Сьогодні найвигіднішим способом придбати житло у власність є інвестування в новобудову. Сучасне просторе житло може коштувати в два рази дешевше ніж житло в „хрущовці”. Однак при виборі житла увагу слід звертати не лише на ціну, метраж, розташування, але й на механізм фінансування будівництва. Від цього залежить в який строк та якої якості Ви отримаєте житло.
До недавнього часу при покупці житла на первинному ринку громадянам пропонувалось придбати житло кількома способами:

1. Шляхом укладання договорів інвестування із забудовником.
При укладанні цих договорів інвестор передавав кошти безпосередньо забудовнику, підписував договір про пайову участь у будівництві та очікував своє житло.
Однак при цьому механізмі інвестування існувало достатньо недоліків, зокрема:
- відсутність закріпленої в договорах гарантії своєчасної здачі житла в експлуатацію;
- можливість суттєвого подорожчання квадратних метрів у випадку поетапного внесення коштів;
- ризик змін планування квартир;
- інвестування коштів одного житла кількома громадянами, тобто продаж вже закріпленого об’єкта інвестування на вторинному ринку нерухомості.
Відтепер ця схема інвестування житла суперечить законодавству, бо згідно внесеним змінам до Закону України «Про інвестиційну діяльність», укладання з громадянами прямих договорів інвестування будівельним компаніям заборонено.

2. Шляхом придбання цільових житлових облігацій.
Схема даного механізму інвестування складається в наступному: забудовник випускає безпроцентні цільові облігації, погасити яких зобов’язується житловою площею (квадратний метр за визначену кількість паперів). Однак тут виникає правова колізія щодо об’єкту цільових житлових облігацій. Так, відповідно до Закону України «Про цінні папери та фондову біржу» цільова облігація повинна надавати її власнику право на отримання товару, однак абстрактний квадратний метр житла важко назвати товаром, оскільки метр - це лише одиниця виміру. Тому придбання облігацій абсолютно не гарантує отримання облюбованої квартири.
Крім того цільові облігації не вимагають забезпечення зобов’язань забудовника та більш того, згідно законодавству після спливу терміну обігу облігації емітент-забудовник не зобов’язаний викупати у інвестора облігації, він лише має на це право.

3. Шляхом участі у Фонді фінансування будівництва (ФФБ).
У зв’язку з набранням чинності Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю", який передбачає створення ФФС, забудовники змушені відмовлятися від укладання інвестиційних договорів та використання цільових облігацій на користь ФФБ. Оскільки даний закон значно розширив закріплені права учасників ФФБ, що дає його учасникам високі гарантії. Зокрема саме для інвестора такий механізм інвестування є найбільш безпечнішим.
Наша компанія, яка є однією із управителів ФФС, пропонує Вам проаналізувати чому саме участь у Фондах фінансування будівництва є надійним та перспективним способом придбання нового житла.
Почнемо з того, що згідно із зазначеним вище Законом особа, котра бажає придбати житло в споруджуваному будинку, звертається до фонду фінансування будівництва й укладає з фінансовою установою (яка є Управителем) договір про управління майном. Така особа здобуває статус установника управління або довірителя. За укладеним договором довіритель зараховує у фонд фінансування будівництва оговорену суму грошей, а фінансова установа укладає договір із забудовником. Всі залучені від громадян кошти управитель перераховує виключно на будівництво житла, в якому громадяни бажають мати квартири.
Тут слід зазначити, що на стадії яка передує укладанню договору із забудовником, фінансова установа досить ретельно вивчає будівельну історію компанії, дозвільні документи на будівництво.
Отже, згідно договору фінансової установи з забудовником, останній передає управителю право фінансувати спорудження квартир в новобудові. При укладанні цього договору встановлюється забезпечення зобов’язань забудовника іпотекою на об’єкт будівництва. У випадку порушення забудовником умов цього договору, фінансова установа зобов’язана добудувати об’єкт, або ж вимагати повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва коштів. Крім того, Закон передбачає можливість заяви управителем прав на добудування навіть у випадку, якщо ризик несвоєчасної здачі житла в строк або суттєве збільшення вартість будівництва тільки виникає. Причому управитель слідкує за дотриманням забудовником строків будівництва об’єкта нерухомості, якості будівництва, за цільовим використанням вкладених коштів тощо.
Звертаємо увагу, що механізм фінансування шляхом ФФБ має безумовні переваги для потенційного інвестора.
По-перше, дуже чітко прописана процедура закріплення за інвестором конкретної квартири.
По-друге, ФФБ - єдиний механізм, який передбачає обов’язкове страхування будівельно-монтажних робіт. Тобто, якщо з об’єктом нерухомості який інвестується щось трапиться в процесі будівництва, збитки несе страхова компанія.
По-третє, при механізмі ФФБ інвестору простіше всього припинити інвестування закріпленого за ним об’єкта будівництва та повернути вкладені грошові кошти. Так, якщо в інвестиційних договорах за дострокове розірвання договору забудовники передбачали комісію в розмірі 5-20% від суми внесених коштів, то в правилах ФФБ мова іде про значно меншу неустойку.
В четверте, ФФБ - це засіб мінімізації ризиків інвесторів. Так, для особи яка має на меті придбати квартиру в будинку, який на момент перерахування нею грошей ще не збудований, існують наступні загальні ризики: ризик не отримання квартири у власність взагалі; ризик не отримання квартири у визначені в договорі строки; ризик здороження нерухомості; ризик неякісного виконання робіт.
Оскільки для Довірителя безпосередньою метою є набуття у власність нерухомості (а не, наприклад, сама участь у ФФБ) то в розрізі діяльності управителя на наш погляд доцільно здійснити аналіз того, яким чином Управитель ФФБ мінімізує зазначені ризики на відміну від фінансування будівництва при якому ФФБ не використовуються.

Вагомішими заходами, які спрямовані на забезпечення отримання Довірителем квартири у власність у встановлений строк та встановленої якості є наступне:

1. Наявність контролю додержання прав Довірителів: за Забудовником – з боку Управителя, за Управителем – з боку держави в особі Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України..

2. Встановлення цільового використання Забудовником коштів, отриманих від Управителя, виключно на будівництво конкретного об’єкту (ч. 4 ст. 16 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми…”).

3. Низка вимог, встановлених законодавством, яким повинен відповідати управитель при здійсненні залучення коштів, найважливішими з яких є: формування власного капіталу у розмірі 20% від суми залучених коштів, формування оперативного резерву у розмірі 10% від обсягу залучених коштів.

4. Страхування будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об'єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ.

5. Страхування відповідальності перед третіми особами - Довірителями при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт.

6. При здійсненні управління ФФБ виду Б – страхування ризику недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

7. Чітка, законодавчо встановлена, процедура фінансування будівництва через ФФБ. В тому числі порядок закріплення за Довірителями об’єктів інвестування.

8. Законодавчо встановлена процедура ліцензування діяльності фінансової установи у зв’язку із наданням нею фінансових послуг щодо залучення грошових коштів для фінансування будівництва, тобто послуги які на законодавчому рівні вважаються „довірчим управлінням фінансовими активами”.

Жодна інша ніж ФФБ модель фінансування будівництва житла не використовує такий обсяг заходів, які спрямовані на мінімізацію ризиків покупців житла не кажучи вже про сумнівну легітимність використання деяких інших ніж ФФБ механізмів.