> Главная > ❶ Портал недвижимости > Поиск недвижимости >Цены на квартиры в Киеве
Калькуляторы недвижимости
- Кредитный калькулятор
- Сколько денег нужно для покупки квартиры?
- Что выгоднее, снимать или покупать?
- Какую квартиру я могу купить?
- Какую квартиру я могу купить с кредитом?
- Калькулятор оценки квартиры в Киеве
- Калькулятор обмена квартир.
- Продажа и покупка жилья. Сколько денег нужно или останется?
Таблица цен квартир Киева другой регион
Помощь в оценке жилья
Для владельцев и продавцов жилья
- Проверочный лист оценки жилья
- Оценка жилья по его площади
- Стратегия оценки жилья
- Поднимаем стоимость своей недвижимости
- Стоит ли тратить время и средства на поддержание надлежащего состояния жилья?
Для покупателей жилья
- Что вы можете приобрести?
- Можете ли вы позволить себе покупку жилья?
- Лучшее время для покупки и продажи квартиры
- Как определить цену квартиры
- В поисках компромисса
Самые дорогие квартиры
Продам трехкомнатную квартиру Академгородок
Киев, Святошинский, Академгородок, Краснова Николая ул., 19
Цена: 49637500
Продам двухкомнатную квартиру Печерск
Киев, Печерский, Печерск, Щорса ул., 44А
Цена: 23429000
Продам четырехкомнатную квартиру Шевченковский (центр)
Киев, Шевченковский, Шевченковский (центр), Десятинная ул., 11
Цена: 4150000
Продам двухкомнатную квартиру Беличи
Киев, Святошинский, Беличи, Олевская ул., 7
Цена: 3844800
Индексы жилой недвижимости Киева
| |||||||
Динамика индекса стоимости 1 год, Помесячно (пунктов) | |||||||
Индекс стоимости
1414 пунктов
-0.2%
1431 пунктов
+0.1%
Индекс ожидания
-0.2%
0%
0%
0%
Индекс доходности
0.4 банк.деп.
0%
0.4 банк.деп.
+0.2%
О системе индексов недвижимости Киева
Идеологи создания специализированных ценовых индексов, учитывающих особенности рынков недвижимости стран СНГ, – специалисты московского аналитического центра ИРН. Они же были и первопроходцами: первыми стали вычислять, публиковать и пропагандировать свои индексы. В свое время, и мы переняли у ИРН их методологию.
Но методология, ориентированная на такой огромный мегаполис как Москва, и на возможности конкретного аналитического центра, это было не совсем то, к чему мы стремились.
С одной стороны, в Москве значительно больше предложений; следовательно, статистические ошибки там существенно меньше. С другой стороны, у нашего информационно-аналитического отдела больше каналов получения информации и экспертных оценок от непосредственных участников рынка (риэлторов и сотрудников контакт-центра, с которыми мы работали в тесном контакте). Потому естественно наше желание опираться и на эту информацию тоже.
Именно поэтому информационно-аналитический отдел в течение шести лет разрабатывал и апробировал несколько конкурирующих методологий определения индексов киевского вторичного рынка жилья (научный руководитель данного направления Владимир Коломейко, старший научный сотрудник Института кибернетики НАН Украины). Одновременно работали и над усовершенствованием методологии (вернее, идеологии) ИРН.
Апробация в течение достаточно длительного времени всех этих методик и наработок, показала, что наша методология более эффективна (в частности, проще, понятней). И одновременно позволила уменьшить отрицательное влияние перехода от одной методологии к другой (ведь такой переход может вызвать определенные изменения форм кривых, и даже «прыжок» на графике, который никак не связан с происходящим на рынке процессами).Поэтому, обновляя портал недвижимости www.domik.net, мы одновременно обновляем и методику определения индексов.
Основные отличия этой методику от методики ИРН:
1. Принципиально иное формирование так называемого «ядра выборки». Если в методике ИРН в ядро могли попасть «нехарактерные объекты», которые по тем или иным причинам соответствовали ценовому диапазону «ядра», то теперь все начинается с отсечения объектов, с нехарактерными для конкретного сегмента рынка ценами. Соответственно, подобные объекты уже не могут попасть в «ядро».2. Отказ от поиска сгущений в ядре выборки. В методологии ИРН поиск сгущений (то есть, объектов, которые наиболее тесно расположены на ценовой шкале) занимает центральное место. Конечно же, ориентация на «сгущения» имеет свои плюсы. Но имеет и серьезные минусы. Сгущений в ядре может быть несколько. Какое из них будет более мощным в ту или иную неделю, предсказать сложно. Но, если перескакивать от одного к другому, то индекс будет «прыгать». Отсюда необходимость фиксации конкретного сгущения, а также использования методов аппроксимации (сглаживания) любых резких изменений на графиках.
Все это существенно усложняет алгоритмы, делает методологию менее прозрачной. И, как следствие этого, вызывает немало критических замечаний потенциальных пользователей.
В нынешней методологии основной упор был сделан на традиционные статистические методы анализа «ядра».Другое дело, что методы аппроксимации, позволяющие сгладить выбросы, остались. Причем эти методы адаптивны. То есть, разработаны с учетом анализа изменения темпов изменений.
Дело в том, что любое сглаживание кривых затягивает переходные процессы. И это является серьезным недостатком в тех случаях, когда процессы на рынке протекают достаточно динамично.
Поэтому при увеличении темпов изменения цен, сглаживание ослабевает, а при снижении темпов – степень сглаживания возрастает. В первом случае ставим во главу угла быстрое реагирование на любые изменения. Во втором случае – отсечение выбросов, связанных с изменением состава предложения, и более четкое определения тренда (основной тенденции изменения цен).
Алгоритм определения индекса стоимости киевского жилья разбивается на следующие семь этапов.
Первый этап. Проверка и фильтрация (отсеивание) объектов, которые по тем или иным причинам вызывают обоснованные сомнения. Работа выполняется постоянно с помощью автоматизированных методов, а также специально обученными специалистами.
Второй этап. Автоматизированный анализ состава предложений в отдельных сегментах рынка. Отсеивание (фильтрация) объектов, цены на которые явно нехарактерны для каждого конкретного сегмента рынка.Формирование базы данных оставшихся объектов.
Третий этап. Формирование ядра базы данных оставшихся объектов. В ядро попадают все объекты, цены на которые попадают в доверительный интервал. А именно:
- не дешевле, чем средняя цена выборки минус 1,2 СКО;
- не дороже, чем средняя цена выборки плюс 0,8СКО, где:СКО – среднеквадратичное отклонение объектов данной выборки.
Четвертый этап. Определение средней цены объектов, попавших в ядро. Именно эта средняя цена используется в качестве основы индекса.
Пятый этап. Использование методов, позволяющих учесть информацию о ценах продаж и размере торгов. В упрощенной версии – введение коэффициентов, показывающих насколько цены продаж отличаются от статистики цен предложений в аналогичных сегментах рынка.Одновременно вводятся коэффициенты, позволяющие избежать скачков при изменении методологии определения индексов.
Шестой этап. Использование методов аппроксимации полученной временной последовательности. Результат - индекс стоимости киевского жилья.
Седьмой этап. Использование методов экстраполяции, позволяющих прогнозировать положение следующей точки на кривой. Результат – индекс ожидания.
Необходимые оговорки и предостережения.Говоря о различных методологиях определения индексов отечественного рынка недвижимости, нельзя не остановиться на общем их принципиальном недостатке. Все они опираются на цены предложений. В то время, как за рубежом анализируются (в основном) цены продаж.
К сожалению, на отечественном рынке недвижимости крайне мало достоверной информации о ценах продаж. Чиновники статистику цен продаж почему-то тщательно скрывают. Но даже, если б они эту статистику предоставляли, то степень ее достоверности требовала бы специального анализа. Дело в том, что далеко не во всех договорах купли-продажи недвижимости участники сделок указывают истинные цены (пытаясь подобным образом минимизировать затраты и выплаты в пенсионный фонд).
Все это и приводит к тому, что при определении рыночных тенденций (ценовых индексов) приходится опираться на цены предложений. Что же касается достаточно скудных данных о ценах продаж и размерах уступок при торгах, то их приходится использовать в качестве дополнительной информации.
ТОП регионы
Области
Обсуждаем на форуме
- 04:08Какие банки сейчас реально кредитуют?
- 04:06Дискредитация риэлторами профессии
- 04:04Прогноз стоимости киевской недвижимости до 2015 года.
- 04:03Как разводят на деньги
- 03:59Куплю На Нивках то 28м2
- 03:58Продам 1-комнатную квартиру на Осокорках
- 03:57Продам свою 4-комн. на Троещине АППС
- 03:56Срочная продажа! Дарницкий бульвар 4, 464-серия
- 03:55Фондовый рынок - альтернатива инвестированию в недвижимость
- 03:54Обсуждение цен на аренду