Управдомы
Антон Белых
14 июня 2006 года.
Рынок управления коммерческой недвижимостью находится в стадии
становления, но уже в ближайшие годы ожидается его бурный рост. Так не пора ли
начать присматривать свою нишу в этом секторе?
Первые управляющие компании появились в России в конце 90–х годов, но даже
спустя 10 лет рынок управления коммерческой недвижимостью все еще находится в
стадии формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем
отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать
интересы его участников, а законодательная база далека от совершенства.
Вне конкуренции
Сегодня в России услуги по управлению недвижимостью оказывают либо западные
компании (иногда с сомнительным в своей стране прошлым), либо местные фирмы,
которые отпочковались от крупных агентств недвижимости, консалтинговых и
девелоперских компаний или же выросли сами по себе.
Более или менее цивилизованным и понятным можно назвать этот сегмент только в
Москве и Санкт–Петербурге. В регионах объектов, пригодных для управления,
значительно меньше, а те, что есть, чаще всего управляются самими девелоперами.
— Объемы строительства объектов высокого класса за пределами столиц
незначительны, потому и востребованность управляющих пока еще невелика, —
отмечает Светлана Колесова, заместитель директора пермской управляющей компании
«Финрент». — Для регионального рынка характерна организация собственных
управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же сторонней, частной УК
практически не распространено.
В столицах все большее число владельцев объектов недвижимости осознает плюсы
привлечения частной компании. «Собственники готовы передавать свои объекты в
управление. В основном это property management (работа с арендаторами) и
facility management (техническое обслуживание объекта). Такие виды деятельности
проще передать в управление сторонней компании и контролировать лишь финансовые
потоки», — подчеркивает руководитель отдела маркетинга компании «АЛМ-Девелопмент»
Глеб Ялымов. По словам Ялымова, только в его компанию за прошедший год
обратилось порядка 20 собственников с просьбой взять их объекты в управление.
Однако число зданий, находящихся под управлением собственников, превосходит
количество переданных в частное управление. «Все больше собственников
недвижимости обращаются к профессиональным управляющим, но об оформившейся
тенденции говорить пока рано, — уверена генеральный директор компании «Савацкий.
Управление недвижимостью» Евгения Власова. — Проблема в том, что большинство
собственников диверсифицируют свои инвестиции и почти всегда смотрят на любое
вложение как на потенциальную возможность стать профессионалом в новой области,
будь то добыча энергоресурсов, девелопмент, строительство, управление или
эксплуатация». По экспертным оценкам, в Москве только 20% зданий управляется
частными компаниями.
Конкуренция между УК как таковая еще не сложилась, и место на рынке есть.
Светлана Колесова считает, что рынок не насыщен, и на нем практически нет
компаний, которые профессионально занимались бы только управлением
недвижимостью. «Основной вид деятельности — это оказание риэлторских услуг.
Между тем, в этом рыночном сегменте созданы все условия для появления компаний,
которые профессионально будут заниматься только управлением», — убеждена
Колесова.
— Сегодня выходить на рынок в Москве сложнее, чем три года назад. Потому что
теперь нужно больше знать и уметь, — рассказывает генеральный директор
маркетинговой группы БЕШ, выводящей УК на рынок, Оксана Крымина. — Но
собственники уже знают о самой услуге и спокойно относятся к идее привлечения
стороннего управляющего. Если еще три года назад при работе с владельцем здания
ему необходимо было объяснять — не чем одна компания лучше другой, а что такое
управление недвижимостью вообще и зачем оно нужно, то сегодня все иначе.
В Москве и Питере понимание уже пришло, поэтому компании стараются
конкурировать по качеству предлагаемых услуг. Отставание же регионов, по словам
Оксаны Крыминой, составляет около пяти лет. Поэтому там можно «творить все, что
угодно», и все равно работать успешно. Главное — доказать собственнику, что ему
вообще нужна эта услуга.
Итак, ниша для старта есть, осталось только понять, как в нее войти.
Не тот уровень
Чем же занимаются управляющие? Их основная цель — приносить собственнику
максимальный доход, увеличивать инвестиционную стоимость объекта и освобождать
время собственника для ведения его основной деятельности.
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре
уровня. Самый нижний — это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На
втором месте — facility management — техническое обслуживание и эксплуатация
объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property
management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор,
решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж — asset management —
стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта,
которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а
также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное
управление предоставляют лишь единицы. Да и то — далеко не всегда на должном
уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной российской управляющей
компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие
данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность
сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании
работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего
уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь
дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как
в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности — вполне
достаточная. По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по управлению
коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%.
Впрочем, по словам управляющих, на рынке представлены как компании, которые
берутся только за объекты, приносящие не менее 50% прибыли, так и те, для кого и
10% с объекта — очень хорошо, учитывая объемы. «Существуют компании, не
выходящие на объект без гарантий 100%-й рентабельности, — констатирует президент
санкт–петербургской группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. — Мы же
ориентируемся на существенное увеличение объемов управляемых площадей и
закладываем свою рентабельность в размере 10–20%».
А генеральный директор УК «Габа-Эстейт» Денис Габа признался
«Бизнес–журналу», что первый объект, взятый в управление его компанией, приносил
около 8%, и в тот момент (на старте бизнеса) это уже было хорошо. Таким образом,
стартующим предпринимателям следует сразу же уяснить: на заре бизнеса золотых
гор не будет, а погоня за сверхприбылями в этом деле равносильна полному
провалу. «Охотникам за миллионами явно не сюда! На этом же рынке гарантирован
стабильный, но не очень высокий доход», — категоричен один из экспертов.
Управляющая компания в деталях
Стартовые инвестиции: от 50 тысяч долларов.
Срок окупаемости: 1–2 года.
Доходность: 3–10% от потока дохода на объекте.
Рентабельность: достигается при площади управляемого здания — не меньше 10 тысяч
кв. м.
Спрос: от 20 обращений в год.
Клиенты: собственники бизнес–центров, торговых центров.
Форматы: юридическое лицо.
Помещение: офис площадью 50 кв. м в престижном районе города. Минимум класс В.
Средства продвижения: интегрированный маркетинг, сайт, профильные и деловые СМИ;
Лицензии и сертификаты: не требуются.
Услуги: длинные — все формы управления объектом недвижимости (или одна из них).
И короткие — экспертиза, оценка, консалтинг, брокеридж.
Способы старта: выход на рынок при наличии своего объекта или после набора
команды.
Особые условия: сложность в получении первого объекта, а также в общении с
собственниками, которые не готовы отдавать свои объекты, необходимость постоянно
поддерживать высокое качество услуги, относительно невысокая, но стабильная
доходность.
Плюсы: низкая конкуренция, невысокий порог входа на рынок, доступ на
региональные рынки.
Вы откуда и куда?
В принципе, случайных людей на рынке управления коммерческой недвижимостью
практически нет. Как правило, начинающие свой бизнес управляющие — выходцы либо
из других аналогичных компаний (возможно, западных, представленных на российском
рынке), либо из других отраслей рынка коммерческой недвижимости — брокерских,
риэлторских, консалтинговых фирм, девелопмента, оценки и т. д. Эксперты говорят
и о выходцах из банковской и инвестиционной сфер. Во многом именно предыдущая
специализация бизнесмена определяет то, в какой нише рынка управления он готов
стартовать.
— Одни участники рынка вышли из банковского и финансового секторов; вторые из
рынка недвижимости (девелоперы и риэлторы); третьи представляли эксплуатационные
компании, — утверждает Глеб Ялымов. Первые стали заниматься «asset management»,
вторые — «property management» и отчасти «facility management», третьи — «facility
management» и клинингом.
По мнению Глеба Ялымова, большинство российских компаний работает в области
эксплуатации объектов недвижимости («facility management»).
Прежде чем начинать бизнес, следует сразу определиться с тем, какую услугу и
каким собственникам управляющая компания будет оказывать. Если распылиться и
попытаться делать все, то в скором времени компания либо не выдержит нагрузок и
перестанет существовать, либо сотрудники будут работать на износ, что, в
конечном счете, снизит качество оказываемых услуг и не позволит рассчитывать на
серьезные позиции на рынке.
Кстати, Денис Габа советует начинающим предпринимателям на первых этапах
развития бизнеса четко сконцентрироваться на том, каким именно типом
коммерческой недвижимости планируется управлять, и определиться с классностью.
По экспертным оценкам, сегодня стартовать лучше всего в нише управления
объектами класса В и реконструируемыми зданиями С–класса. Верхний же сегмент
рынка почти полностью поделен между западными игроками. А вот ниша В и С классов
им не интересна.
Трудности управления
Так где же взять первый объект? По признанию всех участников рынка, это и
есть самая большая проблема стартующих компаний. «Для начинающей управляющей
компании, у которой за спиной нет определенного числа успешно реализованных
проектов, становится очень сложно убедить собственника в том, что качество его
услуг будет на уровне», — подчеркивает Светлана Колесова. «Пожалуй, новым
игрокам будет тяжело прийти на рынок просто так. Если это компания без
предыдущего опыта управления, то ее путь будет долгим и тернистым — с пробами,
ошибками и непредсказуемыми результатами», — добавляет Евгения Власова.
Значит ли это, что предпринимателям, не владеющим объектами недвижимости,
выход на рынок заказан? Ни в коем случае. Да, сложно, но возможно. Многие
компании начинали без объекта, а становились крупными игроками рынка.
— Судя по моему опыту, первый объект, как правило, находится по записной
книжке, — на полном серьезе говорит Денис Габа. Действительно, просто так прийти
к собственнику и уговорить его отдать объект в управление не удастся. А вот по
знакомству — вполне. Зато после получения первого объекта дело идет веселее.
— Рынок управления коммерческой недвижимостью является довольно закрытым. На
первоначальном этапе получение объектов в управление возможно только лишь при
дружеских отношениях с собственником недвижимости, который настолько вам
доверяет, что готов отдать ее в управление. В дальнейшем при увеличении
количества квадратных метров в управлении процедура получения объектов
упрощается, — уверена Светлана Колесова.
По утверждению Оксаны Крыминой (маркетинговая группа БЕШ), существуют два
основных способа старта бизнеса в сегменте УН: с объекта или с команды. Впрочем,
команда эта должна была также где–то сложиться. То есть совсем дебютантам
создать успешную компанию проблематично. «Новички рынка, только закончившие
университеты или курсы управляющих, должны сначала раствориться в коллективе
более опытных коллег и только потом, набравшись практического опыта и заработав
имя на рынке, делать что–то свое», — уверена Оксана Крымина. В общем, успех
бизнеса во многом будет зависеть от правильного подбора команды и имеющегося у
основателя и сотрудников опыта работы в сфере недвижимости.
Хотя кадры — это тоже проблема: квалифицированных специалистов
катастрофически не хватает, а те, которые есть, слишком амбициозны. «В регионах
кадровая проблема стоит не так остро, — уверен Денис Габа, — там люди готовы
идти на меньшие зарплаты, они, в отличие от Москвы, крепче держатся за работу,
поэтому и подобрать их проще».
Еще одна забота — необходимость поддерживать высокое качество услуги. На
рынке все друг друга знают, поэтому слух о том, что управляющий напортачил с
объектом и привел его к упадку, сразу же дойдет до ваших потенциальных клиентов.
На старт! Внимание! Стоп?
Начинать бизнес в этом сегменте просто и сложно одновременно. Стартовые
вложения делятся на оплату труда сотрудников (сумма зависит от их численности,
средняя зарплата топ-менеджера начинается от 1,5 тысячи долларов, а гендиректора
— от 4 тысяч), аренды офиса (эксперты советуют не скупиться: здесь лишний блеск
не помешает), проработки четкой стратегии управления и алгоритма действий на
объекте (как именно управлять) и рекламной кампании. Ключевыми сотрудниками
являются гендиректор, его заместитель, финансовый (коммерческий) директор,
маркетолог (и пиар-директор), бухгалтер, юрист, непосредственно руководитель по
техническим вопросам и вопросам эксплуатации, а также рядовой персонал, который
в офис сажать не обязательно. Рядовые сотрудники должны работать на объектах, и
там же им выделяются помещения. Таким образом, затраты на зарплату составят на
первом этапе около 20 тысяч долларов в месяц. Аренда офиса (50 метров в хорошем
районе) обойдется еще в 25 тысяч долларов в год (две с небольшим тысячи в
месяц), а рекламная кампания — от 5 тысяч у. е. в месяц. Причем, как считает
Оксана Крымина, прямая реклама приносит мало пользы — куда важнее
представленность компании в прессе, известность брэнда и т. д. «Собственника
недвижимости обкладывают информацией со всех сторон, и он волей–неволей замечает
управляющую компанию», — поясняет Оксана Крымина. При простой рекламе такой
эффект не достигается. Ну и не нужно забывать про удобный для посетителей сайт
(от 1 000 долларов): его наличие не просто желательно, а обязательно.
Таким образом, в целом при экономном подходе можно уложиться и в 25–30 тысяч
долларов. Наиболее приемлемой для старта эксперты называют сумму в 50 тысяч
долларов. Такая база позволит набрать более профессиональных сотрудников и
быстрее получить первый объект. В среднем услуги УК оплачиваются в виде процента
от потока доходов на объекте. По оценке Александра Шарапова, оплата услуг УК
составляет от 3 до 10% от потока доходов. В случае с клинингом или facility
management возможна и фиксированная оплата.
И еще одна тонкость. Так как первый объект достается УК не сразу, то
возникает резонный вопрос: за счет чего платить зарплату своим сотрудникам? Как
правило, компании на старте, помимо «длинной» услуги (управление объектом),
оказывают еще и «короткую». Это может быть экспертиза или оценка объектов
недвижимости, консалтинговая или брокерская деятельность и т. д. — зависит от
имеющегося у предпринимателей опыта. Именно оказание таких услуг, которые
продаются быстрее и проще, позволяет управляющему иметь прибыль до получения
первого объекта.
Рынок управления коммерческой недвижимостью растет, а вместе с ним и спрос на
такого рода услуги.
Какие они разные!
На рынке управления коммерческой недвижимостью существует несколько основных
категорий игроков:
управляющие компании, в ведении которых находится несколько объектов
недвижимости;
управляющие компании, созданные специально «под объект»;
хозяйствующие подразделения собственников объектов недвижимости;
компании–застройщики, управляющие построенными ими объектами самостоятельно.
В последнее время на рынок выходят некоторые агентства недвижимости, расширившие
спектр предоставляемых услуг до управления недвижимостью.
Светлана Колесова,
замдиректора УК «Финрент» (Пермь)
www.business-magazine.ru
Недвижимость. Обзоры. 26-07-2006 |