Юго-Восток: эконом-класс без примеси

Юго-Восточный административный округ не без помощи московского стройкомплекса приковывает к себе все большее внимание девелоперов, риэлторов и покупателей так называемого дешевого жилья в столице. Это обусловлено в первую очередь активной застройкой Кожухова, маркетинговые акции по продвижению которого напоминают усилия по созданию положительного имиджа другого не менее известного района, находящегося под патронажем московского стройкомплекса, — Куркина.

Исходные данные у этих двух районов массовой застройки действительно очень схожи: огромные площади для освоения, намеченный выход жилья на уровне 1 млн кв. м, относительно низкие цены на первоначальном этапе продаж, попытки придать пафос району, с тем чтобы позиционировать его не как эконом-класс, а как место для комфортного проживания представителей среднего класса.

Конечно, никакой средний класс, тем более новый и современный, в Кожухово не поедет. Насколько тогда высказывания руководства столицы о том, что этот абсолютно новый район застраивается домами именно бизнес-класса, положительно повлияют на его имидж?

По мнению риэлторов, занимающихся реализацией квартир в Кожухове, подобное PR-продвижение способно даже отрицательно сказаться на объемах продаж. Не исключено, что немногочисленным сегодняшним покупателям новостроек стоимость квартир в Кожухове покажется неадекватной. А ведь именно цены, как мы прекрасно знаем, являются основополагающим фактором при принятии решения о приобретении жилья эконом-класса.

В действительности подозрения о том, что цены завышены, напрасны: пока стоимость жилья в Кожухове выглядит достаточно разумно по сравнению с общемосковскими ценами. Все-таки $2,5 тыс. за 1 кв. м по теперешним меркам — вполне нормальное предложение, даже для Кожухова.

Властям же стоило бы воспользоваться известным принципом «не навреди». Не надо пытаться создать ажиотаж и повторять ошибки, совершенные при позиционировании Куркина. Почему бы просто не сказать: вот, мол, абсолютно новый район, в котором вы можете приобрести качественное жилье по низким ценам! Да, у него есть свои недостатки, связанные с транспортной доступностью, удаленностью от станций метрополитена, но тут возводятся хорошие и дешевые дома. И инфраструктура не отстает: делается то-то и то-то. По словам риэлторов, именно такой подход с упором на определенную дешевизну кожуховских новостроек гораздо больше способствовал бы успешным продажам.

Ведь продаются же квартиры в тех же Кузьминках и Печатниках — еще двух крупных ареалах застройки Юго-Восточного административного округа. Хотя их критиковали и за экологию, и за неоднородность социального состава проживающих, даже криминогенность вспоминали. И ничего. Да, подавляющую часть новоселов составляют иногородние, но рынку это безразлично — главное, чтобы товар был продан.

Вероятно, недвижимость в этих районах — не слишком хороший товар для избалованных москвичей. Но это нисколько не понижает его ценность для других покупателей. И возможно, даже предоставляет свои плюсы, позволяя новым московским жителям проще пройти процесс акклиматизации в столичной атмосфере, поселившись среди похожих по психологии и жизненному укладу соседей.

Так зачем тогда мудрить с Кожуховом? Плохо идут продажи? Риэлторы с этим не согласны: темпы вполне удовлетворительные, да и с чего ждать большего, когда средняя стоимость «однушки» в доме отнюдь не на завершающем этапе строительства составляет $100 тыс.? Где найти тот российский город, продажа даже трехкомнатной квартиры в котором принесет эти деньги?

Значит, определенную часть необходимой суммы доплачивает работодатель, для которого ее величина также наверняка имеет значение.

ЮВАО — удобный район эконом-класса. Не стоит это оспаривать или пытаться что-то изменить. Более того, как отмечают аналитики, сегодня новостройки юго-востока столицы становятся все более выгодными в плане инвестиций. Приемлемые, не завышенные цены, не «перегретый» рынок, стабильный спрос и отсутствие проблем с недобросовестными застройщиками, что в нынешних условиях немаловажно.

Большой прибыли от вложений в строящиеся здесь дома ждать не стоит, но порядка 15–20% годовых, помимо роста самого рынка, первичное жилье ЮВАО принесет практически гарантированно. Так что оставим Юго-Востоку вполне заслуженный и понятный всем эконом-класс и не будем пытаться перетянуть его в другой сегмент. Ведь любому спортсмену прекрасно известно: переход в более тяжелую весовую категорию очень редко заканчивается успехом.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Юго-Восточный административный округ — традиционно промышленный район, что, конечно, отрицательно сказывается на состоянии окружающей среды. Плохо влияет на экологию района и роза ветров. К недостаткам округа также относится плохо развитая транспортная система: главные магистрали ЮВАО — Рязанский и Волгоградский проспекты, Нижегородская улица — постоянно загружены.

Основные новостройки округа находятся ближе к Московской кольцевой автодороге и за нею (Жулебино, Некрасовка). Единственным исключением является Нижегородский муниципальный округ. На его территории сейчас реализуется программа переселения из ветхого жилого фонда и ведется активное строительство.

В 2006 году в ЮВАО намечено ввести в строй 396,4 тыс. кв. м жилья, из них 152,5 тыс. кв. м — доля города. С начала этого года цены на «юго-восточные» новостройки колеблются в зависимости от района от $1,8 тыс. до $2,75 тыс. за 1 кв. м и продолжают расти.