ЦИКЛИЧНОСТЬ В НЕДВИЖИМОСТИ:
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЙ ПРИНЦИП РАЗВИТИЯ РЫНКА

Андрей Назаренко

Развитие коммерческой недвижимости в любой стране, регионе и даже городе происходит по специфическим законам и принципам. Нередко оказывается, что инвесторы и девелоперы, привыкшие работать в одних условиях, при реализации проектов на новых для себя рынках без определенной адаптации методов и самой философии ведения бизнеса (или привлечения к сотрудничеству местных партнеров) сталкиваются с теми или иными сложностями. Однако, как показывает многолетний мировой опыт, в развитии каждого, в том числе локального рынка недвижимости, можно проследить четкую последовательность стадий, позволяющую экспертам говорить об универсальном, не зависящем от уровня развития экономики и самого рынка принципе – цикличности. Его непосредственными проявлениями являются последовательная динамика уровня вакантности и арендных ставок, заключающаяся в циклической смене рынка "арендатора" (покупателя) рынком "арендодателя" (продавца) и наоборот. Несмотря на сложность анализа и прогнозирования, учет цикличности в развитии рынка на Западе становится сегодня одним из наиболее популярных направлений прикладных исследований в сфере коммерческой недвижимости.

Цикличность в недвижимости

Существование циклических колебаний в развитии экономики было замечено еще в XIX веке, причем одним из основоположников теории цикличности стал Карл Маркс, разработавший концепцию коротких рыночных циклов, или кризисов перепроизводства, состоящих из четырех фаз: кризиса, депрессии, оживления и роста, – и имеющих место на любом товарном рынке. Существенный вклад в развитие данного направления экономической науки в начале 1920-х годов сделал русский ученый Николай Кондратьев, проанализировавший статистическую информацию о развитии экономики США, Великобритании, Германии и других стран мира, начиная со времен промышленной революции, то есть с середины XVIII века. Он заметил, что капиталистическая (рыночная) экономика, следуя в целом устойчивому тренду роста, в то же время склонна к волнообразным циклическим колебаниям. Последние проявляются в отклонении от экономического равновесия и стихийном – исключительно за счет рыночных сил – самовосстановлении конъюнктуры рынка. К особым заслугам Николая Кондратьева также стоит отнести выделение нескольких видов волнообразных циклических колебаний деловой активности на всех уровнях рыночной экономики – от рынков отдельных товаров до макроэкономики – с различным периодом временной продолжительности: очень короткие, сезонные колебания; короткие – от 3 до 3,5 лет ("циклы Китчена"); средние – торгово-промышленные с периодом в 7-11 лет ("циклы Жугляра"); большие циклы (длинные волны) продолжительностью 40-60 лет, впоследствии получившие название "циклов Кондратьева". Эта классификация является общепринятой в современной экономической науке.

Цикличность в развитии западных рынков недвижимости была замечена также достаточно давно – еще в начале ХХ века. Однако, до недавнего времени попытки исследований ее влияния и внедрения соответствующих стратегий в мировой практике были крайне редкими, что мотивировалось следующими причинами:

• Теория финансового менеджмента и управления портфелем инвестиций, а также академическая наука в сфере экономики в целом не акцентируют внимания на циклах в недвижимости, что позволяет предположить их низкую значимость.
• Даже если предположить наличие циклов, статистические исследования не дают возможности четко выделить границы различных фаз, а также смоделировать их развитие.
• Экономические и политические факторы, определяющие цикличность развития недвижимости, носят случайный характер, поэтому цикл невозможно смоделировать и спрогнозировать.
• Рынок недвижимости сам по себе является настолько эффективным, что при условии надлежащей диверсификации портфеля знания о циклах не могут увеличить доходы инвестора или снизить рискованность его вложений, поэтому крупный инвестор может игнорировать цикличность.
• Многие инвесторы, в частности институциональные (пенсионные фонды, страховые компании), предпочитают долгосрочные вложения, что позволяет им игнорировать цикличность развития недвижимости, имеющую кратко- и среднесрочный характер.
• Выгоды, полученные от внедрения стратегии "цикличности", нивелируются затратами на проведение исследований развития рынка и рисками, связанными с внесением изменений в инвестиционный портфель.

Однако сегодня, как показывает мировой опыт, циклический характер становится одним из важнейших факторов, определяющих успехи и провалы проектов в сфере недвижимости, что обусловлено критическим влиянием цикличности на доходность вложений, уровень их риска и инвестиционную стоимость объектов. Понимание этого факта, а также закрепление объектов недвижимости в качестве ключевой составляющей инвестиционного портфеля крупнейших индивидуальных и институциональных инвесторов мира в последние годы определили стремительный рост интереса к изучению теории и практики цикличности в недвижимости. Основная цель такого рода исследований заключается в разработке модели развития рынка для определения тактических и стратегических решений, оптимальных с точки зрения максимизации дохода и прибыли инвестора/девелопера в долгосрочной перспективе.

Продолжение читайте в «Commercial Property», №8 (24)

back