Строительная  экспертиза

СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА.

В Украине появилась реальная необходимость появления развитие рода услуг – профессиональное сопровождение объектов недвижимости с возможностью проводить объективную и незаангажированную оценку объемов и качества строительства, а также рациональности и целенаправленности потраченных денежных средств. Поскольку, многие девелоперы, учитывая печальный опыт,  и большое количество проблемных сделок в недавнем прошлом сейчас стремятся не допускать промахов в дальнейшем и уделяют большое внимание юридическим аспектам сделок, контролю за расходом денежных средств и техническому надзору за проведением строительно-монтажных работ.
На сегодняшний день компания Build and Live Development успешно развивает на рынке такое направление, как обследование и анализ проектов и объектов недвижимости на предмет выявления недостатков при проведении строительно-монтажных работ, а также определение путей их устранения. Подобные услуги предоставляются строительным организациям, финансовым компаниям, банкам, частным лицам. Объекты исследования - недвижимость всех видов и различ-ного целевого назначения на разных этапах своего развития. В рамках таких услуг компания предлагает услуги по строительной экспертизе и услуги сюрвейера,оценке недостроев.

Потребители услуг

В рамках своей деятельности, компания «Build and Live Development» разграничивает  в рамках данного направления предоставляемых услуг:

- Услуги строительной экспертизы - востребованы при работе с генподрядными строительными организациями, компаниями Заказчиками, собственниками объектов в вопросах анализа готовых объектов, недостроев, замороженных объектов, поврежденных объектов.

- Услуги сюрвейера - востребованы при работе с банками и другими финансовыми структурами при выдаче кредита (возобновления финансирования) на продолжение развития проекта или докредитования, реструктуризации долга, в вопросе анализа целевого использования кредитных средств, подтверждения запрашиваемой суммы необходимой для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В первом случае, приоритетным является определение качественности разработки проектно-сметной  документации и подтверждение соответствия государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям; при составлении смет правильность применяемых коэффициентов, цен и их соответствие среднерыночным, среднерегиональным; подтвержде-ние объемов указанных в сметной документации и актах выполненных работ; надежность генподрядной проектной и строительной компаний и их опыт работы на рынке.
Во втором случае, в условиях кризиса, для заемщика приоритетным становится уменьшение шанса неполучения кредита, а для кредитора существенного уменьшения риска не возврата заемных средств или их нецелевого использования.

Ключевые позиции анализа. Перечень услуг строительной экспертизы и сюрвейера.

Компания, выступающая сюрвейером в сфере недвижимости, проводит анализ по таким ключевым моментам:
• Общий анализ объекта, качества концепции;
Соответствие разработанной ранее концепции существующей конъюнктуре рынка, анализ технико-экономических характеристик объекта, масштабности, зонирования, целевой аудитории и основных финансовых показателей (стоимости продажи/аренды кв.м, сроков окупаемости проекта и т.п.).
• Анализ правоустанавливающей документации;
Проверка правоустанавливающих документов и согласования проектно-сметной документации; выявление нарушений или их отсутствие в разрешительной документации; правовой анализ договора генподряда; проверка договоров и расчетов с субподрядными организациями, проверка наличия разрешений на подготовительные и строительно-монтажные работы.
• Оценка надежности проектной организации и генподрядной строительной компании;
Оценка общего объема реализованных объектов; оценка количества проектов в работе, их объем и сложность; оценка количества реализованных проектов, их объем и сложность; количество лет работы на строительном рынке; оценка материально-технической базы; оценка штата сотрудников; оценка системы контроля качества;
• Анализ проектно-сметной документации;
Проверка проектной документации на всех ее стадиях - Эскизный проект (ЭП), Стадия “Проект” (П), Стадия “Рабочая доку-ментация”(РД). Подтверждение соответствия разработанной проектной документации показателям установленными заданием на проектирование, государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями. Общая оценка архитектурно-строительных решений по основным зданиям и сооружениям. Проверка сведений об инженерно-геологических, гидрогеологических условиях площадки строительства.
В сметной документации проверка: на стадии проект - сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводки затрат,
объектных и локальных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат (в т. ч. на проектные и изыскательские работы); в составе рабочей документации - объектных и локальных смет. Так же проверка состава документации и правильность использования   действующей сметно-нормативной базы.
• Проверка договорной цены прилагаемой к договору подряда;
Контроль стоимости проекта путем проверки договорной цены -  локальны смет, единичных расценок, правильность применения коэффициентов, правильность начисления оплаты труда и др. с целью минимизации затрат; проверка правильности примененных расценок, обоснований и объемов работ; сравнительный анализ сметных расчетов и фактически выполненных работ; мониторинг рынка цен на оборудование, материалы и работы; отслеживание динамики изменения цен на рынке; отслеживание лучших поставщиков по цене/качеству; проверка сводной сметной документации при определение ориентировочной стоимости объекта; проверка материалов при возникновении спорных вопросов с подрядными организациями.
• Строительный аудит
Определение степени готовности объекта незавершенного строительства; анализ качества выполненных строительно-монтажных, ремонтных работ; анализ соответствия объемов заявленных строительных работ фактически выполненным; определение обоснованности применяемых технологий и проектных решений в части соблюдения интересов заказчика; проверка отчетных документов - актов выполненных работ (форма КБ-2), справок о стоимости выполненных подрядных работ (форма № КБ-3) и определение соответствия ранее выплаченных сумм представленной отчетной документации; определение обоснованности договорной цены строительства по отношению к фактически выполненному объему работ; экспертиза строительных материалов на предмет соответствия их технических характе-ристик государственным стандартам и заявленным техническим условиям; техническое обследование зданий и сооружений (объектов недвижимости) и их конструкций; проверка стоимости материалов и механизмов использованных при выполненных строительно-монтажных, ремонтных  работ.

Стоимость и сроки выполнения работ в каждом конкретном случае оговариваются отдельно и зависят от сложности, готовности и чистоты проекта.

Стоит отметить, что при проведении строительной экспертизы  и предоставлении услуг сюрвейера компания «Build and Live Development» строго придерживается своих принципов - не придерживаясь позиций ничьей стороны, давать объективную оценку и выводы, основанные исключительно на анализе предоставленных данных, своем опыте и соответствии нормам Госстроя, ДБН, СНИП и законам Украины.