Начало Процесс покупки

Процедура приобретения недвижимости в Португалии

Законодательством Португалии разрешена покупка жилой и коммерческой недвижимости иностранцами. Также разрешается  покупка земли – как физическими, так и юридическими лицами.

После выбора объекта и детального обсуждения сделки покупателю, прежде всего, нужно получить фискальный (налоговый) номер (NIF – numero de identificacao fiscal). Получение этого номера осуществляется в налоговом органе (Servico das Financas). Для нерезидентов нужно предоставить паспорт и иметь фискального представителя.  Если у вас нет фискального представителя, то такую услугу вам предоставит наша компания. Получение NIF необходимо, поскольку, с приобретением недвижимости, покупатель становится налогоплательщиком Португалии. Также налоговый номер требуется для открытия банковского счета.
Процесс приобретения недвижимости в Португалии состоит из двух частей: заключение предварительного договора  купли-продажи (Contrato Promessa de Compra e Venda), резервирующего недвижимость за покупателем и оформление договора  купли-продажи (Escritura Publica de Compra e Venda).

Предварительный договор (Contrato Promessa de Compra e Venda).

При подписании предварительного договора покупатель обычно вносит задаток в размере 10% от цены объекта. Предварительный договор  содержит описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон, общую стоимость объекта. Продавец после подписания контракта обязан снять объект с продажи. Если после заключения Предварительного договора покупатель отказывается от покупки, то продавец имеет право остаться с суммой залога. Если же от продажи отказывается Продавец, то, согласно законодательству, он обязан возместить двойную сумму покупателю.

Договор купли-продажи (Escritura Publica de Compra e Venda).

Необходимые документы. 

1. Сертификат Регистрации Собственности (Certidao de Teor) Выписка из земельного кадастра  в ней указаны местоположение объекта и его тип и кто еще может владеть этой собственностью, возможность наличия кредита и других обязательств.

2. Документ о налоге на имущество (Caderneta Predial) 

В уполномоченном финансовом органе вы получаете официальный налоговый документ, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей и также подтверждает налоговый номер владельца, описание собственности (регион, количество комнат, площадь и тип участка, история и т.п.) а также содержит  налоговый номер собственности. В документе указывается также размер ежегодных налогов.

3. Лицензия на использование (Licenca de Utilizacao) 

Данную лицензию выдает местная Мэрия (Camara Municipal). В этом документе Вы можете проверить, на сколько недвижимость соответствует целевому назначению. Для жилой недвижимости нужна лицензия на проживание, для нежилой недвижимости - коммерческая или промышленная лицензия.

4. Справка от налогового департамента (Financas) в подтверждение о том, что все налоги оплачены. Любой неоплаченный налоговый платеж остается за недвижимостью даже для новых собственников.

5. Подтверждение оплаты налога на передачу права собственности - IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes). Налог должен быть оплачен, по крайней мере, за 1 день до завершения сделки и квитанцию об оплате нужно предъявить нотариусу.

6. Идентификационные документы и налоговые номера владельцев и покупателей.

Государственная регистрация сделки.

После подписания Основного договора заверенные нотариусом копии документов направляются в Земельный кадастр Conservatoria do Registo Predial для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы. После этого новый собственник получает переоформленный Регистрационный сертификат Certidao de Teor и Домовую книгу.
После смены собственника происходит перезаключение договоров по услугам телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжению, а также по услугам кондоминиума.

Расходы сопутствующие заключению сделки.

После составления предварительного контракта купли-продажи (Conrtacto Promesa), оплачивается муниципальный налог на передачу имущества (IMT) размер которого зависит от цены объекта и составляет:

• IMT на землю (Predio Rustico) составляет 5%.
• IMT на землю для строительства и на коммерческие объекты (Predio Urbano) составляет 6,5%.
• IMT на другую собственность для нерезидентов  рассчитывается по шкале в соответствии со стоимостью недвижимости.

Ставка налога IMT на 2010 год для нерезидентов:

Стоимость недвижимости, евро	Реальная ставка налога, %	Уменьшаемая ставка налога, %	Вычитаемая сумма, евро
До 90 418,00	1	1	0
От 90 418, 00 до 123 682,00	1 - 1,3	2	904,18
От 123 682,00 до 168 638,00	1,3 - 2,3	5	4 614, 64
От 168 638,00 до 281 030,00	2,3 - 4	7	7 987,40
От 281 030,00 до 538 978,00	4 - 6	8	10 797,70
От 538 978,00	6	6	0

Оплачивается также Гербовый сбор (Imposto de Selo), что составляет 0,8% от стоимости объекта.

Если недвижимость покупается с помощью ипотечного кредита, то оплачивается дополнительный налог, что составляет 0,6% от суммы кредита.

Контракт купли-продажи (Escritura) заключается у нотариуса, услуга стоит примерно 250-1000 евро.

Расходы по регистрации в Conservatoria do Registo Predial - 250 Евро. Дополнительно потребуется оплатить 250 Евро, если имеется ипотечный кредит.