Вопрос: В процессе ремонта в 3-комнатной квартире мы сделали арку между комнатой и кухней и убрали стену между комнатой и коридором. В настоящее время встал вопрос о продаже квартиры. Насколько мы понимаем, такую перепланировку нужно каким-то образом узаконить. Подскажите, пожалуйста, как это делается, в какую инстанцию обращаться и насколько это долго по времени и затратно по деньгам.

Ответ: В связи со вступлением с 01.01.2009г в силу ЗУ №923 от 08.10.2008г. «О вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов», прежде чем готовить квартиру к продаже, вы должны будете ввести ее в эксплуатацию.

Для начала вы должны обратиться в МБТИ для проведения инвентаризации и получения нового техпаспорта и справки об измененных площадях. Затем необходимо обратиться в ГАСК. Здесь у вас потребуют следующие документы: техпаспорт (старый и новый), справку об измененных площадях, техническое заключение (получаете в лицензированной проектной организации), заключение по лабораторным анализам воды, радона, воздуха (получают в городской СЭС), право собственности на квартиру, паспорта всех собственников квартиры и копии их идентификационных налоговых номеров. Необходимо будет уплатить штраф (на данный момент 170 грн. для физлиц).

После этого ГАСК делает свое заключение по предоставленным документам и выдает акты ввода в эксплуатацию, в которых перечислены службы, чьи согласования необходимо получить. В вашем случае это комиссия в составе СЭС, пожарной охраны, райисполкома и проектировщика, который делал вам техзаключение. На подписание актов дается 10 дней. После этого ГАСК выдаст вам сертификат о соответствии перепланировки существующим правилам и нормам. После этого вы должны обратиться в МБТИ для подготовки решения о выдаче свидетельства о праве собственности на перепланированную квартиру, которое утверждает горисполком, потом регистрируете его в БТИ и получаете новое свидетельство о праве собственности.

Процедура ввода в эксплуатацию длится примерно 6 месяцев. Только после этого вы можете обращаться в МБТИ за получением выписки из реестра прав собственности для продажи квартиры. Калькуляцию затрат привести затруднительно, поскольку она зависит от характера перепланировок и скорости прохождения всех инстанций.

Вопрос: В прошлом году я снял квартиру у своего хорошего знакомого. Заключили договор аренды сроком на три года. Но владелец квартиры неожиданно умер, а его наследник хочет повысить арендную плату, угрожая в случае моего несогласия разорвать договор. Правомерны ли его требования?

Ответ: Новый хозяин квартиры не вправе диктовать вам свои условия, поскольку в соответствии со ст. 268 Гражданского кодекса Украины перемена наймодателя не влечет за собой прекращения договора аренды или изменения его условий. Так что вы имеете полное право проживать в данной квартире и платить за наем ранее оговоренную сумму до окончания срока действия договора, заключенного с бывшим владельцем жилплощади.

Вопрос: Получил в наследство от бабушки квартиру. Пока что там никто не живет. С какого момента я должен вносить квартплату — с дня подачи заявления в нотариальную контору о принятии наследства или же после получения свидетельства о праве на наследство?

Ответ: По закону принятое наследником наследственное имущество признается принадлежащим ему со времени открытия наследства независимо от того, когда он это наследство принял. А в соответствии со ст. 525 ГК Украины временем открытия наследства признается день смерти наследодателя или день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Таким образом, вы должны нести все расходы, связанные с содержанием принятого в наследство жилого помещения, начиная со дня смерти бабушки.

Вопрос: После смерти матери имею право на обязательную долю в наследстве. Могу ли я отказаться от нее в пользу племянницы?

Ответ: Нет, не можете. Если наследник, имеющий право на обязательную долю в наследстве, не заинтересован в ее принятии, то он может отказаться от нее вообще, но не в пользу каких-либо других лиц.

Вопрос: Я год назад брал кредит в банке под залог квартиры. Кризис ударил по нашей семье (у нас двое малолетних детей, 8 и 6 лет), и я пока временно не могу выплачивать ссуду. Банк пытается забрать наше жилье, но, насколько я знаю, нельзя забрать квартиру, если там прописаны маленькие дети. Скажите, так ли это?

Ответ: Кризис привел к тому, что в стране рухнула ипотека, ведь более 70% рынка недвижимости в Украине держалось на кредитах — как первичный, так и вторичный его сектор. Если посмотреть на статистику и финансовые отчеты банков (см. «Банковский вестник»), можно увидеть, что больше всего должников-неплательщиков именно в сфере ипотечного кредитования. Причем жилого фонда.

Но тут возникает проблема: практически нельзя забрать за долги квартиру, если в ней прописаны малолетние дети (согласно Гражданскому Кодексу Украины малолетними детьми считаются те, кто не достиг 14-летнего возраста). Ведь при проведении любых сделок с квартирой, в которой прописаны малыши, каждый шаг нужно согласовывать с опекунским советом (в соответствии с Законом Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей» от 2 июня 2005 года №2623-IV), причем в первоочередном порядке. Несомненно, этот закон детей защищает. Как и Закон «Об охране детства». В соответствии со ст. 18 этого закона, никто не может и не имеет права выселить ребенка в худшие условия.

В вашем случае виноваты сами банкиры, которые недосмотрели правильность оформления документов. Ведь в соответствии со ст. 177 «Семейного кодекса» сами родители обязаны заботиться о том, чтобы все их имущество (в т. ч. и квартира) использовалось и сохранялось с учетом интересов ребенка, поэтому без согласования с органами опеки вы не имели права проводить какие-либо операции с жильем.

Но при оформлении кредита под залог квартиры, этого, как правило, никто не делает. В итоге, вся эта операция является незаконной! И банки никогда не смогут забрать залоговую квартиру (да и вообще какое-либо имущество) у семьи с детьми без разрешения на то органов опеки, а последние, в большинстве случаев, такого разрешения не дают. Исходя из этого, вы в суде можете признать сделку о получении кредита незаконной. Это даст вам право избежать выплаты процентов по кредиту, но суд обяжет вас вернуть весь долг. Скорее всего, частями, которые вы сможете себе позволить.

Вопрос: В мае этого года мы приобрели земельный участок. По итогам покупки нотариус нам выдал нотариально удостоверенный договор купли-продажи земельного участка и госакт на землю, выписанный на имя предыдущего собственника. При этом пояснил, что необходимо зарегистрировать свое право на земельный участок. Правильно ли поступил нотариус, что отдал нам госакт предыдущего собственника, поскольку раньше он оставался у нотариуса?

Ответ: Согласно Закону Украины №1066-VI от 05.03.2009 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков», вступившего в силу 01.05.2009 года, изменилась процедура удостоверения права собственности на земельные участки частной собственности, приобретаемые на основании гражданско-правовых договоров. Была упрощена процедура переоформления правоустанавливающих документов на землю, а именно — документом, который подтверждает право собственности на земельный участок, является гражданско-правовой договор относительно отчуждения земельного участка, заключенный в порядке, установленном законодательством. Кроме того, согласно вышеуказанному Закону к договору отчуждения земельного участка приобщается государственный акт на право собственности на отчуждаемый участок, выданный предыдущему собственнику, который передается покупателю участка, которому переходит право собственности. На этом гос-акте о праве собственности на земельный участок нотариус и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и их ограничение, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого состоялось отчуждение.

Вопрос: Отец в завещании написал, что оставляет мне свой дачный участок, а второй жене отдает квартиру. Это завещание я видел собственными глазами несколько лет тому назад. Потом я уехал жить в другой город и с отцом не общался. А недавно он умер, открылось наследство, но, как оказалось, никакого участка уже нет и в помине. Обратился к нотариусу, а тот говорит, что, мол, если нет в наличии указанного в завещании имущества, то и наследовать мне нечего. Как же так? Может, в суд подать на нотариуса?

Ответ: Обращаться в суд не имеет смысла, поскольку нотариус ни в чем не виноват. Дело в том, что действительность завещания в том, что касается распоряжений завещателя относительно той или иной вещи, определяется лишь на момент открытия наследства. Так что если ваш отец уже продал дачный участок, который он перед этим завещал вам, либо в соответствии с законом совершил другие действия по отчуждению данного имущества, то, естественно, вы как наследник не можете получить по завещанию этот участок, ибо его нет в наследственной массе.

Вопрос: Наша единственная дочь выходит замуж, и мы хотели бы подарить на свадьбу молодым квартиру. Но сомневаемся — а кому достанется жилье, если разведутся?

Ответ: В случае развода и последующего раздела имущества избежать судебных разбирательств можно при условии, что квартира будет подарена только дочери. Потому что, в соответствии с действующим законодательством, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, а также приобретенное им во время пребывания в браке в дар или в порядке наследования, является только его собственностью.

После заключения договора дарения молодые фактически будут пользоваться квартирой вместе, но право владения и распоряжения недвижимостью будет только у вашей дочери.

Другим вариантом защиты имущественных прав лиц, вступающих в брак, является заключение брачного контракта, который также должен быть нотариально заверен, причем до момента государственной регистрации брака.

Брачный контракт может определять не только имущественные права и обязанности супругов, но и личные обязательства.

Вопрос: Чтобы получить жилплощадь в новой квартире, мне предлагают заключить фиктивный брак и прописаться к одинокому человеку в старый дом, подлежащий сносу. Если потом наш брак будет признан недействительным, смогут ли на этом основании у меня отобрать жилье?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством брак признается недействительным, если он был заключен фиктивно, то есть когда супруги или по крайней мере один из них зарегистрировали брак без намерения создать семью. В принципе, от подобного поступка лучше воздержаться. Поскольку, так как брак признается недействительным с момента его заключения, то вы можете лишиться незаконно полученной жилплощади. Обратиться в суд с соответствующим иском имеют право, как частные лица, так и местные органы государственной власти. Правда, брак не может быть признан заключенным фиктивно после его официального прекращения, то есть уже после развода.

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, что делать? Ситуация такая: раньше жил в Украине, там осталась моя приватизированная квартира, сейчас уже много времени живу в РФ, собираюсь получать гражданство, однако при этом придется отказаться от гражданства Украины. Но квартиру продавать не хочу, намерен оставить ее себе. Возможен ли такой вариант? Какие документы при этом нужно оформить и куда мне обращаться, чтобы по закону квартира осталась моей?

Ответ: Смена гражданства не влечет за собой автоматическое аннулирование или отмену права собственности на квартиру. Поэтому если у вас надлежащим образом оформлено право собственности на квартиру и это право зарегистрировано в реестре прав собственности на недвижимое имущество (БТИ), то вам опасаться нечего.

Вопрос: После смерти дедушки выяснилось, что он оставил два завещания. В одном записано, что его дом должен перейти внуку, а в другом — племяннице. При этом в последнем завещании не отмечено, что предыдущее аннулируется. Как быть в таком случае?

Ответ: Согласно ст.544 Гражданского кодекса Украины завещание, составленное позднее, отменяет предыдущее полностью или в части, в которой оно ему противоречит. При этом совсем не обязательно, чтобы в завещании, составленном позднее, было отмечено, что предыдущее теряет силу. Однако, если завещание, которое было составлено позднее, суд признает недействительным, то предыдущее сохраняет силу.

Вопрос: Почти полгода супруги-инвалиды живут в Доме ветеранов. Но теперь они хотят вернуться в свою неприватизированную двухкомнатную квартиру, которую им пришлось освободить. Могут ли супруги вернуться к себе домой?

Ответ: В ст. 32 Закона Украины «Об основах социальной защищенности инвалидов» сказано, что инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях, сохраняют право на ранее занимаемое ими по договору найма жилье в домах государственного или ведомственного жилищного фонда. Но,лишь в течение 12 месяцев с момента поступления в стационар. По истечении этого срока, прежняя квартира может быть передана другим инвалидам, нуждающимся в жилье.

Вопрос: Я получила из ЖЭКа уведомление о том, что у меня имеется задолженность по коммунальным платежам. Однако, потом выяснилось, что задолжал прежний владелец квартиры, которую я купила три месяца назад. Должна ли я платить этот долг?

Ответ: В принципе, согласно действующему законодательству, собственник должен нести все расходы по содержанию принадлежащего ему имущества. Таким образом, вы обязаны вносить коммунальные платежи только с момента приобретения права собственности на квартиру. Неоплаченные услуги предоставлялись не вам, а прежнему владельцу. Стало быть, ему и платить.

Вопрос: Этим летом мы наконец-то приобрели новую квартиру. Но радость наша оказалась преждевременной. С наступлением холодов выяснилось: жилье настолько сырое, что стены покрываются плесенью... Что можно сделать в такой ситуации?

Ответ: Вы можете обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной по причине заблуждения относительно санитарного состояния приобретенного жилого помещения (ст. 56 Гражданского кодекса Украины). Если сделка будет признана недействительной, то вы вернете продавцу злополучную квартиру, а он вам — деньги (то есть ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи). Причем в этом случае решение суда в пользу истцов совершенно не зависит от вины продавца.

Вопрос: Могу ли я завещать свой дом жене, но без права продажи, а с условием, что после ее смерти эта недвижимость отойдет моему сыну от первого брака?

Ответ: Вам следует поступить наоборот — завещать дом сыну с условием предоставления права пожизненного пользования этой недвижимостью вашей супруге. Иначе после смерти жены дом отойдет вашему сыну лишь в том случае, если она составит соответствующее завещание. Принудить же ее к этому никак нельзя, поскольку по закону завещание является односторонней сделкой, а всякая сделка предполагает своим обязательным условием свободу воли совершающего ее лица. Однако закон позволяет возложить на наследника исполнение за счет наследства каких-либо обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц. Такое условие завещателя называется завещательным отказом, и вы можете предусмотреть его в своем завещании.

Вопрос: По завещанию моего отца все его имущество (квартира и дача) перешло к моему брату. При этом в завещании было сказано, что брат обязан передать мне три тысячи гривен. После открытия наследства выяснилось, что отец остался должен своему знакомому полторы тысячи гривен, по поводу которых тот до истечения шестимесячного срока заявил претензии в нотариальной конторе. Брат предложил мне заплатить часть долга, мотивировав это тем, что он отдал мне часть завещанного ему имущества. Что мне делать: согласиться с братом и уплатить часть долга или отказаться?

Ответ: По закону вы вовсе не обязаны отдавать какие бы то ни было долги отца. Ведь по завещанию ваш брат является единственным наследником. Вы — не наследник, а отказополучатель, то есть лицо, которое должно что-либо получить от наследника в силу завещательного отказа. Ответственность же по долгам наследодателя несут исключительно его наследники, но не отказополучатели. Таким образом, отцовские долги в полном объеме, если только их сумма не превышает стоимости всей наследственной массы, обязан вернуть ваш брат.

Вопрос: Одолжил знакомому под расписку крупную сумму. А тот долг не возвращает, ссылаясь на отсутствие средств. Можно ли обратить взыскание долга на квартиру, купленную частично за мои деньги, если это жилье оформлено на супругу моего знакомого?

Ответ: Поскольку в данном случае деньги, которые у Вас одолжил знакомый, он потратил на нужды своей семьи, то Вы можете обратиться в суд с иском об обращении взыскания долга на квартиру, приобретенную частично за Ваши деньги, поскольку она является общим совместным имуществом супругов.

Вопрос: Собираюсь разводиться с мужем. Он военнослужащий и вскоре должен получить квартиру. Буду ли я иметь право на это жилье после развода?

Ответ: Если квартира предоставлена на семью, то есть в ордере на получение жилого помещения значитесь и вы тоже, в таком случае ваше проживание в данной квартире будет правомерным независимо от того, расторгнут ваш брак или нет.

Вопрос: Развелся с женой два года назад. Десятилетний сын проживает со своей матерью отдельно, прописан у нее. Сейчас хочу приватизировать квартиру. Однако бывшая супруга требует включить в договор приватизации сына. Должен ли я это сделать?

Ответ: По общему правилу в договор передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений включаются только несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жильем. Однако, поскольку ваш сын постоянно проживает у своей матери, то включать его в договор приватизации вы не обязаны.

Вопрос: После смерти мужа мне принадлежит на праве собственности 5/6 однокомнатной квартиры, где я сейчас живу. А 1/6 часть по наследству отошла дочери мужа от первого брака, которая никогда в этой квартире не проживала и с отцом не общалась. Хочу у нее выкупить ее долю, но она не соглашается. Что делать?

Ответ: Вам нужно обратиться в суд. Так как доля дочери вашего покойного мужа незначительна, и к тому же эту долю нельзя реально выделить, то суд может обязать вас выплатить падчерице денежную компенсацию.