Доброго дня, Артеме.

Попередній договір – це договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Нормами ст. 635 ЦК передбачено, що сторона, яка ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 526 ЦК зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору.

У відповідності до ст.570 ЦК завдатком є грошова сума або нерухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Ознакою завдатку є те, що він одночасно виступає і способом платежу і способом забезпечення виконання зобов'язання.

Як вбачається з Вашого питання, відповідно до умов попереднього договору Ваше підприємство сплатило СПД аванс у розмірі 100 тис. грн.

Ч. 2 ст. 570 ЦК встановлює презумпцію авансу, якщо в правочині не визначено, що така сума є завдатком.

На відміну від завдатку, аванс – це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати. У разі видачі авансу кредитор не може бути зобов'язаний до повернення авансу у подвійному розмірі і, відповідно, до відшкодування збитків.

Отже, у Вашому випадку відсутні передбачені законом підстави для стягнення на користь СПД авансу у подвійному розмірі.

На нашу думку, оскільки сплачені Вашим підприємством в рахунок виконання договору платежі є авансовими, а тому повинні повертатися у тому розмірі, в якому вони надавалися.

Наведена позиція підтверджується судовою практикою розгляду таких категорій справ (наприклад, ухвали ВСУ від 18.06.2008 року, від 08.09.2010 року).

Уважаемый Сергей, ответ на этот вопрос уже давался (см. вопрос Сергея от 28.06.2011 в 12:14).

Добрый день, Светлана.

Согласно ст. 764 ГК если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается продлённым на срок, ранее установленный договором.

Таким образом, в Вашем случае, поскольку наниматель продолжал пользоваться имуществом после окончания срока действия договора в 2010 году и ОСМД не заявило на протяжении одного месяца с момента окончания срока действия договора свои возражения, договор аренды считается продленным на тех же условиях (в т.ч., относительно  размера арендной платы) и на тот же срок, который установлен в договоре.

При этом согласно с ч. 1 ст. 651 ГК изменение договора допускается только по согласию сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Если в договоре аренды не предусмотрено право ОСМД в одностороннем порядке изменять на протяжении действия договора размер арендной платы, то такое изменение возможно только с согласия нанимателя путем заключения к договору соответствующего допсоглашения.

Кроме того, необходимо отметить, что договор может быть изменен по требованию одной из сторон на основании решения суда в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 651, 652 ГК (в случае существенного нарушения его условий другой стороной или существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при его заключении).

Однако, по нашему мнению, исходя из объёма предоставленной в вопросе информации и норм законодательства, в Вашем случае основания для изменения договора в судебном порядке в части увеличения размера арендной платы отсутствуют. Кроме того, досрочно расторгнуть такой договор в одностороннем порядке Вы сможете только при наличии существенных оснований, таких как, несвоевременная оплата арендатором арендных платежей, нецелевое использование арендуемого имущества и т.п. (при наличии достаточных доказательств указанных обстоятельств).

Рекомендуем за месяц до окончания срока действия предложить арендатору заключить договор на новых условиях, в котором будет увеличена арендная плата. Одновременно необходимо уведомить арендатора о прекращении заключённого ранее договора в указанный срок и обязательстве арендатора вернуть Вам имущество по соответствующему акту.

Уважаемая Марина, отвечая на Ваш вопрос, необходимо обратить внимание на следующие моменты.

В соответствии с действующим законодательством регистрацию ограничений и обременений недвижимого имущества осуществляют нотариусы путём внесения соответствующих данных в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Согласно с требованиями ГК Украины договоры об отчуждении объектов недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В свою очередь, согласно с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий для удостоверения и государственной регистрации соответствующего договора об отчуждении недвижимости нотариус, кроме правоустанавливающего документа на такой объект, требует извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. Также в обязательном порядке нотариус берёт Извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Доступ к этому Реестру есть практически у всех нотариусов и, получив информацию, что объект недвижимости обременён, нотариус откажет в удостоверении сделки об отчуждении такого имущества.

Что касается извлечения ("витягу") из реестра прав собственности на недвижимое имущество, оно на данный момент выдается органами БТИ на основании заявления установленной формы (дополнение 13 к Временному положению о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утверждённого приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 07.02.2002 г.). Лицами, которые могут получить такое извлечение, являются: собственник или уполномоченное им лицо, пользователь недвижимого имущества, а также наследники/правопреемники юридических лиц. В указанном Положении чётко определены правовые основания для отказа БТИ в выдаче такого извлечения, а именно, если заявитель не имеет права на получение такого извлечения (ненадлежащий заявитель), а также, если не подан документ, подтверждающий оплату за предоставление извлечения из Реестра. Других оснований для отказа в выдаче извлечения нет.

Подытоживая изложенное, обращаем Ваше внимание, что запретить БТИ выдавать извлечение из Реестра прав собственности нельзя, однако само по себе извлечение не даёт права на отчуждение объекта недвижимого имущества, если такой объект находится под обременением, что подтверждается Извлечением из Реестра запретов.  

Добрый день, Марина.

Согласно ст. 246 ГК доверенность от имени юрлица выдается ее органом или другим лицом, уполномоченным на это ее учредительными документами, и скрепляется печатью этого юрлица.

 Срок доверенности устанавливается в доверенности (ч. 1 ст. 247 ГК).

По общему правилу права и обязанности у сторон договора возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено самим договором.

При этом ст. 203 ГК предусмотрены общие положения, соблюдение которых необходимы для действительности сделки, в том числе, на момент заключения сделки лицо, которое заключает такую сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.

Таким образом, в Вашем случае, заместитель директора имеет полное право подписывать договор на год на основании доверенности, срок действия которой заканчивается через месяц, если такой доверенностью ему предоставлено право заключать подобные договора (нет ограничений по видам договоров, сумме договора и т.п.).

Здравствуйте, Василий.

Заданный Вами вопрос, к сожалению, не относится к теме данной конференции. Получить консультацию по указанному вопросу Вы сможете, обратившись к специалистам нашей Компании, предоставив все необходимые документы для правового анализа.

Доброго дня, Андрію Вікторовичу! Дякуємо Вам за актуальне питання!

Дійсно, в п"ятницю, 8 липня, Верховна Рада України ухвалила Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг" (реєстр. № 7351). Закон набере чинності після його опублікування, а наразі для ознайомлення доступний проект вказаного Закону, підготовлений до другого читання, який був схвалений Верховною Радою України та прийнятий в цілому.

Зазначеним Законом вносяться зміни до низки законодавчих актів України, в тому числі, до Цивільного кодексу України. Зокрема, ст. 1056-1 ЦК пропонується викласти в новій редакції, згідно якої процентна ставка за кредитом може бути фіксованою або змінюваною. Тип процентної ставки визначається кредитним договором. При цьому фіксована процентна ставка є незмінною протягом усього строку дії кредитного договору і не може бути збільшена банком в односторонньому порядку. Умова договору щодо права банку змінювати розмір фіксованої процентної ставки в односторонньому порядку є нікчемною.

Однак, у разі зазначення у кредитному договору змінюваної процентної ставки, кредитор самостійно, з визначеною у кредитному договорі періодичністю, має право збільшувати та зобов"язаний зменшувати процентну ставку відповідно до умов і в порядку, установлених кредитним договором, письмово повідомивши про це позичальника, поручителя та інших зобов"язаних за договором осіб не пізніш як за 15 календарних днів до дати, з якої застосовуватиметься нова ставка. У кредитному договорі має бути встановлено порядок розрахунку змінюваної процентної ставки із застосуванням погодженого сторонами індексу. При цьому у разі застосування змінюваної процентної ставки у кредитному договорі має визначатися максимальний розмір збільшення процентної ставки.

Крім того, вказаним Законом внесено суттєві зміни до чинного Житлового кодексу, законів "Про банки і банківську діяльність" та "Про іпотеку". Законом передбачено право кредитодавця (зокрема, банку) самостійно прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Таке рішення є підставою для вимоги від боржника виселення його та усіх мешканців заставленого житлового приміщення протягом одного місяця з дня пред"явлення вимоги. Однак, наслідки відмови боржника виселитися у зазначений строк законом не передбачені, тому ймовірніше за все в такому разі примусове виселення здійснюватиметься все ж таки в судовому порядку. Крім того, згідно з Законом у разі звернення стягнення на предмет іпотеки (житлове приміщення) в судовому порядку суд відтепер зобов"язаний буде одночасно прийняти рішення про виселення мешканців житлового приміщення (раніше це було правом суду).

Зазначеним Законом передбачено також внесення змін до ст. 11 Закону України "Про захист прав споживачів", відповідно до яких, зокрема, забороняється надання (отримання) споживчих кредитів в іноземній валюті на території України; кредитору забороняється встановлювати споживачу будь-яку додаткову плату, пов"язану з достроковим поверненням споживчого кредиту, а умова договору про надання споживчого кредиту, яка передбачає сплату споживачем будь-якої додаткової плати у разі дострокового повернення споживчого кредиту, є нікчемною. Важливим нововведенням є також заборона кредитодавцеві встановлювати у договорі про надання споживчого кредиту будь-які збори, відсотки, комісії, платежі тощо за дії, які не є послугою у визначенні цього Закону.

Учитывая объём предоставленной информации, а также положения законодательства, действующие в 2007 году, можно предположить, что предметом ипотечного договора указаны либо имущественные права на квартиру, либо квартира как объект незавершённого строительства, который станет Вашей (как ипотекодателя) собственностью в будущем. При этом в каждом из указанных вариантов должны быть учтены особенности, установленные законодательством. Анализ договора ипотеки может выявить наличие оснований для признания его недействительным в судебном порядке, но это Вам пригодится только в том случае, если Вы захотите продолжать участие в строительстве.

Если же Вы твёрдо решили прекратить свои взаимоотношения по участию в строительстве, Вам нужно расторгнуть заключённый ранее договор. При этом, учитывая нормы п. 4 ч. 1 ст. 3 Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", при условии 100% оплаты Вами стоимости объекта, у Вас, как инвестора, право требовать в одностороннем порядке расторжения договора существует только в случае, что срок введения объекта строительства в эксплуатацию, указанный в Вашем договоре, был перенесён более чем на 18 месяцев. Если же срок нарушения исполнителем своих обязательств не превышает 1,5 года, Вы можете расторгнуть договор только при согласии Вашего контрагента, т.е. при согласии обеих сторон договора. Порядок и основания для расторжения договора зависят от вида заключённого Вами договора (например, договор о паевом участии в строительстве, договор купли-продажи имущественных прав, инвестиционное соглашение и т.п.), а также его условий. При этом в соглашении о расторжении договора необходимо чётко прописать последствия такого расторжения для каждой из сторон, в Вашем случае – это возврат Вам уплаченных средств, а исполнителю – имущественных прав. Что касается финансовых санкций для инвестора за расторжение договора, их применение зависит от условий конкретного договора. Однако, начисление и выплата штрафных санкций для застройщика, даже, если они предусмотрены в договоре, временно не осуществляется – до 02.10.2011 года.

Для предоставления более подробной консультации необходимо проанализировать заключённые Вами договора. Вы можете обратиться к специалистам нашей Компании удобным для Вас способом.

У ч. 2 ст. 62 Закону України "Про господарські товариства" передбачено, що директор вирішує усі питання діяльності товариства, за винятком тих, що належать до виключної  компетенції загальних зборів учасників. Загальні збори учасників товариства можуть  винести  рішення  про  передачу  частини  повноважень,  що належать їм, до компетенції директора.

Якщо в статуті ТОВ передбачено право директора самостійно укладати договори лише в межах 50 тис. грн., це означає, що рішення про укладення договорів, що перевищують зазначену суму має прийматися виключно зборами учасників товариства.

Згідно ст. 294 Господарського кодексу України строк договору оренди, а також орендна плата є істотними умовами договору оренди (без наявності яких договір вважатиметься неукладеним).

Враховуючи правову природу договору оренди, слід зазначити, що для встановлення наявності чи відсутності повноважень директора на укладення договору оренди визначальним є з"ясування ціни такого договору. В даному випадку ціна договору визначатиметься шляхом помноження щомісячних орендних платежів на строк дії договору. Враховуючи, що у Вашому випадку договір укладено строком на 15 років, ціна договору ймовірніше за все буде перевищувати встановлений статутом ліміт у 50 тис. грн., що означає відсутність у директора права укладати такий договір оренди без відповідного рішення учасників товариства.

Согласно ст. 764 Гражданского кодекса Украины если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается продлённым на срок, ранее установленный договором.

Кроме того, исходя из анализа положений ст. 795 ГК договор найма (аренды) здания прекращается с момента возврата арендатором предмета договора (здания), что подтверждается соответствующим актом.

Если же речь идёт о имуществе коммунальной или государственной собственности, то согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2269-XII от 10.04.1992 г., в случае отсутствия заявления одной из сторон про прекращение или изменение договора аренды на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Т.е. законом предусмотрено правило "автоматической пролонгации".

Кроме того, в Вашем случае факт пролонгирования договора, т.е. продолжения договорных правоотношений между сторонами, подтверждается совершением встречных действий, которые заключаются в выставлении счетов арендодателем и оплатой арендных платежей арендатором.

Таким образом, если в Вашем случае в самом договоре отсутствует положение, прямо ограничивающее автоматическую пролонгацию, ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения, а арендатор не вернул арендодателю здание и продолжает платить арендную плату на основании выставленных счетов, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. При этом количество таких "автоматических пролонгаций" законодательством не ограничено и может быть многократным, если договором не предусмотрено иное.