Строительному рынку поможет госмонополия?

О том, что реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», похоже, оставляет желать лучшего, говорят сегодня много. Недовольство работой программы ДИКЖ высказывают как простые граждане РФ, для решения проблем которых, собственно, и разрабатывался проект, так и представители власти. 15 августа с критикой нацпроекта выступил и председатель Совета Федерации Сергей Миронов, предложив свой, оригинальный выход из сложившейся ситуации.

Свежее решение…

По словам Миронова, таким выходом может стать создание в России государственной строительной корпорации. Целью ее работы должно стать преодоление имеющегося дисбаланса между спросом и предложением жилья. Сделать это, по мнению Миронова, можно, увеличив участие государства в работе строительного рынка. Выражая обеспокоенность высокими темпами роста цен на жилье, председатель СФ высказал также предположение о том, что действующие в настоящее время на рынке строительные компании чрезмерно увлечены получением прибыли в ущерб решению основной задачи нацпроекта – обеспечению граждан России жильем. «В сложившихся обстоятельствах без вмешательства государства вряд ли удастся обойтись. Необходимо создание государственной строительной корпорации, которая регулировала бы ценовую политику на жилищном рынке», –  говорит Миронов.

Квартиры должны предлагаться по реальным ценам, «включающим в себя себестоимость и фиксированную норму прибыли» – цитирует председателя Совета Федерации газета "Взгляд". Впрочем, Миронов не уточнил, какие именно, по его мнению, функции будет выполнять государственная строительная компания. Мы поинтересовались мнениями участников рынка относительно целесообразности создания такой корпорации.

…и его практический смысл

По мнению председателя совета директоров Prime Group, президента страхового холдинга Prime Insurance Никиты Исаева, если речь идет о национальном проекте, в первую очередь стоит отметить его основную задачу – обеспечение социально-экономических целей, приоритетов, которые в долгосрочной перспективе, в государственном масштабе обернутся прибылью России в целом. «Исходя из такой логики, государственная строительная корпорация просто необходима, так как именно в ее рамках строительство жилья может перейти из разряда высокоприбыльной сферы для частного бизнеса в действительно важный национальный проект. И деятельность такой корпорации должна вестись именно с позиций государства и его приоритетов, она должна окупать себя, но задача получения сверхприбыли перед ней не должна стоять», – считает Исаев.

В то же время заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е. — Плаза» Алексей Медведев, не отрицая очевидной полезности создания государственной строительной компании, обращает внимание на тот факт, что в настоящий момент не до конца ясно, каким образом данная компания будет позиционировать себя на рынке. «Если она будет рыночной компанией и будет директивно ограничивать цены, то все кончится тем, что квартиры скупят перекупщики и инвесторы, которые потом продадут квартиры по рыночной стоимости. Если это будет компания, строящая муниципальное жилье под различные программы (для молодых семей, для переселения из ветхого фонда и т. д.), то и в настоящее время во всех инвестиционных контрактах в подавляющем большинстве случаев выделяется доля города для таких целей», – говорит Медведев.

В любом случае, основная причина высоких цен, по его мнению, превышение спроса над предложением. «В рыночной экономике – государство может влиять только на предложение, а для этого надо сделать прозрачными и понятными условия предоставления площадок для строительства и уменьшить административные барьеры при согласовании строительства нового жилья и получении разрешительной документации», – считает заместитель генерального директора «М.О.Р.Е. — Плаза».

Не меньше 20% рынка

Для того чтобы такая корпорация действительно могла влиять на ценовую ситуацию на рынке, объемы ее строительства должны быть колоссальными, она должна получать на льготных условиях площадки под застройку и иметь всевозможные преференции – такого мнения придерживается генеральный директор управляющей компании Prime Development Всеволод Карлов. «В противном случае, если как игрок на рынке недвижимости она не будет представлять какого-либо существенного влияния, все льготное и дешевое жилье будет поступать со временем на вторичный рынок по рыночным ценам, и никакого снижения цен не произойдет. Как следствие, – говорит Карлов, – считаю целесообразным рассмотреть позицию корпорации в качестве монополиста, потому что это единственная возможность оставить за собой право значительного влияния на рынок».

По подсчетам экспертов, реальное влияние такой компании на рынок возникнет, когда ее доля займет не менее 10%, а диктовать цены она сможет при 20% доле. При существующих объемах строительства в Москве и Подмосковье (4,5 млн кв. м и 5 млн кв. м) госкомпания должна строить как минимум 450 тыс. кв. м и 500 тыс. кв. м соответственно при себестоимости квадратного метра в столице около $1900 (по данным «Ведомостей»). Таким образом, в столице годовой бюджет такой компании должен составить как минимум $855 млн., а для реального влияния на рынок в 2 раза больше. В Подмосковье же этот показатель должен составить не меньше $400 млн.