В руках спильноты

Горячей воды нет. Набрать кастрюлю холодной, подогреть, налить в ванную и бежать ставить на огонь следующую — и так в несколько «ходок», пока не наберется достаточно воды для купания, стирки или мытья посуды. Каждый день, в течение двух недель. В 1995 году этот ритуал был абсолютно одинаков и для поляков, и для украинцев. За семнадцать следующих лет плановые отключения воды в Польше сошли на нет. К примеру, в 2001-м горячую воду в Варшаве для проверки отключали ровно на 42 минуты за весь год. В отличие от варшавян жители украинской столицы и сейчас по две недели подряд выполняют привычный ритуал: набрать, нагреть, налить — следующая!

Эффективность польского ЖКХ, которой украинцы пока могут лишь завидовать — заслуга, в первую очередь, государства, которое вовремя почувствовало, где надо отступить, а где — поддержать. C 1995 года управление жилищным фондом страны было полностью отдано на откуп собственникам жилья — «спильнотам мишканьовы» (польск. — wspolnotam mieszkaniowy, аналог украинских объединений собственников многоквартирных домов. — Ред.). Сначала объединения совладельцев формировались в основном за счет кооперативов и жильцов, приватизировавших квартиры. Затем — в новостройках. Создание такого объединения даже не нужно было специально регистрировать. Единственное условие — «спильнота» должна регулярно вносить свою часть в расходы по обслуживанию дома. В итоге число объединений выросло с 67 тыс. в 1995 году до 131 тыс. в 2009-м, а в частном управлении оказалось 71% жилого фонда Польши. Для сравнения: аналогичные показатели для Украины — 8,5 тыс. ОСМД или чуть больше 13% городского жилого фонда.

Но вместе с собственностью «спильноты» взяли на себя и ответственность — государство поставило перед ними задание модернизировать все дома, построенные до 1984 года. Поскольку в одной только Варшаве 70% жилищного фонда — дома, появившиеся еще до Второй мировой войны, нагрузка на население оказалась существенной. И в этом вопросе властям пришлось поддерживать домовладельцев, а не отступать в сторону.

Финансирование модернизации жилищного фонда государство все-таки не стало полностью перекладывать на семейные бюджеты поляков. Владельцы жилья могут получить различные формы помощи на то, чтобы привести свой дом в порядок. В частности, на ремонт домов и термомодернизацию, включающую ремонт теплосетей, котельных и точек подключения. Только на термомодернизацию, отмечает Петр Степиен, замминистра транспорта, строительства и морского хозяйства Польши, в госбюджете страны ежегодно выделяется 200 млн. злотых (48 млн. евро), которые распределяются среди населения через государственный Банк государства Крайова (BGK). Эта сумма позволяет покрыть около 20% расходов поляков на эти нужды. Остальные средства жильцы привлекают через коммерческие банки или платят из собственного кармана.

Процедура получения помощи совершенно несложная. Прежде всего, объединившиеся собственники домов или квартир «голосуют площадью» о проведении ремонта или термомодернизации. Для принятия решения достаточно простого большинства голосов — правда, с учетом площади жилья во владении. Если, к примеру, за один голос считать собственника квартиры в 40 кв. м — владелец квартиры в 80 кв. м будет иметь уже два голоса. Если больше половины площади проголосовало «за» — платить должны уже все участники объединения, даже те, кто голосовал «против». Если же жилец идет против решения большинства и отказывается участвовать в финансировании, он все равно в итоге будет вынужден заплатить, но уже через суд. Который, кстати, может обратить взыскание на имущество упрямца. 

Если решение принято, жильцы за свой счет проводят аудит и подают заявку на соответствующий кредит в коммерческий банк. Большая часть заемщиков-жильцов ограничивается кредитом от комбанка, но около трети идут дальше — в расчете на государственную компенсацию части кредита. В этом случае банк, предоставивший кредит, передает заявку жильцов в BGK. Удовлетворить ее или нет — госбанк решает по окончании ремонта или термомодернизации, сравнив полученные результаты с результатами первоначального аудита. Такой подход помогает избежать неэффективного расходования бюджетных средств. Если госбанк остается доволен результатами — например, если удается добиться 10-25%-ной экономии энергии — он выделяет жильцам премию. Которая покрывает до 20% суммы кредита и перечисляется из BGK непосредственно в коммерческий банк. На сегодняшний день шансом получить государственную дотацию в дополнение к коммерческому кредиту уже воспользовались более 20 тыс. объединений, жилищных кооперативов и просто частных лиц. Еще около 4 тыс. получили подтверждение от BGK и ждут средств.

Правда, в этой красивой истории реформирования жилищного сектора в Польше есть свои недочеты. Обычно, реформы жилищного сектора проводятся, чтобы превратить его из вотчины государства в конкурентный рынок различных услуг ЖКХ. Но в Польше это не совсем сработало. Приватизация поставщиков и появление частников таки произошли, но далеко не все из них стали работать в конкурентных условиях. Если частных компаний, предоставляющих услуги по уборке мусора или косметического ремонта домов, в Польше много, то среди поставщиков энергоресурсов такого богатого выбора нет. Например, в Варшаве около 75% тепловой энергии поставляет концерн SPEC, 85% акций которого в конце прошлого года приобрела энергетическая компания Dalkia, «дочка» французских EDF и Veolia Environment. 

Но польский опыт реформы ЖКХ все равно остается уникальным для постсоветского пространства, в частности, для нашей страны. А главное — самым удобным примером для подражания. Но перенести его на украинские реалии не так уж и легко. Как раз сейчас применить польский опыт кредитования ремонтов и термомодернизации в Украине пытается Международная финансовая корпорация совместно с Кредобанком, украинской «дочкой» польского РКО ВР. И в обоих учреждениях наперебой рассказывают о том, как трудно внедрить этот механизм в Украине. Прежде всего — из-за законодательства. Дело не только в отсутствии законодательной базы о форме собственности на жилье и управлении им, которое принималось в Польше 10-15 лет назад, а в Украине зарождается лишь сейчас. И даже не в том, что в нашей стране госфонд поддержки кредитования ремонта и термомодернизации отсутствует как таковой. Одно из главных препятствий для реформы — банковское регулирование. 

В Польше кредиты «спильнотам» считаются абсолютно безопасными. Ставка по ним даже ниже, чем по автокредитам, поскольку процент невозвратов по таким займам близок к нулю. Если среди членов «спильноты» оказывается неплательщик — остальные оплатят его задолженности, но добьются погашения долга через суд. По сути, взаимное доверие и сложившаяся с середины 1990-х судебная практика стали надежной гарантией. 

В Украине займы для жильцов входят в группу высокорисковых банковских продуктов. Из-за этого, по словам Марцина Куксиновича, и.о. предправления Кредобанка, НБУ требует от банковских учреждений 100%-ного резерва под подобный кредитный портфель. Такой резерв можно расформировать только тогда, когда погашается портфель. Но кредиты на дорогостоящий ремонт или термомодернизацию выдаются на 10-20 лет, а значит, банкам придется на пару десятилетий фактически изъять огромную сумму средств из своего оборота и держать ее без дела. 

«Это принесет банкам лишь убытки вместо прибыли», — объясняет Куксинович. Уменьшить резерв можно было бы при наличии хороших гарантий по кредитам. Например, если бы обеспечением по ним стало жилье заемщиков. Но в украинских реалиях это практически невозможно. В итоге банки, работающие в нашей стране, продолжают избегать ремонтного кредитования. Переломить ситуацию можно лишь в корне изменив отношение банкиров к заемщикам-жильцам. Но это произойдет лишь в том случае, если наши жители станут объединяться и относиться к своим квартирам и домам так же ответственно, как и поляки.