Недвижимые офисы

Ставки аренды в профессиональных офисных помещениях Киева приблизились к европейскому уровню. Это стало возможным благодаря падению стоимости аренды киевского офиса класса А на 60%, в то время как такие же офисы в Европе за период кризиса подешевели всего на 15-30%.

Классные офисы

По данным компании DTZ, в конце первого квартала 2010 года общая площадь профессиональных офисных помещений в Киеве составила 1,053 млн. кв.м. без учета госучреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных нужд. Эксперты DTZ отмечают, что в общем объеме профессиональной офисной недвижимости велика доля объектов, созданных путем реконструкции построенных в советский период зданий. При этом здания, которые могут быть приравнены к мировым стандартам офисов класса А, практически отсутствуют.

По словам главы отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости Colliers International в Украине Максима Ткаленко, наибольший объем сделок по аренде профессиональных офисных помещений пришелся на площади более 1 тыс. кв. м.

«Основное поглощение помещений малых размеров площадью до 500 кв. м происходило со стороны украинских компаний, тогда как международные компании поглощали помещения среднего размера площадью от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м», - говорит Максим Ткаленко.

Эксперты компании DTZ уточняют, что в первом квартале 2010 года на рынке профессиональной офисной недвижимости было поглощено 27 тыс. кв.м. - на 8% больше, чем в январе-марте 2009 года. Общий уровень вакантности бизнес-центров Киева сегодня составляет почти 17%. Арендные ставки в БЦ класса А в центре Киева, по данным DTZ, составляют $25-35 за 1 кв.м, в офисах класса В - $20-25, в офисах класса С - $12-17. 

Офисы домовые

Сколько в Киеве непрофессиональных офисных помещений - не знает никто. Эксперты владеют информацией только о среднем уровне арендных ставок. Так, по данным агентства недвижимости RealDruzi, с начала 2010 года аренда таких офисов подешевела на 10% - до $17 за 1 кв.м. в месяц.

Максимальный уровень ставок зафиксирован в Печерском ($20) и Шевченковском ($19) районах столицы, минимальный - в Дарницком, Днепровском, Соломенском и Святошинском раойнах, где за 1 кв.м. метр офисов на первых этажах жилых комплексов нужно платить около $13. Гендиректор сети агентств RealDruzi Людмила Друзенко говорит, что с начала 2010 года именно в этих районах было отмечено самое значительное снижение арендных ставок - до 21%. В то же время в районах самых дорогих офисов снижение ставок составило 11%.

По оценкам экспертов АН RealDruzi, среди непрофессиональных помещений наиболее востребованы для аренды объекты площадью 25-80 кв. м. со ставкой $10-15 за кв. м. Основное предложение арендодателей сконцентрировано на объектах со ставкой $8-25 кв. м. Спрос на помещения площадью 100-200 кв. м существенно ниже и не сопоставим с докризисным спросом на просторные офисы, которые предпочитали небольшие компании. Сегодня 100-200 квадратов готовы потянуть компании, которые расширяют свою деятельность, - торговые сети и представители сферы услуг.

Директор филиала АН Park Lane Виктория Барабаш уточняет, что клиентов интересуют помещения площадью 70-150 кв. метров, расположенные в центральных, прилегающих к центру районах, а также на массивах с развитой инфраструктурой - в Соломенке, Дарнице, на Оболони или Позняках. «Требования к таким помещениям - первый или цокольный этаж и, желательно, отдельный вход. Стоимость аренды офиса в центре обойдется в $20-35 за кв. метр», - говорит Виктория Барабаш.

[page]

Арендатора помещений площадью более 200 кв. м и отдельно стоящих зданий найти сложно. «Такие офисы на сегодняшний день могут себе позволить немногие компании, и они, как правило, договариваются о хороших условиях с владельцами помещений», - отмечает Людмила Друзенко.

Офисы по сдельной цене

Перспектива договориться с владельцем о более лояльных условиях аренды напрямую зависит от ликвидности объекта. Так, выбить существенную скидку на офис площадью 25-80 кв.м в непосредственной близости возле метро и при арендной ставке на уровне $12 за 1 кв.м. будет сложно, но, арендуя помещение площадью 300 кв.м. на окраине города со стартовой ставкой $25 за 1 к.м., вполне можно торговаться. «Если арендная ставка в месяц составляет $700-1500, размер торга может колебаться в пределах $100 - 200. Если арендная ставка в месяц превышает $3000, то размер торга достигает 10-15%», - объясняет Людмила Друзенко.

Невысокий спрос и уверенность арендаторов в возможности договориться о скидках существенно увеличили сроки экспозиции офисов. Если до кризиса самые ликвидные объекты уходили за 4-7 дней, а менее привлекательные варианты за 2-4 недели, то сегодня для сдачи офиса в аренду может понадобиться от 2 до 6 месяцев в зависимости от характеристики объекта. «В начале 2010 года самые привлекательные офисные помещения сдавались за два месяца, но были и предложения, которые не могли найти своих арендаторов с 2008 года. Сегодня срок экспозиции не изменился, но общий уровень интереса к коммерческой недвижимости увеличился. Спрос наблюдается на помещения с привлекательной ценой», - отмечает Людмила Друзенко. Виктория Барабаш объясняет активизацию рынка офисной недвижимости тенденцией возвращения арендаторов из офисов низкого класса в офисы более высокого класса.

Белые воротнички

На рынке профессиональных офисных помещений в начале года наиболее активными потребителями были зарубежные компании, доля которых в общем объеме поглощения выросла с 64% в 2008 году до 83% в 2009 году. Доля украинских компаний, которые арендуют качественные бизнес-центры, снизилась более чем в два раза - с 36% до 17%.

По оценке Максима Ткаленко, лидером в поглощении профессиональных офисных помещений в 2009 году стала IT-индустрия, на долю которой пришлось около 32,5% общего объема сделок, на долю компаний розничной торговли и FMCG, а также телекоммуникационных компаний пришлось 13,7% и 11,3% сделок соответственно. Сегодня среди основных потребителей площадей в офисных центрах Киева мы не видим юридических и консалтинговых компаний, которые до кризиса первыми заходили в новые бизнес-центры.

Офисы в ассортименте

На принятие решения об аренде офиса, кроме традиционных месторасположения и уровня арендной ставки, очень сильно влияет состояние помещения (ремонт, наличие всех коммуникаций, пожарная и охранная сигнализация). Такие факторы, как фасадное расположение, отдельный вход и возможность поместить вывеску, имеют значение только в том случае, если они являются ключевыми для бизнеса арендатора. Наличие мебели практически не играет для арендатора никакой роли, но качественные современные коммуникации - одно из существенных преимуществ объекта.

На рынке профессиональных помещений, кроме лояльных арендных ставок, арендодатели предлагают клиентам профессиональную рекламу, rentfree-период, полную базовую отделку помещения под конкретного арендатора за собственный счет. Иногда, по словам Максима Ткаленко, арендодатель готов кредитовать арендатора на стоимость ремонта или распределять стоимость ремонта на весь период аренды. По словам Людмилы Друзенко, на рынке появись предложения офисных помещений в лизинг.

Офисы на продажу

Несмотря на возобновление интереса к рынку офисной недвижимости со стороны потенциальных арендаторов, эксперты пока не заметили, что этот сегмент стал привлекать инвесторов. По оценкам Людмилы Друзенко, основные сделки сосредоточены в сегменте аренды, а интерес к приобретению офисных площадей по-прежнему вялый: «Не многие могут сейчас вложить средства в покупку помещения, а те, кто планируют такую покупку, пока присматриваются к рынку, ожидая более выгодных условий и более лояльных банковских условий».

По словам партнера компании ARPA Investments Олеся Романишина, украинские и российские компании интересуются приобретением недвижимости, которую можно использовать для нужд и развития собственного бизнеса. «Мы заметили оживление в этом сегменте, начиная с конца 2009 года. Это не только сделки по приобретению готовых помещений, но также и покупка земельных участков для строительства зданий», - говорит эксперт. По его словам, бюджеты таких сделок находятся в диапазоне $500 тыс. - $1,5 млн., но скидка, о которой можно договориться с владельцем, составляет не менее 10-15%.

Офисные перспективы

Олесь Романишин прогнозирует, что «с осени 2010 года в компании, работающие на рынке real estate, увеличится количество обращений со стороны инвесторов, заинтересованных в приобретении объектов недвижимости с целью сохранения и накопления капитала. Покупателями будут выступать не только местные игроки, но также иностранные - с целью диверсификации».

В то же время эксперты компании DTZ ожидают, что до конца 2011 года новое предложение качественных офисов в Киеве будет очень небольшим, что логически приведет к дефициту и росту арендных ставок.

Рынок офисной недвижимости в Киеве

Данные: DTZ Research