998 р.). Замість "плати за домовленістю" між приватним нотаріусом та учасником угоди ввели поняття "плата, не менша, ніж розмір ставок державного мита", а замість "нотаріально посвідчена угода" - "угода, посвідчена у встановленому законом порядку". Гра слів, скажете ви, але приватні нотаріуси, біржі й, головне, тисячі їх клієнтів зітхнули із полегшенням. Податкова, проте, із завидною впертістю продовжувала боротьбу. Їй не давали спокою ані замасковані заробітки "приватників", ані занадто "дрібне" біржове держмито, ані реєстрація контрактів на самих біржах - аж надто вони ставали незалежними від держави, на відміну від керованого нотаріату. В хід знову пішли роз'яснення, погрози, обіцянки покарання й, як не важко здогадатися, повна бездіяльність. Аби припинити цю безсилу, але досить гучну істерію, знадобився ще один Указ Президента, що з'явився на світ у березні 1999 р. Спеціально для "філологів" з податкової до визначення "нотаріальне посвідчення" було додано "операції з відчуження" (для захисту інтересів бірж), а між поняттями "державне мито" та "вчинення нотаріальних дій" (для захисту інтересів приватних нотаріусів) було поставлено знак рівняння. Одночасно поблажливо оголошувалась податкова амністія - для всіх, хто протягом трьох років порушував відповідне законодавство. Добра матінка-держава пробачила своїм нерозумним дітям-громадянам мільйонні борги, водночас вигадавши нові податкові пастки. Однією з таких пасток несподівано стало звичайне державне мито. ДЕРЖМИТО ПРИ ВІДЧУЖЕННІ НЕРУХОМОСТІ Державне мито сплачується власником нерухомого майна при його відчуженні (продажу, міні, даруванні тощо). Розміри держмита були визначені Декретом Кабінету міністрів від 21.01.1993 р.: при реєстрації договорів на товарних біржах - 0,1%, в нотаріальних конторах - 5%. Приватні нотаріуси, як вже зазначалося, від стягування держмита звільнювались. Такий порядок проіснував три роки, після чого відбувся ряд "нововведень". Спочатку держава спробувала "знімати" мито власне із приватників, але після кількох безславних судових процесів полишила цей намір. Потім підійшла черга бірж: у вересні 1996 р. замість 0,1% тут ввели 5-процентне держмито. Шкода, але нічого крім збитків скарбниці це не принесло: якщо раніше на біржах встановлений ціновий мінімум коливався у межах 2000-5000 грн. (залежно від району та кількості кімнат), то після зрівняння із нотаріатом він "впав" до 200 грн. 90% угод на товарних біржах здійснювалось, виходячи саме з такого штучного "ціноутворення". Аби розібратися в абсурдності цього "нововведення" державі знадобився майже цілий рік, після чого все повернулося на кола свої. Статус кво на ринку нерухомості проіснував недовго й у 1998 р. знову повіяло змінами: міські бюро технічної інвентаризації розпочали індексацію балансової вартості об'єктів нерухомості. Як наслідок ці об'єкти подорожчали в тисячі разів. Нотаріальні контори, які й так не дуже полюбляли, відразу спорожніли - внаслідок значної різниці в держмиті клієнти віддавали перевагу біржам. Почалася затята війна нотаріату з біржами, яку останні невдовзі повністю програли. Біржова поразка стала можливою завдяки черговому Указу Президента в червні 1999 р. про введення єдиної 1-процентної ставки держмита при продажу нерухомості для всіх учасників ринку (спочатку Президент пропонував 3%). При цьому була скасована пільга при інших видах відчуження (міні, даруванні, довічному утриманні) для найближчих родичів. 5% замість 1% - до таких ударів у нас не звикли й вихід знайшли відразу. Протягом тривалого часу, до відміни цієї нісенітниці у квітні 2000 р., родичі не мінялися і не дарували один одному нерухоме майно, вони його продавали, суттєво економлячи на держмиті. Але за першим ударом по економних громадянах відбувся другий - необхідність відраховувати 1% до Пенсійного фонду при купівлі нерухомості. ЗБІР НА ОБОВ'ЯЗКОВЕ ПЕНСІЙНЕ СТРАХУВАННЯ Першими ластівками у благородній справі пенсійного забезпечення стали покупці золота, автомобілів та валюти, тобто, на думку держави, предметів розкоші. До цих предметів у серпні 1999 р. віднесли і нерухомість (Президент підписав відповідний Указ 15.07.1999 р.). Спочатку про це йшлося як про тимчасовий захід (до 01.01.2001), але, побачивши значний економічний зиск, справу було продовжено - ще на один рік, а потім і назавжди. Оговтавшись від першого шоку (сплачувати додаткові податки - завжди шок), "економи" віднайшли в Указі рятівні рядки: "від збору звільнюються громадяни, які набувають житло вперше". Відразу всі знову стали філологами й виникла величезна кількість трактувань дієслова "набувати": купувати, приймати в дар, вступати в спадок, міняти, отримувати ордер тощо. Що ж стосується визначення "вперше", то перевірити це практично неможливо, бо єдиного реєстру покупців (набувачів) нерухомості в природі не існувало. І пішов до нотаріусів нескінченний потік заяв від "бідних" громадян - "прошу звільнити мене від пенсійного збору в зв'язку з первинним набуттям квартири". Жалісливі нотаріуси із задоволенням йшли назустріч цим заявам в справі економії коштів населенням. У грудні 1999 р. з-під пера Мінюста та Пенсійного фонду з'явився лист-роз'яснення щодо встановлення єдиної нотаріальної практики у питанні пенсійного збору. В листі чітко вказувалось: "нотаріус може прийняти як документ, що підтверджує вказану пільгу, довідку органу Пенсійного фонду України". Тобто, хочеш не платити додатковий податок - звертайся за дозволом безпосередньо до Пенсійного фонду. Здавалося б, усе зрозуміло, але ще півроку деякі київські нотаріуси приймали заяви від покупців, не вимагаючи сплати пенсійного збору. Робилося нотаріусами це з єдиною метою - при існуючій шаленій конкуренції здешевити послуги та "загарбати" якомога більше клієнтів. ПОДАТОК НА ПРИБУТОК ПРИ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ. ДРУГА СЕРІЯ (2003-2005 рр.) Те, що кошти від продажу нерухомого майна не входять до сукупного оподаткованого доходу громадян, з якого треба сплачувати відповідний податок, не давало спокою вітчизняним можновладцям. Й от 22.05.2003 р. Президент підписує "революційний" "Закон про податок з доходів фізичних осіб". "Революційність" цього документу полягала, по-перше, в тому, що він потребував перегляду і змін аж 33 існуючих законів, кодексів та декретів України, а, по-друге, вводив складну диференційовану систему обрахунку податку на прибуток. Настільки складну і заплутану, що це ледь не призвело до катастрофічних наслідків для ринку нерухомості та його операторів. Хоча закон набрав чинності з 01.01.2004 р., податок на прибуток з відчуження нерухомості вводився з 01.01.2005 р. Спробуємо виділити лише ключові моменти чергового "ноу хау": все нерухоме майно, придбане до 2004 р. (рік "великого податкового зламу") оподатковувалось, виходячи зі ставки 1% від вартості майна або 5% - якщо таке майно має площу понад 100 квадратних метрів (лише на надлишок) чи власник реалізує більш ніж один об'єкт нерухомості протягом звітного податкового року. Все, що придбано, починаючи з 2004 р., мало зовсім іншу "шкалу цінностей" - 13% від різниці між ціною придбання та вартістю реалізації, мінус 10% від суми прибутку за кожний рік володіння, починаючи з другого. Але те майно, що дісталося власнику без матеріальних витрат (приватизація, дарування) обкладалось 13-процентним податком повністю. З 2007 р. податкова ставка мала зрости до 15%. Зазначимо також, що нерезидента України очікував неприємний сюрприз у вигляді подвійної ставки оподаткування. Не зовсім радісний дарунок піднесли й нотаріату, зробивши з нотаріуса податкового агента. Три перших місяці 2005 р. на ринку нерухомості панував безлад: ніхто нічого не розумів, ніхто нічого не міг порахувати, ніхто не хотів страждати матеріально, ніхто не бажав нести відповідальність. Проте, як відомо, на кожну революцію знайдеться своя контрреволюція. Дійшло до страйків нотаріусів у провінції, а столичні правники відмовлялися посвідчувати угоди купівлі-продажу. Ріелторські компанії були практично паралізовані, а власники нерухомого майна - не на жарт налякані. Органи влади закидалися листами, зверненнями, вимогами. Нарешті "контрреволюція" перемогла: 1 квітня 2005 р. все скінчилося - новий податковий прес було призупинено до 1 січня 2006 р. Наслідком всіх цих "ігор" з ринком нерухомості стала справжня істерія серед населення, що призвело до подорожчання майна протягом 2005 р. майже вдвічі. Податковий конфлікт все ще триває…
|