UKRAINE OCCUPIES THE FOURTH PLACE AMONG WORLDS' MOST ATTRACTIVE COUNTRIES FOR RETAIL INVESTMENT.
Detail…
20 причин неудач коттеджных поселков
Рынок загородной недвижимости Украины и в частности коттеджных поселков развивается с завидным прогрессом и постоянством.
Вследствие массового спроса и попыток застройщиков заполнить свободную нишу в среднесрочной перспективе ожидается ужесточение конкуренции и наполнение рынка предложением, несоответствующим запросам потребителей. Что необходимо учитывать и какие основные ошибки совершают девелоперы коттеджной недвижимости?
Подробнее…
Аренда коттеджей
Сегодня мы поговорим об одном из интенсивно развивающихся сегментов рынка недвижимости, а именно - аренде загородных коттеджей. К сожалению, для большинства семей отдых на даче - непозволительная роскошь.
Но, несмотря на то, что качество предложений и их цена зачастую не могут удовлетворить потребителя, сегодня спрос значительно превышает предложение.
Подробнее…
Как купить коттедж
Приобретение готового загородного дома - это покупка кота в мешке: качество оценить почти невозможно. Что же делать покупателю в этой ситуации?
Как выбрать коттедж, который не потребует десятков, а то и сотен тысяч долларов на доведение его до ума? Любая стройка хлопотна, и потому покупка готового коттеджа, как утверждают специалисты, выглядит вариантом, экономящим время и силы.
Подробнее…
Таунхаусы: между двух благ
Новшества - вполне характерное явление для развивающегося рынка недвижимости. Если эти идеи уже удачно закреплены в опыте других стран, то тем более стоит попробовать сделать модное направление пусть не самым популярным, но хотя бы практичным и максимально комфортным.
Внедряя в сегмент жилой недвижимости таунхаусы, отечественные застройщики стараются извлечь максимум квадратных метров, а значит и прибыли, из ограниченного участка загородной земли. Но станут ли так называемые сблокированные коттеджи интересны покупателю и задержатся ли на нашем рынке - покажет время.
Подробнее…
Все - за город!
С наступлением летнего зноя, который в сочетании с разогретым асфальтом и перманентными «пробками» делает жизнь в городе невыносимой, все больше людей устремляют мечтательные взоры на живописный пригород.
Рынок загородного жилья уже нельзя назвать юным», как это было пару лет назад: количество предложений коттеджей может привести в замешательство. Потенциальный собственник усадьбы оказывается перед выбором пути к заветной недвижимости - начиная от самостоятельного строительства и заканчивая покупкой готового продукта. Примечательно, что в нынешнем году все больше людей отдают предпочтение современным форматам загородной жизни.
Подробнее…
Строительство жилья в формате таунхаусов набирает обороты
Несмотря на то, что таунхаусы в черте Киева раскупаются пока не очень охотно, эксперты прогнозируют повышение спроса на них.
При этом стоимость одного квадратного метра жилья такого формата обойдется украинскому покупателю как минимум в $2300.
Подробнее…
Землю под коттеджное строительство купить можно, но непросто
Цены на столичную недвижимость перешли все допустимые границы
И этого уже не скрывают даже риэлторы. Затишье на рынке жилья вынудило их осваивать новые направления: аренды офисной недвижимости и земельных участков. И если первые два пункта по-прежнему приносят прибыли (хотя и не в таких объемах, как раньше), то земельные участки под строительство коттеджей пошли по пути квартир - рынок их купли/продажи замер.
Подробнее…
Как стать хорошим менеджером по продажам?
Как стать хорошим менеджером по продажам?
27.02.2010
Сегодня клиенты стали более требовательны чем прежде. И к тому же они еще и менее снисходительны, а это означает, что продавец имеет право только одного выстрела, и должен произвести хорошее впечатление с первого раза. В современном мире быстрых высоких цифровых технологий где решения принимаются в одно мгновение, на роль хорошего менеджера по продажам не можно закрывать глаза .И к тому же работа менеджера по продажам сейчас стала намного труднее чем несколько лет назад. Так что теперь возникает вопрос как же можно стать хорошим продавцом? Как можно стать лучшим продавцом? Ответ на эти вопросы на самом деле довольно прост. Будьте активны.
Хороший менеджер по продажам это тот, который умеет строить отношения Чтобы быть хорошим продавцом вам нужно работать над отношениями с клиентами, чтобы они чувствовали себя комфортно общаясь с вами. Хорошие продажи состоят в создании связей взаимного доверия и понимания между вами и вашим клиентом. Это также долгий путь по завоеванию доверия клиентов, которые бы захотели в будущем вести с вами дела опять.
Хороший менеджер по продажам всегда отвечает на звонки Вместо автоответчика отвечайте на ваши телефонные звонки сами. Это показывает заказчикам и клиентам, что вы заботитесь о них, и что они не являются для вас просто галочкой в записях и пунктиком для исполнения плана по продажам. Если вы очень заняты наймите помощника или дополнительных сотрудников для обработки телефонных звонков. И помните, что человеческий голос является гораздо более эффективным чем голос робота.
Хороший менеджер по продажам никогда не обещает то, что не может выполнить Важно, чтобы ваши клиенты знали, что они могут доверять вам в том, что вы сделаете свою работу в любое время. Хороший продавец должен всегда держать свои обещания. Если вы чувствуете, что вы не можете исполнить то, что обещаете, будьте честными со своими клиентами, они будут больше ценить вас за вашу честность. Нарушение обещаний лишь приводит к тому, что клиент вам перестает доверять.
Хороший менеджер по продажам прислушивается к своим клиентам В то время как менеджер по продажам должен убедить клиента что-то купить, очень важно также слушать своего клиентов. Найдите минутку, чтобы познакомиться с вашими клиентами лично и затем дать им адекватный ответ. Послушайте, что ваш клиент должен сказать, узнайте, что ему нравится и что его вообще не интересует. Одним словом все то, что было бы полезным для построения плодотворных отношений.
Хороший менеджер по продажам смело рассматривает жалобы Хотя никто не любит жалобы, важно, чтобы менеджер по продажам был готов к их рассмотрению во всеоружии. Это показывает клиентам, что вы предупредительны и, что вы беспокоитесь о них.
Хороший менеджер по продажам готов помочь, даже если это и не приносит прибыли Это очень важно, что бы вы были полезны клиенту, даже если это и не приносит вам материальной выгоды. Это дает клиенту возможность почувствовать себя особенным, и будет также способствовать укреплению хороших отношений с клиентом.
Хороший менеджер по продажам всегда является экспертом Знайте, что хороший человек продажам всегда мастер своего дела. Он знает свой продукт или услугу до мельчайших деталей. Не существует ничего о продукте, чего бы он не знал. Имея уверенности в том, что вы продаете, вы сможете продать все, что должны гораздо более эффективно.
Хороший менеджер по продажам берет на себя инициативу или идет на шаг вперед Хороший менеджер по продажам берет на себя инициативу. Это означает, что если ваш клиент спрашивает вас о чем-то, познакомьте или представьте ему еще какой-то подобный товар или услугу. Предоставляйте им различие выбора. Также всегда идите на шаг вперед. Если ваш клиент является постоянным клиентом, предложите скидку или какой-то бонус на товар или услугу, которую они приобрели.
Хороший менеджер по продажам способен признать свою ошибку Уметь признавать свои ошибки бывает сложно, но это также показывает клиенту, что вы отвечаете за свои действия. Это, в свою очередь способствует укреплению отношений с клиентами, так как они считают, что они могут доверять вам в дальнейшем. Доверие является самым важным инструментом, которым должен всегда владеть хороший менеджер по продажам.
Хороший менеджер по продажам говорит: "Я сделаю", а не "Я постараюсь" Слово «постараюсь» не должно присутствовать в лексиконе хорошего менеджера по продажам. Именно это слово четко показывает вашему клиенту, что вы сделаете, а что нет. Используя слово «сделаю» вы показываете, что вы горы перевернете, для того чтобы сделать то что пообещали.
Источник: www.smallbusinessbible.org
Секрет одесской "бельгийки"
Людмила Бойко Лет десять тому назад одесские агенты по торговле недвижимостью (сейчас их называют риэлторами) ввели свою классификацию одесских домов, разделив их в соответствии со страной-проектировщиком или временными рамками строительства зданий. Так возникли .«сталинки» и «хрущевки», понятные постсоветскому народу, а также «чешки», «болгарки», «харьковки» и «московки» - по типу проектов пяти- и девятиэтажных зданий. Такая дифференциация зданий облегчила работу и взаимопонимание на рынке недвижимости, но одесские риэлторы пошли дальше, решив классифицировать дома дореволюционной постройки, что привело к появлению термина «бельгийка». Из самого названия логично вытекает факт участия архитекторов или строителей-бельгийцев в возведении зданий в центральной части Одессы. Однако при внимательном изучении истории Одессы слово «бельгийский» можно обнаружить лишь в сочетании с одесским трамваем. Бельгийское акционерное трамвайное общество действительно существовало и активно строило трамвайные сети с 1910 года. Существование «бельгийских» же домов не вызывает вопросов только у продавцов одесской недвижимости, которые им одним известным образом определяют здания в разряд «бельгиек». Определение это тем более темное, поскольку бельгийские архитекторы и бельгийские инженеры-строители наверняка строили где-нибудь у себя, в Бельгии, но в Одессе замечены не были.
Тем не менее, одесские риэлторы благоволят к «бельгийкам», употребляя этот термин в качестве характеристики некоторых одесских зданий. Позвонив в крупные агентства недвижимости, мы пришли к выводу, что такие здания (по словам одесских риэлторов) имеют общие признаки, позволяющие простому одесскому покупателю распознать загадочную «бельгийку».
Итак, «бельгийка» - дом дореволюционной постройки, не менее четырех этажей, оснащенный широкой мраморной лестницей (и не одной), по возможности – лифтом. К отличительным чертам «бельгиек» можно отнести их цвет – в основном серый и зеленый. Именно в такие цвета любили красить коммунальные власти нашего города наиболее монументальные здания. Правда, это было давно. Сейчас такими глупостями, как окраска фасадов зданий, соответствующие службы не занимается.
Даже выявив, как минимум, пять отличительных признаков, мы не стали ближе к пониманию этимологии загадочного слова «бельгийка». Поэтому возникла идея изучить историю конкретных образцов недвижимости с признаками «бельгийки». Возможно, где-то в столетнем прошлом этих домов и кроются бельгийские корни?
Наиболее известная одесская «бельгийка» (опять-таки, по мнению одесских риэлторов) находится на углу Ланжероновской и Екатерининской. В этом здании когда-то располагалось известное кафе «Робина», а после – ресторан «Украина». Дом был построен в 1906 году одесским архитектором Маврикием Германовичем Рейнгерцем (немцем по происхождению) в характерном для того времени стиле «модерн». Силуэт здания ассоциируется со знаменитой конторой фирмы "Зингер" на Невском проспекте Петербурга (1903-1907, арх. П.Ю.Сюзор), где сейчас размещается Петербуржский Дом книги. Фасады здания просты: на их поверхности едва проступает декор. Единственными украшениями стали шатер параболического очертания над угловой частью, увенчанный шаром из цветных стекол, да кованое ограждение веранды ресторана со стороны улицы Екатерининской. В этом доме уже были первые лифты.
Дом на улице Конной, 14, также причисленный к категории «бельгиек», был построен в 1913-1914 годах по проекту архитектора Моисея Исааковича Линецкого (сыном известного еврейского писателя конца XIX века Ицхока Иоэла Линецкого и тоже, соответственно, не бельгийца). По-настоящему найти себя в решении планировочных задач, в поиске стилистики фасадов М.И. Линецкий смог тоже в модерне. Именно в строгих формах модерна и был построен доходный дом на улице Конной, 14, выделявшийся строгостью фасадов и весьма рациональной планировкой.
Великолепные дома стоят рядом на Нежинской, 52. Это творение Адольфа Борисовича Минкуса, яркого представителя одесской архитектуры, по проектам которого были построены многие гражданские и религиозные здания еврейской общины Одессы. Как догадался читатель, А.Б. Минкус тоже не был уроженцем Бельгии, что не помешало ему оставить потомкам доходные и административные здания по ул. Пушкинской, 57; Преображенской, 64; Ришельевской, 11; Дворянской, 1/3 – образцы стиля «модерн».
На Ришельевской, 6 (угол Дерибасовской) расположен доходный дом работы Семена Ландесмана (1913-1914), причисленный одесскими риэлторами к «бельгийкам». Этот дом первым в Одессе был оснащен электрическими лифтами. Стоит ли говорить, что этот дом Ландесман построил в реалистическом направлении модерна.
Одна из знаменитых «бельгиек» разместилась на углу Троицкой и Пушкинской – гигантское доходное строение с элементами ампира и конструктивизма. Спроектировавший дом Леонид Маркович Чернигов – яркий представитель стиля «модерн» в одесской архитектуре. Построенное в 1916 году, здание как бы завершает многолетние труды архитектора к «модернизированной» классике.
Получается, что, сами того не ведая, одесские маклеры проводят отбор недвижимости по стилистическому признаку – в данном случае модерну.
Но так бывает далеко не всегда. В ряды «бельгиек» совсем нелогичным образом «затесался» дом № 18 по улице Екатерининской – доходное здание, построенное в начале 20 века архитектором Валерианом Ивановичем Шмидтом, автором известного дома на Садовой с аптекой Гаевского на первом этаже. В своих проектах В.И. Шмидт (тоже не бельгиец) использовал детали стилей разнообразных - от барочных – Садовая, 21, до мавританских – арочный вход в Отраду. В целом же в домах Шмидта прослеживается одесский классицизм – основной архитектурный стиль старой Одессы.
И уж совсем невозможно представить, что в «бельгийки» определяют дома, построенные по проекту Феликса Гонсиоровского, в частности, дом на ул. Ришельевской, 11. Известно, что классик одесской архитектуры, автор Шахского дворца, Археологического музея и Римско-католического собора отдавал предпочтение формам итальянского Возрождения неоготики и был уроженцем Волыни.
Если объединить всю противоречивую информацию об одесских «бельгийках», получится следующее: «бельгийки» – это дома, которые как сами по себе, так и в сочетании с другими старыми зданиями, являются украшениями города, и купить квартиру в таком доме – дело престижное и заманчивое. Другое дело – правильно «подать» престижную недвижимость, но для этого гораздо правильней, а, главное – профессиональней – не пожалеть усилий и узнать историю предмета продажи. Когда же риэлторы пускаются в разъяснения наименования «бельгийка», возникает неприятное впечатление, что они попросту занимаются не своим делом. Высокие потолки, мраморные лестницы, лифты и строгие фасады легко затмит «историческая справка», которую мы услышали от представительницы одного крупного агентства недвижимости: «Бельгийки» - это дома, построенные в 95-97 годах 19 века пленными австрийскими (?!) немцами». На вопрос, откуда же взялись пленные немцы в конце 19 века, последовал удивленный ответ: -Как, разве вы не знаете? Это было во время Первой мировой войны.
Возможно, незнание дат Первой мировой войны – дело личное. Но если вы занимаетесь продажей недвижимости в историческом центре старой Одессы, знать историю своего города просто необходимо. Подтверждение этому - возникновение «бельгиек» - плода глубокого невежества специалистов по продаже одесской недвижимости.
Работа риелтора. Правила, приметы, суеверия
Работа с недвижимостью – занятие не для слабонервных. Слишком много факторов влияют на исход дела. Бывает, что сделка, сулившая хороший доход, срывается из-за непредвиденного стечения обстоятельств. И, напротив, иногда случайная встреча или разговор вызывают целую серию продаж и покупок. Да и общение с некоторыми клиентами может потребовать неординарной психологической устойчивости. Порой от опытного риелтора можно услышать фразу: « я этим объектом заниматься не буду», хотя на первый взгляд квартира или дом кажутся перспективными. В данном случае он руководствуется скорее внутренним ощущением, чем логикой и обычно оказывается прав. В среде риелторов выработался неписаный свод разнообразных правил, примет и даже суеверий, который, тем не менее, позволяет в сложной ситуации принять правильное решение. Не претендуя на полноту, приведём в качестве примера некоторые из них.
Какой клиент – такая и сделка.
Это, можно сказать – основной эмпирический закон всей работы риелтора. Если клиенты люди нервные, мнительные, неуравновешенные, то при подготовке к сделке жди сюрпризов. В официальных документах обнаружатся опечатки, все сроки будут нарушены, возникнут непредвиденные проблемы и, в конце концов, к продавцам приедет тётя из Кишинёва и купит квартиру себе, а риелтору даже спасибо за работу не скажут. Напротив, если клиенты – люди спокойные и доброжелательные, то самые сложные ситуации решатся сами собой.
Если объект «висит», значит, есть «нюансы». Бывает так, что квартира или дом никак не продаются, несмотря на нормальную цену и хорошее состояние. Это означает, что покупатели подсознательно ощущают дискомфорт при просмотре объекта. Риелтору следует ещё раз очень внимательно осмотреть объект и переговорить с хозяевами. Если в квартире нет явных дефектов, причина «висяка» скорее всего психологическая. Простой пример: трёхкомнатная квартира в престижном районе продавалась полгода, несмотря на хорошее состояние и приемлемую цену. Оказалось, что маленькая дочка хозяев не хотела переезжать и сверлила покупателей недобрым взглядом. У тех сразу появлялось желание быстро покинуть помещение.. Стали делать просмотры в отсутствие девочки, и квартира быстро продалась.
Любой объект кому-то нужен. Бывают такие квартиры, от которых оторопь берёт. Кажется, что никто в здравом уме на это жильё позариться не может. Однако, это впечатление обманчиво. Нужно лишь найти «правильного» покупателя. Так, к примеру, раз пять за два года перепродавалась очень специфичная комната в коммуне. В помещении площадью восемь кв. метров прогнили полы, из-за осадки дома оконная рама превратилась из прямоугольника в трапецию, соседи держали в своей комнате пять собак (запах в квартире стоял непередаваемый), отопления не было, а из удобств был только унитаз в коридоре. Тем не менее, никаких проблем с реализацией этого жилья не возникало. Из-за дешевизны объект стал привлекательным для спекулянтов. Эту комната превратилась в объект вложения денег и её цена уже возросла раза в три.
Не хвастайся будущей сделкой. Ни один опытный риелтор никогда без необходимости не рассказывает о сделке, которая только намечается. Это самый верный способ вспугнуть удачу. Даже самая стопроцентная сделка может в последний момент сорваться.
Жалуйся на жизнь, и тебе повезёт. Если спросить у риелтора: «как дела?», то в ответ вы рискуете услышать монолог о длинной полосе застоя. Как правило, все эти жалобы не имеют ни малейшего отношения к действительности. Просто хвастаться успехами в этой среде не принято. Все риелторы немного суеверны и могут часами рассказывать о своих проблемах, даже продав накануне объект за полмиллиона.
Отблагодари источник информации. Бывает так, что сделка происходит благодаря случайному стечению обстоятельств. У какого-то знакомого сестра жены брата попросила помочь с обменом, а в результате произошло пять сделок купли-продажи квартир. Правила хорошего тона требуют, чтобы риелтор тем или иным способом отблагодарил своего знакомого. Это залог того, что в будущем подобная ситуация может повториться.
Люди покупают не то, что собирались. Это правило действует в большинстве случаев. Покупатель хочет приобрести двухкомнатную чешку с ремонтом в спальном районе, а, в конце концов, покупает трёхкомнатную хрущёвку без ремонта в центре города. При работе с покупателями приходится быть хорошим психологом. Бывает так, что о будущей квартире риелтор беседует с мужем, а решающим оказывается мнение жены или тёщи. Нужно разобраться, кто именно принимает решение, и понять вкусы этого человека. Люди зачастую сами не знают, что им нужно, поэтому предлагать следует самые разнообразные варианты. Если в семье два лидера с разными вкусами, то они возьмут то, что не подходит ни одному из них.
У покупателя всегда больше денег, чем он говорит. Люди часто покупают недвижимость, за сумму большую, чем они собирались потратить изначально. Рамки ценового диапазона не должны смущать риелтора. Он может намекнуть, что есть интересный объект «правда чуть дороже, чем Вы рассчитывали». Если покупатель заинтересуется, то найдёт недостающие деньги. Ограничивая себя заданными финансовыми рамками, риелтор может потерять клиентов.
Есть сомнения – откажись от объекта. Бывает так, что квартира или её хозяева вызывают у риелтора подсознательное беспокойство. В этом случае лучшим решением будет отказ заниматься этим объектом, даже если цена хорошая и все документы на первый взгляд в порядке. Наш внутренний голос мудрее, чем обычная логика. Никто не может быть застрахован от того, что какой-то из документов не является фальшивкой, что владелец квартиры не окажется недееспособным, что вокруг квартиры не разгорелся серьёзный конфликт, о котором риелтор ничего не знает. Осторожность никогда не помешает, ведь в случае возникновения форсмажорных обстоятельств, крайним оказывается именно риелтор и его агентство.
Любая неудача – от недостатка информации. При продаже недвижимости иногда возникают сложные ситуации и юридические проблемы. Особенно это касается запутанных внутрисемейных отношений. Риелтор не должен полагаться только на ту информацию, которую ему сообщает один из владельцев объекта. Зачастую, разобраться в проблеме можно лишь, выслушав все стороны, а ещё лучше – поговорив с соседями. Это поможет составить правильное представление о ситуации и избежать ошибочных действий. Если для продажи потребуются документы или разрешения других людей, риелтор должен лично убедиться, что эти разрешения будут даны, не доверяя уверениям, что «всё будет в порядке».
Если долго везёт – жди неприятностей. Главный враг риелтора – самоуверенность. Длинная полоса удач расслабляет внимание и притупляет бдительность. После особо удачной сделки лучше всего сделать небольшую паузу в работе, чтобы «не потерять нюх». Напротив, длинная полоса невезения вовсе не гарантирует, что скоро всё наладится. Возможно, в этом случае лучше вообще сменить место работы..
Не дави на клиента. Нельзя чтобы у покупателя возникло ощущение, что квартиру ему навязывают. Человек должен принять решение самостоятельно или, по крайней мере, у него должно быть ощущение, что он принимает решение самостоятельно. Умный риелтор лишь парой фраз подчеркнёт достоинства объекта и скромно промолчит о его недостатках, которые, дескать, и так видны. Впрочем, если покупатель перспективный, то можно обратить его внимание и на недостатки – это поможет завоевать доверие, что пригодится при просмотре другого объекта.
Не показывай сразу самый лучший объект. Всё познаётся в сравнении – как свидетельствует опыт, «клиент должен созреть». Очень редко бывает, что люди берут первую же показанную квартиру. Поэтому тактика просмотров должна предусматривать улучшение качества объектов с течением времени. Если показать приличный объект сразу, то внимание на него могут и не обратить. Если для контраста показать сначала несколько запущенных до неприличия квартир, а потом что-то более-менее пристойное, склонить клиента к покупке будет намного легче.
Любой объект имеет скрытые достоинства. Умение показать объект с привлекательной стороны – основное в искусстве риелтора. Вот реальный случай из жизни. В старом доме на верхнем этаже продавалась двухкомнатная квартира в довольно запущенном состоянии. Продавалась она долго, потому что имела массу недостатков. В кране воды не было практически никогда, зато после каждого дождя потолок в комнате покрывался серыми пятнами, с которых свисали пугающие нервных покупателей капли. Окна выходили на северо-запад и упирались в соседний дом, поэтому в квартире был постоянный полумрак. Риелтор уже начал отчаиваться, но, как-то зайдя в квартиру вечером, обнаружил, что в окна светит яркое солнце, из крана хлещет вода, а потолок просох. Такое стечение обстоятельств бывало, наверное, раз в полгода. Он сразу же позвонил клиенту, который уже смотрел эту квартиру и уговорил его посмотреть её ещё раз «прямо сейчас». Покупатель был настолько очарован преобразившейся на пару часов квартирой, что тут же дал задаток..
Делись информацией. Круг профессионального общения риелтора не ограничивается лишь сотрудниками его фирмы. Общение с коллегами из других агентств и с частными маклерами позволяет находить нужные, порой уникальные варианты. База данных любого агентства ограничена, а в рекламу попадает лишь часть реальной информации. Хотя, во всём хороша мера. Когда на просмотр квартиры с одним клиентом приходят сразу четыре риелтора, это уже перебор.
Запоминай имена и лица клиентов. Круг общения каждого риелтора очень велик. Порой это сотня человек в неделю. Естественно, что с некоторыми людьми приходится сталкиваться неоднократно. При повторной встрече даже через несколько лет человеку будет приятно, что вы помните, кто он такой и как его зовут. Это позволяет поддерживать неформальные контакты и даёт шанс получить интересную информацию. Вообще работа риелтора – это, прежде всего, общение. Интровертам здесь делать нечего.
Сделка порождает сделку. Это правило действует не всегда, но для рынка вторичного жилья оно актуально. Продажа одной квартиры влечёт за собой покупку другой и так далее. Задача риелтора – не упустить шанс поучаствовать в нескольких сделках сразу.
Не спорь с клиентом. Специалистов по недвижимости не меньше, чем специалистов по футболу и медицине. Вступать в дискуссию с клиентом относительно того или иного вопроса – занятие бесполезное и даже вредное. Следует лишь тактично высказать своё мнение и не более. Дискуссия переходит в спор, спор порождает отчуждение, отчуждение ведёт к разрыву отношений. Если клиент считает, что он прав, пусть будет так. Люди всегда лучше учатся на собственных ошибках. Клиент может прийти на сделку без паспорта, опоздать на час и устроить в нотариальной конторе истерику. Риелтор должен относиться ко всему этому философски. Возможно, человек ищет повод сорвать сделку. Не следует потакать ему в этом намерении.
Нудный клиент – к хорошей сделке. Есть особый тип клиентов, изводящих риелторов своими проблемами и жалобами. Он может позвонить среди ночи и начать жаловаться на своё здоровье или пуститься в бесконечное повествование о неблагодарных родственниках. Есть примета, что такой тип приносит удачу тому, кто сможет вытерпеть общение с ним. Можно рассматривать эту ситуацию как психологический практикум по тренировке терпения и устойчивости к внешним раздражителям. Пусть человек выскажется – он успокоится и на время отстанет.
Интим с клиентом – только после сделки. Иногда у риелторов с клиентами завязываются романтичные отношения. Тут следует помнить, что романтика и бизнес подобны мухам и котлетам. То есть эти компоненты лучше не смешивать. Но если уж очень хочется, то сначала дела, а потом – всё остальное.
Конечно, здесь приведена лишь малая часть коллективного опыта «бойцов недвижимого фронта». Не следует воспринимать все эти правила и приметы слишком серьёзно – в конце концов, рецептов на все случаи жизни не бывает, а собственный жизненный опыт никакие суеверия не заменят.
Юрий Руденя
Зачем Вам свой агент, если все есть в Интернете
Зачем Вам свой агент, если все есть в Интернете
Если Вы решили обратиться к риэлтору, то должны изначально понимать, чего Вам следует ожидать и что Вы можете требовать.
Давайте разберем это более детально. Изначально риэлтор работает только на своего клиента. Другими словами, если Вы обращаетесь к агенту по рекламе конкретного объекта, Вы должны понимать, что Ваши интересы агенту безразличны. Его задача одна - продать или сдать квартиру максимально дорого и быстро наиболее мотивированным и подходящим под требования собственника людям. Хозяева квартир обращаются к риэлторам именно за этим.
Не скрою, что подбирая объект самостоятельно, по объектной рекламе, Вы можете здорово сэкономить на комиссионных (впрочем, на действительно «вкусных» вариантах сэкономить скорей всего не удастся). Но чем профессиональнее окажется агент со стороны продавца или арендодателя - тем больше шансов на то, что он продаст Вам квартиру по завышенной цене, применив все имеющиеся навыки убеждения. Тем больше шансов на то, что Вы под его чутким руководством не заметите некоторых изъянов документов, квартиры или района. И тем вероятнее то, что договор , составленный между Вами, хоть и будет иметь законную силу, но интересы будет соблюдать в первую очередь собственника квартиры.
И все это говорит не о том, что он плохой специалист, а лишь о том, что Вы не его клиент. Его клиент - собственник, даже невзирая на то, что комиссионные платите Вы.
Далее. Часто бывает сложно разобраться в большом количестве различных вариантов, большом разбросе цен. Что, как результат, приведет к большому количеству "холостых" просмотров и пустой траты времени, из-за того, что договориваясь с агентом о просмотре квартиры, вы не составили полной картины об объекте. Или, и того хуже, на квартиру вы просто не попадете, из-за того, что агент "забудет" про вас и продаст или сдаст ее другим людям. В итоге - большое количество потерянного времени и нервов.
Итак, как же поступить, чтобы в итоге найти наилучший вариант, приложив к этому минимум усилий?
Нанять своего агента или, другими словами, самим стать клиентом.
В таком случае задачей риэлтора будет являться подбор наилучшего варианта недвижимости с требуемыми характеристиками и содействие в его покупке на наиболее выгодных для Вас условиях. Нанятый Вами риэлтор не будет коммерчески заинтересован заселить Вас в какую-то конкретную квартиру и поможет сэкономить Вам и время, и деньги, а также не позволит допустить ошибки.
Подбирать желаемую вами квартиру ваш риэлтор будет используя все доступные источники. Ему абсолютно все равно, кто выступит контрагентом и как ему будут рекламировать квартиру. Он оценивает реальные параметры и сопоставляет их с запрашиваемой ценой и Вашими требованиями. Он знает что и как спросить, чтобы еще до выезда получить максимально полную информацию о квартире и принять решение о том, стоит ли организовывать показ. Он работает на Вас. И всегда будет готов обозначить все плюсы и минусы конкретной квартиры,заранее узнает состояние документов и информацию о владельцах объекта. Опытный агент, как правило, повидал уже немало квартир, и ему есть с чем сравнивать. А постоянный мониторинг цен дает возможность судить об адекватности запрашиваемой цены на квартиру качеству последней. Несомненно также и то, что имея опыт переработки больших объемов информации, общения с контрагентами, Ваш агент сможет гораздо быстрее, чем Вы отобрать из всех квартир наиболее подходящую именно для Вас и сделать так, что именно Вы сумеете на нее попасть (упоминаю это лишь потому, что независимо от текущей экономической ситуации наиболее ликвидные объекты всегда «уходят с колес» и есть шанс просто не успеть), что в разы увеличит количество целевых просмотров.
В переговорах с собственником, Ваш агент сумеет добиться часто лучших условий, нежели Вы сами, не даст давить на Вас контрагенту (риэлтору, работающему на собственника) и не позволит заключить «однобокий» договор.
Скорее всего это будет стоить дороже, нежели Вы сами будете подбирать себе квартиру - комиссии Вам придется заплатить 5% от стоимости объекта или 100% от месячной стоимости найма, но в итоге, подобная услуга станет гораздо выгоднее для Вас. Ибо комиссию Вы платите однократно, а жить в квартире будете долгое время.
Также хочу развеять убеждение многих людей о том, что в чем большее количество агентств они обратятся, тем скорее сумеют снять подходящую квартиру. Это в корне не верно и на практике действует с точностью до наоборот.
Все дело в том, что когда Вы обращаетесь к риэлтору и заказываете услугу подбора квартиры , он ищет подходящий объект, опираясь на все доступные источники. Другими словами, он имеет доступ к общегородской базе данных квартир всех агентств и частных риэлторов города. Ваша комиссия от этого не меняется, т.к. в межагентском общении существует понятие раздела комиссионных (гонорар Вашего риэлтора делится на две части с контрагентом).
Но, ситуация может в корне измениться, если Вы обратитесь к более чем одному агенту. Риэлторской услугой всегда кредитуют (т.е. оплата происходит чаще по факту заключения сделки). А до этого может пройти от одного дня до нескольких месяцев в случае сложных заявок (к примеру нужна квартира в строго определенных домах одной улицы). Но ведь каждый хочет, чтобы его работа была оплачена. И даже один показ квартиры - это уже проведенная работа. Но как только у агента появятся сомнения, что он не сумеет довести начатое до логического завершения,если не подписан договор на оказание услуг и качественно выполненная работ может остаться без вознаграждения, он может пустить все на самотек или использовать все свои знания и технологии убеждения против Вас же, «впаривая» первую попавшуюся квартиру. Или попросту откажется от Вас. А сомнения эти появятся сразу же, как он поймет, что Вы допускаете саму возможность купить квартиру с другим агентом.
Договорные отношения в корне меняют ситуацию. Взяв на себя обязанности прописанные в договоре, риэлтор осознавая ответственность и зная, что работает за оплату своих усилий и опыта,будет работать более активно и качественно.Клиент может потратить свое время на решение своих личных вопросов, доверив поиск и оформление недвижимости профессионалу.
Так сколько же она стоит?
Вспоминаю жаркий спор полугодичной давности с одним из моих коллег на совете Ассоциации риэлторов : «Обваливайте быстрее…», говорил мой коллега, «… чем быстрее обвалим, тем быстрее начнут покупать». «А удержим от полного краха?», сомневался я, «может пусть эволюционно, по экспоненте?...». Тогда дискуссия ничем не закончилась, а жизнь, т.е. рынок расставил все на свои места. Смешно сегодня до сих пор слушать «заблудившихся» в 2006 году, которые еще кричат «Верую!» и не хотят задумываться в кого?
«Будет падать недвижимость … или не будет?». Она уже упала в среднем в 2 раза. На разных сегментах, конечно, по-разному, но это неоспоримый факт. На любом аналитическом сайте четко видны ∆ (дельты) падения и спорить об этом бессмысленно.
Так сколько же она стоит?...
Вспоминаются «застольные – застойные». Средняя зарплата по СССР – 150 чистодеревянных рубликов. Квартира в кооперативе стоила в среднем 8 – 12 тыс. тех же, но уже кровно и тяжко заработанных рублей и выплачивали его (пай в кооперативе) от 8 до 12 лет.
Начало 90-х (жуть и NO COMMENTS). « Сколько получаешь?», «…», «Не, ты не в фантиках, ты в твердоконвертируемой скажи». Помнится в те годы однокомнатная хрущевка на Черемушках была 6,5-7 тыс. тогда еще очень улыбчивых енотов, а зарплата в 100 у.е. – считалось очень «круто», так как «Привоз с мясом» стоил долл.5-10.
Конец XX века – очередной мировой передел. Все благополучно грохнулось в два раза и «трешку чешку», правда на 9/9 на Таирова мой друг гордо приобрел за 10500 все еще «улыбчивых енотов».
«Кредитный психоз» 2004-2006г., с его полной эклектикой и несоответствием реальных доходов населения суммам платежей вспоминать не будем (мне вообще кажется, что «кризис» был именно тогда. Общество было, как в температуре и лихорадочном бреду).
Кризис 2004-2007, т.е. лихорадка необдуманных решений и жажда стяжательства прошел. И вот мы наблюдаем процесс выздоровления. Каждый может вспомнить это состояние, когда всю ночь трясло, бросало в пот, как в пьяном угаре,снились кошмары и вот оно утро… Кости, связки, мышцы – все болит, голова кружится… Встаем, идем в ванну, на кухню, …, … ффух!!!!
Деньги кончились (отдал «докторам» и «фармацевтам») и осталась одна заначка и то, не помню где лежит. А кушать хочется и не только нам, но и детям. И так , постепенно упорядочивая мысли, приходит желание думать, делать, трудиться, идти вперед (потому что назад – некуда)…
«… Сколько, сколько», говаривал классик, «это килограмм, мешок или целый ряд?». Сначала грубо, а потом все спокойнее и аргументированней мы находим общий язык между собой. Ведь продавец и покупатель как инь и янь в восточной философии, переходящая друг в друга субстанция.
Так сколько ж она стоит? Отвечаю четко – 100 зарплат! 100 заработных плат человека, претендующего на определенный вид недвижимости. Эпизодическое выхватывание из временных пластов приведенное выше – результат многолетних наблюдений не только автора этих строк. Учитывая 7-9 летний цикл событий в жизни человека, где-то так (конечно с большой степенью осреднения, но не погрешности) и получается. На что может рассчитывать человек с заработной платой в 200 уже «убитых енотов» - на «гостинку» стоимостью сегодня 23-25 тыс. тех же несчастных животных и выплачивать или копить на нее он будет тех же 8-9 лет (если супруга его получает тех же 200, на которые можно…?)
Ну и мы все, как специалисты с многолетним опытом, представляем, как сегодня выглядит квартира за реальных 100000. Да, в ней действительно по своим запросам и потребностям может жить счастливчик, стабильно получающий «штуку».
Думаю, что недвижимость стоимостью выше 200000 имеет уже нелинейную зависимость, так как «там» нужны еще и дачи, яхты, lexus(ы) и т.д. и это тема отдельного разговора.
Претендуя на открытие, очень хочется «остаться в веках», поэтому, если в простой, но не лишенной очень глубокого смысла формуле и найдутся допустимые погрешности, то очень хочется, чтобы мнение восторженных поклонников скромного автора, (конечно же шутка), повлияло на уважаемое общество и упростило таки жизнь и успокоило бы нервы нашим соотечественникам.
P.S. А оценщики? Оценщикам останется сравнивать объекты оценки методом аналогов, ведь коэффициенты дисконтирования денежных потоков твердой национальной валюты будет скоро, как и ставки арендной платы, зависящей от доходов граждан, стабильными и не будет требовать кардинальныхпересчетов в условиях процветающей экономики Украины (конечно же…).
Продажа недвижимости в Одессе: временные трудности?
Ажиотаж, который будоражил одесский рынок недвижимости в течение последних двух-трех лет и повлекший за собой резкое повышение цен, в течение последнего полугодия сменился застоем. Эта ситуация не обошла стороной ни одно агентство недвижимости в г. Одесса и Украины в целом. Число сделок купли-продажи сократилось вдвое, что уже привело к снижению стоимости наименее ликвидного жилья на 10–15%. Новострой пока не дешевеет, однако компаниям стоит немалых усилий заселить все пустующие квартиры. Негативные тенденции пока не коснулись только земельного рынка, цены на котором продолжают расти.
далее >>
Складская недвижимость. Одесса Одесса и одесский регион имеют большую привлекательность для логистики, что связано с транспортным и транзитным потенциалом. Также сказывается общее развитие экономики региона и дистрибьюции в частности. Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательной способности населения, насыщением сегментов торговой и офисной недвижимости и другими факторами. Подробнее…
Складская недвижимость в Одессе – предложение отстает
Вместе с ростом активности дистрибьюторских компаний и сетевых ритейлеров, растут и потребности в логистических мощностях. Особенно, в одном из ключевых транзитных регионов страны – одесском. Через порты Одессы, Ильичевска и Южного проходит большая часть украинского мореходного импорта и экспорта. В порту каждого из городов грузооборот в течении 2007 года вырос на 5-10 %%, и составил в совокупности 69 млн. тн.
Подробнее…
Спекулятивный рынок недвижимости. Тенденции и перспективы развития.
Известно, что на растущем рынке очевидно зарабатывают довольнонесложными операциями: купив на раннем этапе по более низкой стоимости за свои, привлеченные или кредитные денежные средства, продать несколько позже, действуя по принципу разумной достаточности прибыли и в зависимости от стоимости своих или привлеченных денег.
Казалось бы, такой простой спекулятивно-инвестиционный процесс, не представляет собой ничего сложного и в особом рассмотрении, до момента накопления некой критической массы, не нуждается. Да вот именно, до момента.
Подробнее…
Все прогнозируют, а кто посчитал?
Размышления специалиста о прогнозах развития рынка недвижимости в Украине
«Недвижимость падает», «Нет недвижимость остановилась…», «Да нет же - сейчас она будет растии будет новый рывок», «Вы ошибаетесь, рынок рухнет, обвалится…» Такие бурные дискуссии ведутся в интернете, газетных изданиях, журналах, телепередачах, в «высоких»кабинетах и уВас в головах. Так что же действительно будет с рынком недвижимости?
Подробнее…
Как использовать квартиру под офис? Анализ норм законодательства Украины относительно размещения офисов в жилых помещениях.
Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами. В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда. Так ли это? Подробнее…
Основные схемы финансирования строительства жилья.
На сегодняшний день в силу вступивших в действие 14 января 2006 года изменений в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» основными схемами инвестирования и финансирования строительства жилья являются:
с.Фонтанка, Продажа домов. с.Фонтанка. Новый дом. 10соток.
220 000у.е.
Костанди, Продажа домов. ул.Костанди. Дом на 26сотках.
Сабанский переулок, Одесса.Продажа элитных квартир.Сабанский/Канатная, дом сдан, 2-х комнатная квартира 96 кв.м. с чудесным видом,1650у.е.\кв.м.
Ясная/ЖК«Ясная Поляна», Продажа квартир. Новострой. Одесса. Элитная недвижимость. Приморский район. Жилой комплекс «Ясная Поляна»
ЖК"Звездный городок", Одесса.Продажа квартир.Новострой,ж/к "Звездный городок". Один из самых престижных для проживания районов.Цены от строителей ( от 9200 грн. за кв.м.), оформление 0%! Дома уже сданы!
ЖК"Аркадия Хиллс", Новострой. Одесса. Продажа квартир в Жилом комплексе класса "Премиум" "Аркадия Хиллс". Цены от строителей! Оформление 0 %!Гибкая система скидок!
ЖК «Руслан и Людмила», Одесса.Продажа квартир.Новострой,ж/к "Руслан и Людмила",ул. Литературная. Элитный новострой в престижном районе на берегу моря. Цены от строителей, оформление 0%!
ЖК «Радужный», Продажа квартир.Новострой. Одесса. Киевский район.Жилой комплекс «Радужный».Цены от строителей – от 6 300 грн. за кв.м.Оформление 0%!
