Как правило, поиски подходящего жилья начинаются с просмотра объявлений. Сделав несколько звонков, можно убедиться, что практически вся недвижимость приобретается, продается или сдается в аренду через риэлторские агентства. 

Зачастую агенты недвижимости (риэлторы) находят сдаваемое без посредников жилье намного быстрее вас. Если вы, как арендатор, человек настырный, то после нескольких часов (дней, недель) поиска можете найти подходящее вам жилье, сдаваемое в аренду, без посредников и сэкономить на услугах агентства. Для тех же, кто ценит свое время, знакомства с риэлтором не избежать, и чтобы не попасть впросак, следует придерживаться следующих рекомендаций:
Прежде всего, постарайтесь выбрать агентство с хорошей репутацией. Лучше всего, если ктото из ваших знакомых уже пользовался услугами данного агентства и таким образом протестировал его надежность на себе.
Обратите внимание на стаж работы агентства. Чем дольше оно существует - тем лучше, поскольку "старики" лучше разбираются в многочисленных нюансах. Положительный для вас факт - если агентство недвижимости имеет свой юридический отдел или юриста, который будет не только консультировать вас, но и контролировать весь процесс прохождения операции по аренде.
Попросите представителя фирмы показать вам свидетельство о государственной регистрации данного агентства, уточните, состоят ли работники агентства в трудовых отношениях и имеют ли доверенность на ведение дел, выданную руководством компании.

Итак, вы определились с агентством. Следующим этапом ваших отношений станет заключение договора на оказание посреднических услуг по поиску и заключению договора аренды.

Как правило, у каждого агентства имеется заранее подготовленный шаблон договора, заключаемого с клиентами. Не торопитесь подписывать его, внимательно прочитайте, обратите внимание на права, обязанности и ответственность сторон договора. Если Вас чтото не устраивает, вносите свои коррективы.

Также стоит обратить внимание на такой раздел (пункт) договора, как вознаграждение риэлтора. Размер вознаграждения может быть указан в твердой сумме либо в процентном соотношении к договору аренды жилья (например 20% от суммы арендуемого объекта). Обязательно укажите в договоре, входят ли в сумму вознаграждения затраты на поиск и подбор жилья, оплачивается ли заранее сумма аванса.

Возможен вариант, когда в договоре указывается, что риэлтор обязуется предоставить для осмотра не менее 10 квартир. Если вы отказались от всех предложенных вариантов, сумма внесенного вами аванса не возвращается. Поэтому как можно точнее опишите требования к жилью, которое хотите снять (этаж, количество комнат, раздельными они должны быть либо совмещенными, наличие мебели и бытовой техники, состояние ремонта и т.д.). Такая скрупулезность, прежде всего, защитит Вас от мошенничества со стороны агентства, а агент, в свою очередь, быстрее сможет найти именно то жилье, которое вас интересует, не предлагая ничего лишнего. Обратите внимание: за осмотр каждой квартиры, как правило, предусмотрена отдельная плата.

Оговорите в договоре обязательное подписание акта приемапередачи выполненных работ (оказанных услуг) после каждого показа подходящего вам жилья. Отображайте в акте точный адрес осмотренного помещения, свои претензии к агентству (агенту) в случае наличия таковых. Обязательно оставляйте у себя один экземпляр составленного акта.

Желательно указать в договоре, что отношения с агентством прекращаются после заключения договора аренды жилья (его нотариального удостоверения). Этот пункт послужит гарантией того, что отношения между вами и лицом, у которого вы будете арендовать жилье, тоже будут регулироваться договором.

Что же касается арендодателей, то в последнее время широко распространены так называемые "Эксклюзивные договоры", предлагаемые им агентствами недвижимости. В соответствии с таким договором арендодатель обязуется "работать" только с конкретным агентством, не предлагая сдавать свое жилье без его участия.

Заключая такие договоры, арендодатели имеют определенные "плюсы", поскольку в договоре можно детально оговорить требования к будущему нанимателю (количество человек, которые будут снимать жилье, возрастную категорию, наличие животных и т.д.). В дальнейшем это послужит залогом того, что съемщик жилья окажется добропорядочным человеком и заранее будет готов к вашим требованиям. Арендаторы, в свою очередь, тоже приобретают уверенность, поскольку "Эксклюзивное жилье" перед его сдачей подвергается проверке (агентство изучает наличие всех документов на сдаваемое в аренду жилье, их соответствие требованиям закона, а также правомочность владельца жилья относительно сдачи в аренду объекта недвижимости).

"Минусом" для арендодателя является то, что поиск нанимателя может затянуться на долгое время.

Заключая "Эксклюзивный договор", стоит обратить внимание на следующие детали:
Вознаграждение риэлтора (как правило, услуги агентства оплачивает будущий квартиросъемщик).
Сумму, которую вы хотите получить за сдачу жилья в аренду.
Количество показов, которые обязуется организовать агентство в период действия договора.
Дни недели и время, в которое вы сможете показывать жилье.
Требования к нанимателю.
Ответственность агентства в случае неподбора арендатора в оговоренные договором сроки.
Пределы вашей ответственности за сдачу жилья в аренду без ведома агентства.

После заключения "Эксклюзивного договора" вам остается только ждать, пока на "горизонте" появится арендатор.

Тем, кто все же арендует жилье самостоятельно, перед заключением договора аренды квартиры следует обратить внимание на то, сдается ли жилье самим собственником, либо по доверенности от него. Если в интересах собственника действует представитель, добивайтесь встречи с собственником жилья, поскольку бывают случаи, когда подписи на доверенности подделаны. Встречаются также случаи, когда лицо, выдавшее доверенность, умерло до совершения сделки. А по правилам Гражданского кодекса Украины доверенность утрачивает свою силу со смертью доверителя. Поверенный, скрывая факт смерти собственника, получает немалые деньги, не имея на то никаких прав, а сам договор будет считаться недействительным. Перспектива потери немалой суммы денег еще никого не вдохновляла. Да и возможные "разборки" с наследниками вряд ли вас обрадуют. Лица, заключающие договоры через агентства, как правило, таких неурядиц избегают, так как добросовестные агентства осуществляют проверку документов на жилье и встречаются с арендодателем еще до показа этого жилья вам. Однако и в этом случае встреча с владельцем жилья лишней не будет. Как говорится - семь раз проверь…

Обратите внимание на то, что согласно ст. 811 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилого помещения должен заключаться в письменной форме. Не придерживаясь требования закона, вы подвергаете себя риску мошенничества. Так, например, не редко встречаются случаи, когда вы арендуете квартиру у человека, который представляется ее владельцем. На заключении договора аренды в письменной форме ни он, ни вы не настаиваете. Арендодатель берет арендную плату, отдает вам ключи от помещения, а по истечении нескольких дней появляются люди, которые действительно являются законными владельцами квартиры, и начинают требовать от вас освободить помещение.

Чтобы избежать неурядиц при заключении договора аренды помещения, следует требовать от арендодателя:

1) правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на помещение, которое является объектом аренды. Такими документами могут быть:
нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, дарение, мена, лизинг, пожизненное содержание);
свидетельство о праве собственности;
свидетельство о приватизации;
свидетельство о праве на наследство;
свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов и аукционов;
свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе;
договор о выделении (разделении) части в натуре;
договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущество;
ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
решения судов, третейских судов о признании права собственности, о передаче бесхозной недвижимости в коммунальную собственность;
договоры отчуждения недвижимости, находящейся в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;
мировое соглашение, утвержденное судом;
дубликаты правоустанавливающих документов, выданные в установленном порядке.

2) документы, удостоверяющие личность человека, с которым вы заключаете договор (паспорт, а в случае его отсутствия - пенсионное удостоверение, водительские права и т.п.).

Кроме того, квартира, сдаваемая в аренду, должна быть приватизирована. Если квартира не приватизирована, то договор аренды может быть заключен по согласию жилищноэксплуатационной организации, с последующей его регистрацией ЖЕО. В противном случае договор может быть признан судом недействительным.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Украины договор аренды жилья подлежит регистрации в исполнительном комитете местного совета или в созданном им органе управления. Таким органом является жилищно­эксплуатационная организация. Регистрация договора аренды осуществляется с целью переоформления счетов по коммунальным услугам на имя нанимателя. Следствием регистрации и переоформления счетов может быть увеличение (или уменьшение) размера платы за коммунальные услуги в зависимости от количества человек, которые будут проживать в квартире. Однако за отсутствие регистрации договора аренды жилья ответственность прямо не предусмотрена, как не предусмотрена и сама процедура данной регистрации, что позволяет уклоняться от ее проведения.

Следует также учесть, что согласие на аренду жилья должны дать все проживающие в квартире, независимо от того, приватизирована она или нет. При этом согласие они должны дать в письменной форме - это может быть подпись под договором аренды либо отдельный документ, заверенный у нотариуса.

Если жилье приобреталось в то время, когда владелец состоял в браке, согласие на сдачу квартиры в аренду должен дать второй из супругов, так как в соответствии с законодательством договор аренды может быть расторгнут, если хоть один из собственников не был предупрежден и выступит против.

Если письменное согласие указанных выше лиц по объективным причинам получить невозможно, необходимо, чтобы хозяин жилья, с которым заключается договор, указал, что он действует с согласия всех собственников. В этом случае, если с их стороны возникнут претензии, ответственность за досрочное расторжение договора будет нести собственник, подписавший договор.

Заключая договор аренды, следует помнить, что его обязательными условиями (т.е. теми, без которых он считается недействительным) являются предмет договора, его срок и цена.

Предметом договора аренды жилья может выступать дом, квартира либо его (ее) часть. Основным требованием Гражданского кодекса относительно сдаваемого в аренду жилья является то, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания в нем.

В договоре нужно четко указывать точное местонахождение (адрес) арендуемого помещения и его признаки (такие как назначение, общая и полезная площадь), а также наличие других объектов, право пользования которыми переходит к нанимателю (например, мебель, бытовая техника и т.д.)

Все сроки в договоре должны быть четко прописаны. Такими сроками являются сроки, которые указывают на период действия договора; периодичность внесения платы за пользование помещением; минимальный срок, за который одна сторона должна предупредить другую в случае желания расторгнуть договор до истечения его срока действия, и прочие.

В соответствии со ст. 821 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилья может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (не более пяти лет).

В случае если вы заключаете краткосрочный договор, то, как арендатор, лишаетесь права сдавать квартиру в субаренду и пускать в нее временных жильцов. Также вы лишены преимущественного права на заключение нового договора аренды по истечении срока действия заключенного договора.

При заключении долгосрочного договора сдача квартиры в субаренду возможна только с согласия арендодателя.

Цена договора определяется по договоренности сторон и, как показывает практика, выражается в иностранной валюте. В соответствии со ст. 533 Гражданского кодекса Украины расчеты в иностранной валюте действительно допускаются. Однако необходимо учитывать, что в том случае, если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной порядок не установлен договором или законом, либо иным нормативноправовым актом.

Максимальные суммы арендных платежей законодательством не ограничены. Что же касается минимальных сумм, то, исходя из условий Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины №1787 от 20.11.2003г., плата за наем (аренду) не должна быть меньше, чем сумма, уплачиваемая арендодателем за использование жилья или оплаты услуг по содержанию жилья и коммунальных услуг.

Данная методика содержит формулу, по которой производится расчет арендного платежа, а также указывает, что минимальная стоимость аренды может ежегодно устанавливаться местными органами власти.

По правилам ст. 820 Гражданского кодекса Украины плата за пользование жильем вносится ежемесячно, если иное не установлено в договоре.

В подтверждение внесения платы за арендуемое жилье следует брать расписку у арендодателя. В случае возникновения какихлибо споров по поводу оплаты у вас останутся письменные доказательства того, что плата вами была внесена.

Кроме вышеуказанных условий договора, есть условия, которые законом не определяются как важные, но без них договор создает впечатление неполного документа. Здесь идет речь о правах и обязанностях сторон, их ответственности, других дополнительных условиях договора.

Права и обязанности сторон не обязательно должны быть детально расписаны, вместо этого можно указать, что стороны имеют права и обязанности, определенные законодательством Украины. Однако чем более детально все будет учтено в договоре, тем меньше необоснованных претензий будет возникать потом.

Относительно ответственности сторон ситуация такая же, как с правами и обязанностями. В этом разделе желательно указать размер штрафов, которые сторона должна уплатить в случае невыполнения своих обязанностей, и сроки их оплаты.

В дополнительных условиях договора следует указать все другие положения, относительно которых арендатор и арендодатель пришли к соглашению, а также все условия, которые заслуживают особого внимания.

Такими условиями могут быть:
порядок посещения квартиры владельцем;
повреждения в квартире, ответственность за которые будет нести наниматель;
возможность вселения в квартиру других лиц и т.д.

Хотя для договора аренды жилья не установлено обязательного нотариального удостоверения, но, как указано в ч. 4 ст. 209 ГК, любой договор по требованию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Такое удостоверение является гарантией законности договора и значительно уменьшает риск неправомерного обращения с вами.

Так, положительным для арендатора в нотариальном удостоверении сделки является то, что при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие какихлибо запретов. Для арендодателя - возможность избежать судебного производства относительно исполнения условий договора нанимателем, поскольку исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства.

Что касается срока действия договора аренды жилья, то, как уже говорилось раньше, он не может превышать пяти лет. Если одна из сторон желает расторгнуть договор до истечения срока его действия, то она должна письменно предупредить об этом другую сторону за три месяца.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Основаниями для расторжения договора арендодателем могут быть: <ul style="margin-top:0px;margin-bottom:0px">
использование арендатором или другими лицами, за действие которых он отвечает, жилья не по назначению (например под склад или офис);
систематическое нарушение арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей.

Однако процедура расторжения договора по указанным обстоятельствам иная. Сначала арендодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, и если нарушения не будут устранены в указанные арендодателем сроки либо возникнут повторно, последний может требовать расторжения договора.

Договор аренды жилья также может быть расторгнут по требованию арендодателя при необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. В этом случае арендодатель обязан предупредить арендатора не позднее чем за два месяца.

Инициатором расторжения договора аренды может выступить и арендатор. Основаниями для расторжения договора могут быть:
не уведомление арендатора о правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду;
арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества;
жилье стало непригодным для проживания в нем.

При нежелании другой стороны расторгнуть договор его расторжение возможно только в судебном порядке.

Следствием расторжения договора аренды жилья является прекращение права пользования жильем у арендатора и возникновение обязанности освободить жилье.

Если договор расторгнут досрочно, либо истек срок его действия, а наниматель не освобождает помещение, то его выселение происходит в судебном порядке. Вместе с арендатором выселению подлежат все лица, которые проживали вместе с ним.