Тающий город

Жилые дома — памятники архитектуры занимают весьма незначительную по объему, но крайне важную с культурной и исторической точек зрения долю жилого фонда столицы. Жить в таких домах заманчиво и престижно, однако сопряжено с рядом проблем и далеко не каждому по карману.

Регенерация вместо реставрации?

“Старый город уходит, уходят его ландшафт, атмосфера, среда, — говорит о дореволюционной Москве Алексей Комеч, директор Государственного института искусствознания. — В население столицы влились новые мощные социальные группы, большей частью — приезжие из других регионов. Они хотят [жить], как в Европе. Новые дома образуют второй город, который с каждым днем поднимается все выше. Эта политика называется "встройками", т. е. строительством на свободных местах. Но вскоре все в Москве окажется "встройкой". В течение последних полутора десятков лет Москва уже потеряла около сотни памятников архитектуры”.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин не отрицает, что с градостроительной политикой и сохранением памятников архитектуры в Москве все обстоит далеко не идеально. По его мнению, это во многом объясняется прежде всего тем, что Москва не была столицей 200 лет и здания, необходимые для функционирования города как столицы, здесь не строились. Когда в 1918 г. правительство вернулось в Москву, начались проблемы, поскольку инфраструктура города не была готова для осуществления столичных функций. “В такой ситуации приходится постоянно искать компромисс, который стал основным и довольно сложным видом нашей деятельности”, — говорит главный архитектор.

“К сожалению, не хватало нам (строителям, архитекторам) раньше и знаний, а также технических средств, — признается Александр Кузьмин. — Отсюда ошибки в работе. Сейчас все, что строится в городе, обязательно проходит как минимум две экспертизы — ведомственную и экологическую. При спорных вопросах приходится обращаться в суд. Москомархитектуры судится в год раз 200. И я не помню случая, чтобы мы проиграли. Бывают единичные случаи, когда мы что-то проморгали, и жители бывают правы [в своих протестах против нового строительства]. Тогда исполнители получают выговор, а иной раз доходит и до снятия с работы”.

Александр Кузьмин уверенно заявляет, что с принятием в 2002 г. федерального закона № 73 “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” и с последующим принятием в 2004 г. московскими властями закона г. Москвы № 40 “Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы и на территориях зон охраняемых объектов культурного наследия в г. Москве” ситуация с охраной памятников коренным образом меняется.

“40-й закон — это веха, — подчеркивает Александр Кузьмин. — Теперь можно говорить: до и после принятия закона. Благодаря выходу городского закона, который гораздо жестче, чем соответствующий федеральный закон, то, что делалось в Москве еще 10 лет назад, сейчас просто невозможно. Все объекты на территории охранных зон рассматриваются в особом режиме. В соответствии с этим законом в охранных зонах памятников архитектуры — а они все определены — возможны только два режима работы: реставрация и регенерация. Я был редактором этого закона, и мы даже исключили слово "реконструкция", потому что оно очень хитрое: инвестор всегда сможет вложить в это слово выгодный лишь для себя смысл — такой, о котором мы даже не догадываемся. Мы ввели слово "регенерация", что означает "воссоздание". Определенное творчество также возможно, но главное — теперь нельзя превысить масштаб того, что ранее было на историческом месте”.

На страже старой Москвы

В настоящее время на страже памятников архитектуры, в том числе и жилых домов, стоит Комитет по культурному наследию г. Москвы (Москомнаследие). Правда, здесь почему-то до сих пор нет реестра памятников, который предусмотрен федеральным законом, и точное или хотя бы приблизительное количество домов-памятников в комитете назвать затрудняются. Тем не менее, как заверила Евгения Миронова, заместитель начальника управления контроля за сохранением и использованием объектов архитектуры и истории Москомнаследия, работа по охране ведется постоянно.

В соответствии с федеральным законом любой гражданин может подать заявку о том, что, по его мнению, какое-либо здание имеет признаки объекта культурного наследия. После этого вопрос рассматривается экспертной комиссией, на место выезжают специалисты, рассказывает Евгения Миронова. Она особо подчеркивает: “По закону здание ставится на государственную охрану, если оно обладает известными признаками: архитектурной, исторической или градостроительной ценностью. При операциях купли-продажи с памятниками архитектуры необходимо уведомлять государственные органы. Собственникам жилья в таких домах выдают специальные документы, куда входят охранные обязательства собственника, подробное описание состояния квартиры (дома), а также предусматриваются перечень восстановительных (ремонтных) работ и сроки их выполнения”.

Пока, по словам Евгении Мироновой, исторических зданий, взятых на баланс собственниками, единицы. Тем не менее со временем отношение к этому вопросу меняется. Она объясняет это тем, что “люди стали жить лучше и начали смотреть чуть дальше своих квартир”. “В начале 90-х жильцов пугало, если их дом "вдруг" оказался памятником, это считалось каким-то досадным обременением. Теперь люди сами приходят и просят взять дом на охрану, сами выражают желание отреставрировать здание или его часть за свой счет, — рассказывает Евгения Миронова. — Конечно, помимо престижа владельцы получают и надежную защиту закона. Ведь такие дома не подлежат сносу и тотальной реконструкции. Для владельцев такой статус недвижимости — это иммунитет. Дом будет стоять, и никто людей не выселит под каким-либо благовидным предлогом”. В качестве примера Евгения Миронова привела реставрацию собственниками домов на Арбате, Большой Бронной и в Нижнем Кисловском переулке.

Сооружения, поставленные на государственную охрану, не подлежат сносу. Их можно только реставрировать. “Если мы назвали что-то памятником, — говорит Александр Кузьмин, — иного пути быть не может, и иного я не приемлю. Другое дело, что по каждому памятнику должен быть определен предмет охраны. А мы ленимся это делать, хотя это нормальный цивилизованный путь. Можно привести массу примеров, когда у старинного дома, допустим, XVII в. подлинными остались только фундамент или 1-й этаж, все остальное — надстройки последующих веков. Кстати, в первые годы советской власти часто надстраивали здания, имевшие 2-3 этажа. Может оказаться, весь дом — памятник, может быть — отдельные помещения, а бывают случаи, когда предметом охраны является только фасад, если внутри все уже давно переделано и перестроено”.

Стоит отметить, что Москомнаследие ставит на охрану только те дома, техническое состояние которых дает возможность их отреставрировать. У ветхих зданий участь печальная: они безжалостно сносятся. В связи с этим Алексей Комеч предлагает все дома, возведенные до 1917 г., отнести к исторической застройке и непременно сохранить их. Другая точка зрения у Александра Кузьмина: “Прежде всего мы должны спросить себя: а сколько домов мы сможем сохранить, сколько мы сможем переварить этих объектов как памятников? Думаю, наступит момент, когда нам придется принимать конкретные и даже резкие меры. Ведь в Москве около 20 больших центральных районов с историческими застройками. Ветхие дома не обязательно являются памятниками архитектуры, хотя составляют городскую среду, но все их отреставрировать практически невозможно. Я бы выбрал пять районов из этих 20 и сделал бы в них полную реставрацию, предварительно определив, под какие цели их в дальнейшем использовать: постараться сохранить их как жилые районы, создать там гостиничные комплексы, студенческие общежития или что-то еще. В ближайшее время мы будем этот вопрос обсуждать. Решающее слово будет за историками и искусствоведами”.

Что касается приватизации объектов недвижимости — памятников архитектуры, то Кузьмин полагает, что действовать в этом направлении надо осторожно. “У нас еще плюс ко всему менталитет и образовательный уровень людей с деньгами бывает довольно низким. Купил, к примеру, такой человек старинную усадьбу, уничтожил архитектурные украшения, провел евроремонт — от этого же нам не легче! Очевидно, что если на обучение каждого инвестора требуется испортить как минимум один памятник, то кончится это очень плачевно” — вот что волнует главного архитектора Москвы в связи с приватизацией.

Вкус к старине

По словам Елены Земцовой, исполнительного директора компании Delta Estate, общее количество качественных дореволюционных построек, пригодных для полноценного ведения бизнеса или проживания, составляет не более 7% от всего московского фонда недвижимости. Если же говорить только о жилой дореволюционной недвижимости, то ее доля не превышает 2% от всего жилого фонда столицы. Столь незначительное количество инвестиционно привлекательных объектов Земцова объясняет их ветхостью, ограниченными конструктивными особенностями. Как факт — они исчезают с карты Москвы.

“Основная часть сохранившихся старинных зданий находится в непосредственной близости от исторического центра, это каменно-деревянные сооружения XIX — начала XX в., — говорит Елена Земцова. — Примечательно, что только 28-30% сохранившихся старых построек можно отнести к "раритетам". Не слишком честные риэлторы, пользуясь повышенным спросом на "старинные дома", часто позиционируют отдельно стоящие здания небольшой этажности 50-60-х гг. XX в. как особняки или доходные дома "с историей", которые таковыми не могут являться в принципе”.

К дореволюционным жилым домам — памятникам архитектуры традиционно принято относить либо отдельно стоящие здания (особняки), либо так называемые доходные дома, обладающие рядом исторических, архитектурных или иных особенностей, что официально подтверждено городским или федеральным законодательством, добавляет эксперт.

Сейчас, по оценке Земцовой, количество действительно старинных зданий-памятников внутри Садового кольца не превышает 10 000. Большая их часть принадлежит государственным и общественным структурам. Только в ведении федеральных органов власти находится не менее 15% всех старинных домов прошлого и позапрошлого веков. Коммерческие организации либо арендуют помещения в старинных зданиях, либо приобретают их в собственность.

Определенный контингент состоятельных покупателей среди прочих объектов недвижимости предпочитает именно старинные дома, что по причине малочисленности и даже редкости (если говорить о жилых домах — памятниках) увеличивает их рыночную стоимость. “Восстановленные дореволюционные особняки — продукт крайне востребованный в сегменте дорогой недвижимости. Потому застройщики по-прежнему охотно берутся за реализацию подобных проектов”, — говорит Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.

Похожая точка зрения и у Екатерины Тейн, директора отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank: “Проживание в старинных особняках или в домах-памятниках, безусловно, престижно. Такие объекты обычно находятся в тихих исторических районах столицы, отличаются прекрасной планировкой и видовыми характеристиками”. Людей, которые среди прочих видов столичной недвижимости выбирают красивые старинные здания, Екатерина Тейн делит на две категории: во-первых, это весьма обеспеченные граждане, предпочитающие покупать дома-памятники для собственного проживания; во-вторых, это юридические лица, приобретающие подобного рода объекты для коммерческого использования, например под рестораны или офисы.

Стоимость покупки или аренды исторических особняков зависит прежде всего от местоположения сооружения и размера общей площади, говорит Екатерина Тейн. Кроме того, по утверждению Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, на цену жилья в доме — памятнике архитектуры сильно влияют его физическое состояние, состояние коммуникаций, а также наличие (вероятность создания) парковки. В целом, говорит Репченко, в этом сегменте все очень индивидуально; случаев, когда подобные дома реконструируют под элитное жилье, пока мало.

С этим мнением соглашается и Надежда Рамазанова: “Предложения дорогого жилья в домах — памятниках архитектуры на московском рынке единичны. Другое дело — жилые особняки (без статуса памятников архитектуры), в которых полностью воссоздан их исторический вид. Например, особняк на ул. Большой Никитской, 45, или усадьба князя Барятинского на Малой Полянке. Предложения такого рода встречаются гораздо чаще и достаточно быстро находят своего покупателя”.

К каждому дому в статусе памятника архитектуры применим перечень достаточно жестких охранных обязательств, в которых прописана процедура эксплуатации (сохранность исторического облика и проч.), однако, несмотря на эти дополнительные обременения, подобное жилье сегодня крайне привлекательно для покупателя, подчеркивает Надежда Рамазанова. По ее расчетам, в структуре общего объема предложений на долю таких домов (включая реконструированные исторические дома без статуса памятника архитектуры) приходится не более 5-7%, зато спрос на жилье в реконструированных исторических особняках традиционно высок: в общей структуре заявок на покупку — примерно 20%. Такие особняки — памятники архитектуры можно увидеть на Поварской, Пречистенке, в Большом Афанасьевском переулке.

“Стоимость квартир в историческом доме высока за счет его клубного статуса и исторического шлейфа, — утверждает Надежда Рамазанова. — Разница стоимости жилья в клубном историческом и многоквартирном доме может составлять до 50%. Цена 1 кв. м клубного дома на Остоженке составляет $25 000-30 000, в то время как в многоквартирном (расположенном там же) — около $18 000-20 000”.

Любое старинное сооружение, появляющееся на рынке, вызывает живой интерес специалистов. А поскольку таких объектов крайне мало, то рассматривать их следует как “раритет”, и, соответственно, с годами, как любая историко-культурная ценность, такие объекты становятся только дороже.

Престиж и риски

Инвестиции в дома-памятники осложнены рядом обстоятельств. Среди них — необходимость согласования множества документов в разных инстанциях, проблемы, связанные с реконструкцией и перепланировкой. Именно по этой причине, замечает Екатерина Тейн, зачастую изначально многие застройщики принимают все меры, чтобы вывести объект из “памятников архитектуры”.

Кроме того, по ее мнению, данный сегмент рынка требует немалых капиталовложений, так как затраты на реконструкцию сравнительно высокие. Как правило, реставрация обходится дороже, чем новое строительство.

Елена Земцова добавляет, что “в последние годы городские власти применяют практику аукционов, на которых выставляются старинные постройки, относящиеся к нежилому фонду и представляющие интерес для дальнейшего использования”. Сейчас таких объектов в Москве, по ее оценке, не более 100. “Однако любое инвестирование в старинные дома сопряжено с высокими рисками. Имея статус культурно-исторического памятника федерального значения, здание, находящееся даже в самом плачевном состоянии, не может приобретаться в собственность и кардинально подвергаться реконструкции. Таковы законы! Чтобы окончательно не утерять подобные постройки, часть старого столичного фонда в обход закона переводится в категорию местного культурно-исторического наследия при условии сохранения будущим владельцем всех исторически значимых элементов здания”, — говорит она.

В Центральном административном округе, продолжает Елена Земцова, на продажу выставляется не более 10 старинных построек в год. Часть сделок носит спекулятивный характер, а продавцами выступают акционированные ГУПы и ФГУПы, которым старинные здания достались в качестве имущества при переходе к новой форме собственности.

“При эффективном использовании площадей затраты на реставрацию и содержание объекта окупаются не ранее 7-8 лет. Иногда власти города могут пойти навстречу инвесторам и разрешают осуществить пристройку, но со стороны заднего двора и не очень большой площади — обычно 200-400 кв. м. “Конечно, исторический облик здания при этом изменяется; допускается этот метод в крайнем случае, когда здание полуразрушено, а привлечь инвестора чем-то надо, — объясняет Елена Земцова. — Себестоимость такого строительства находится в рамках $1500-3000 за 1 кв. м, однако в дальнейшем реализовать такую собственность благодаря тому, что она становится частью здания, можно как минимум за $10 000-15 000 за 1 кв. м. При явном дефиците парковочных мест в центре города огороженный участок вокруг здания в 200-300 кв. м может служить выгодным дополнением к самому дому”.

Мал, да дорог

По словам Надежды Рамазановой, исторические дома, как правило, рассчитаны на небольшое число квартир (не более 20). Девелопер в настоящее время, по ее мнению, в гораздо меньшей степени заинтересован в строительстве небольших клубных домов — в силу более низкой доходности проекта. Рентабельность вложений в строительство клубного дома (а тем более реконструкции) ощутимо ниже аналогичного показателя при возведении многоквартирного дома. Разница может доходить до 40%.

“Это обусловлено тем, что временные и первоначальные финансовые затраты застройщика при реализации мало- и многоквартирного дома существенно не отличаются, а при реконструкции расходы ощутимо вырастают. В то же время прибыль, получаемая при реализации масштабного проекта, существенно выше”, — говорит она. Однако, по наблюдению Надежды Рамазановой, рынок клубных домов все же развивается не в последнюю очередь за счет реконструкции.

Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов “МИАН-Девелопмента”, связывает высокие затраты на реконструкцию, превышающие, по его утверждению, в несколько раз расходы на возведение обычного нового дома аналогичного класса, с необходимостью применения особых материалов и технологий, отличных от применяемых при современном строительстве. Кроме того, у застройщика возникает большая зависимость от внутренней планировки, которую он не имеет права изменять. По его словам, при реконструкции здание практически возводится изнутри заново, старые коммуникации меняются на высокотехнологичные, а исторические фасады полностью восстанавливаются. Если объект располагается в зоне особого градостроительного режима, то проект реконструкции рассматривается на архитектурном совете при мэре Москвы. Все согласования в этом случае требуют большей работы и временных затрат.

Некоторые девелоперские компании отнюдь не стремятся реконструировать памятники архитектуры. “Выбирая в качестве объекта реконструкции старинный дом в зоне исторической застройки, я, как инвестор, отдаю себе отчет в том, что стоимость восстановительных работ по сравнению с новым строительством даже без восстановления внутренних интерьеров будет как минимум в два раза выше — расчеты по последнему подобному реконструированному зданию показали именно эту цифру, — говорит Евгения Малакаева, президент компании "Юнионпромстрой". — А за восстановление памятника архитектуры я браться не буду, поскольку это невыгодно не только из-за высокой стоимости работ, но и из-за сверхсложной системы согласования”.

Статус памятника ограничивает жильцов квартир как в решении вопроса по внутренней планировке, так и в выборе строительных материалов. Например, 1-й этаж старинного особняка под реконструкцию имел высокие потолки и просторные помещения, а на 2-м этаже, исторически предназначенном для прислуги, высота потолков была 2,2 м — кто купит жилье с такими потолками? А конструктивно изменить высоту потолков в здании-памятнике нельзя. Техническое задание на реконструкцию памятников выдает ГУОП. “Часто это ведомство предлагает для реконструкции свои архитектурные мастерские и своих подрядчиков, что ставит инвесторов в ограниченные условия как по реализации проектов, так и по его стоимости”, — сетует Малакаева.

“Если в отношении зданий-памятников сохранятся такие жесткие требования, то вряд ли что-либо сдвинется с мертвой точки. Инвесторам надо предоставлять какие-либо льготы или другими путями привлекать их работать в этом сегменте, — считает Евгения Малакаева. — Сейчас не всякий может позволить себе реконструировать дома-памятники с восстановлением внутренних интерьеров, поскольку это очень дорогое далекое от коммерции удовольствие”.

Однако эксперт согласна, что такие проекты имеют экономическую целесообразность в самых престижных районах Москвы, доходность, по ее оценке, составит 20-30%. По ее оценке, два года назад реконструкция дома-памятника с внешними коммуникациями и восстановление внутренних интерьеров стоили около $5000 за 1 кв. м, хотя цена 1 кв. м не поднималась выше $3000-3500.

Филигранная работа

Тем не менее, несмотря на столько отягощений, компании-застройщики все-таки берутся за реконструкцию и реставрацию старинных зданий. “Несмотря на определенные неудобства, — поясняет Эраст Жиряков, — осуществление подобных проектов позитивно сказывается на статусе компании и придает ей вес. Хотя с точки зрения девелопера трудностей в работе с историческими памятниками много. Особенно взвешенно приходится подходить к осуществлению проектов в историческом центре столицы, поскольку сохранение памятников старины — одна из социально значимых задач. Так, в одном проекте предусматривалась полная реконструкция фасада бывшего доходного дома. Данное строение относится к образцу элитных домов, а значит, совпал интерес всех заинтересованных сторон, поскольку сохранение и реконструкция фасада только увеличивали стоимость объекта, и в облике старой Москвы не произошло никаких изменений”. МИАН принимает участие в реконструкции старинных зданий под элитное жилье с начала 1990-х гг. “Реконструкция элементов исторических фасадов грамотно сочетается с внедрением современных инженерных решений, что хорошо видно на примере дома в Лялином переулке”, — рассказывает Эраст Жиряков.

В качестве примера реконструкции Евгения Малакаева привела дореволюционный дом в Кривоколенном переулке, 5: “Буквально полуразвалившемуся зданию вернули былую красоту, восстановили фасад с лепниной и, кроме того, добавили подсветку, чтобы здание заиграло, не нарушая исторического облика улицы. Это важно, потому что за последнее десятилетие в центре города выросли сооружения из бетона и стекла, не гармонирующие с окружающей средой и портящие облик старой Москвы”.

“Главмосстрой” — еще одна компания, активно занимающаяся реконструкцией уникальных исторических зданий и ветхого жилого фонда. Недавно специалисты этой организации приступили к осуществлению инвестиционного проекта по реконструкции жилого 4-этажного владения в Большом Овчинниковском переулке, 20-22 (1-й этаж — нежилой). “Работы ведутся в тяжелых условиях, поскольку приходится вручную, с помощью отбойных молотков, разбирать старые постройки — технику в таких стесненных условиях не используют из-за риска обрушения соседних домов. На стоимость готового объекта, сдача которого намечена на 2007 г., будет сильно влиять замена (прокладка) инженерных коммуникаций. Сейчас затраты на подключение к сетям в центре города стали достигать 40-50% от себестоимости строительно-монтажных работ, тогда как при строительстве на свободных территориях эти расходы в два раза ниже”, — поясняет Евгений Гайдук, начальник управления недвижимостью “Главмосстроя”.

Иногда в качестве кардинального решения проблемы с памятниками можно услышать предложение — ломать ветхие старинные здания, а на их месте возводить точно такие же, один к одному, с полной современной инженерно-технической начинкой. “Это, конечно, быстрее и дешевле для девелопера, чем реконструкция, — соглашается Жиряков, — ведь в случае реконструкции застройщик не может полностью реализовать свои желания и идеи, он скован условиями сохранения в нетронутом виде исторической структуры здания. Но если вопрос стоит о возведении на месте бывшего исторического памятника подобного же строения, то здесь совсем другая ситуация”.

Примером, по его словам, может стать возведение храма Христа Спасителя. Это совершенно новая постройка на месте ранее стоящего исторического памятника. Отношение к храму сегодня неоднозначное. “На мой взгляд, новое здание никогда не будет иметь ту ауру, которую имела старая постройка на том же месте. Хотя многое зависит от подхода к решению проблемы”, — говорит Эраст Жиряков. Предложение строить точные копии не лишено смысла, добавляет Евгения Миронова, однако новое сооружение уже не будет являться памятником, поскольку теряется сам предмет охраны; хотя какой-то особый статус такое здание может иметь.

По мнению Жирякова, в каждой столице мира есть район в центре, где иметь жилье считается престижным. Это значит, что, несмотря на процесс переселения жителей центра в другие районы и перевод старых зданий в нежилой фонд, какой-то постоянный процент элитного жилья в центре Москвы всегда будет сохраняться. В том числе за счет реставрации исторических домов.

“Но это скорее вопрос не инвесторов, а государства, которое должно выделять на реконструкцию домов — памятников архитектуры средства, — говорит Евгения Малакаева. — Плачевное состояние памятников — это следствие нерасторопности бюрократической машины, ведь для профессионалов отреставрировать с помощью современных технологий даже самое ветхое здание, в принципе, не составляет проблемы. Сейчас надо начинать с главного — совместного постановления Москвы и федерального правительства, в котором должно быть четко указано, что кому принадлежит. Одновременно на федеральном уровне надо принять решение о порядке реконструкции памятников: кто дает техническое задание, кто занимается проектированием, какие фирмы — возможно, на конкурсной основе — имеют право этим заниматься”.