Не тот регистр — не та музыка

Законопроект «Об обязательной регистрации…» должны были рассматривать в минувший четверг. Не сложилось. Но может сложиться на неделе нынешней – в повестке дня проект стоит. Если его примут, любая сделка с недвижимостью автоматически будет означать необходимость «регистрации прав собственности» в новом «органе регистрации» при Госкомземе. Большинство экспертов сходятся во мнении, что принятие этого закона усложнит и сделает дороже и без того непростой и недешевый механизм заключения сделок купли-продажи.

Система госрегистрации прав на недвижимое имущество должна заменить собой процедуру прохождения продавцами и покупателями всех инстанций, посещение которых сегодня обязательно при совершении сделок купли-продажи (т.е. нотариальное удостоверение сделки, техническую инвентаризацию и собственно регистрацию права собственности). Такая система уже несколько лет существует в России, не вызывая нареканий ни у собственников недвижимости, ни у операторов этого рынка.

К сожалению, в законопроекте № 2580-1 от 15.05.2003 схема «одно окно» не реализована. К существующему порядку регистрации сделки просто добавляется еще одно присутственное место — Госреестр прав на недвижимое имущество.

Кроме того, проект не решает проблем, с которыми сегодня сталкиваются покупатели недвижимости. Например, сейчас, после вступления в действие Гражданского кодекса, право собственности на приобретенную недвижимость появляется у покупателя не в момент нотариального удостоверения договора, а в момент его регистрации. В промежутке, который составляет от одной до нескольких недель, покупатель находится в двусмысленном положении: он уже заплатил за недвижимость, но еще не имеет на неё прав собственности. Любое мошенничество в отношении предмета сделки со стороны нечистого на руку продавца, произошедшее в этот период, обернется проблемами для несостоявшегося собственника. «Новый Гражданский кодекс предусматривает необходимость регистрации не только права собственности на недвижимое имущество, но и регистрации иных вещных прав на недвижимость, а также сделок с таким имуществом, и в некоторых случаях определяет недействительность сделок без осуществления такой регистрации. Хотя сама идея введения таких требований и кажется нам позитивной, существующие противоречия между нормами Гражданского кодекса, а также отсутствие механизма и системы такой регистрации значительно затрудняют осуществление такой регистрации на практике»,— объясняет сегодняшнюю ситуацию юрист ООО «Эрнст энд Янг Украина» Наталия Кочергина. И добавляет, что для минимизации рисков покупателя «мы рекомендуем при осуществлении сделок с недвижимостью проверять наличие каких бы то ни было обременений на данный объект недвижимости, для осуществления чего функционирование единой эффективной системы регистрации прав и обременений недвижимости будет иметь решающее значение». Увы, систему регистрации прав, описанную в законопроекте, нельзя назвать ни «единой» ни «эффективной». Дело в том, что по проекту с момента нотариального удостоверения договора (сопровождаемого передачей денег) до «регистрации», после которой возникает право собственности, проходит 14 дней. Этим, кстати, весьма недовольны банкиры, работающие с ипотекой. Они считают, что две недели, которые отводятся на регистрацию, будут «зеленым светом» для мошенников. «Банкам нужно сегодня на сегодня: пришел заверять к нотариусу — он сразу должен войти в программу и там сразу же должна появиться отметка, что объект уже зарегистрирован»,— еще в марте объяснил требования банкиров к проекту глава Нацбанка Сергей Тигипко. Но регистрации «сегодня на сегодня» в проекте нет.

Еще одна проблема, с которой сейчас сталкиваются покупатели на вторичном рынке — невозможность полностью проверить «чистоту» приобретаемой недвижимости. Другими словами, в случае предъявления исков со стороны бывших собственников, ранее «ущемленных в правах», покупатель остается один на один с подобной проблемой (что может означать потерю и недвижимости, и денег). Логично было бы предположить, что платная обязательная «госрегистрация прав» должна гарантировать защиту добросовестного покупателя. Вместо этого, по проекту, зарегистрировавший право собственности покупатель всего лишь имеет право «требовать возмещения убытков, нанесенных по вине местного органа регистрации», самостоятельно доказывая «вину органа» в суде.

И, наконец, вопрос денег. Конкретная сумма, взимаемая за удовольствие «госрегистрации прав», в законопроекте не указана. Там есть лишь невнятное упоминание, что за регистрацию собственнику придется платить госпошлину. Вряд ли сумма госпошлины будет ниже 34 грн., которые сейчас приходится платить за регистрацию договора. Исходя из примерно
60 тыс. сделок в год на вторичном рынке столицы, только в Киеве «регистраторы» получат не менее 2 млн грн. Если добавить к этому первичный рынок, и операции на вторичном рынке в регионах, то, по оценкам экспертов, сумма может составить от 4,5 млн до 6 млн грн., уплаченных собственниками недвижимости.

В «Госкомземе» «ЭИ» не смогли получить комментарии касательно законопроекта: нужных людей почему-то все время не было на месте.

В Министерстве юстиции от комментариев уклонились, мотивируя отказ тем, что документ на ту же тему, поданный Кабмином (в этом проекте держателем реестра выступал Минюст), был снят с регистрации в ВР.

Зато специалисты, имеющие отношение к рынку недвижимости, на удивление единодушны и считают проект закона неприемлемым. «Лучше точно не будет»,— лаконично охарактеризовал возможные последствия его принятия директор агентства недвижимости «Оптимум Плюс» Юрий Базелинский.