Як відомо, існування будівельної галузі пов’язане із встановленням такого механізму правового регулювання, яким би однаково враховувалися приватний і публічно-правовий аспекти будівництва. Такий механізм має, з одного боку, максимально забезпечувати цивільні права осіб (на користування земельними ділянками, на забудову), а з іншого – створювати дієвий і ефективний механізм контролю за будівництвом. Вдалий баланс забезпечення приватного та публічного інтересів й досягається забезпеченням правового поля, яке перешкоджатиме зловживанню правами з боку осіб, зацікавлених у будівництві, чим можуть бути порушені права інших фізичних та/або юридичних осіб (відповідно до п. 5 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом і якщо це не порушує прав інших осіб).

На переконання судді ВГСУ Євгена Першикова та судді ВСУ Василя Гуменюка – доповідачів семінару «Правове супроводження будівництва. Інвестиційно-будівельна діяльність. Отримання відповідних дозволів, ліцензій. Судова практика щодо легалізації самочинного будівництва», який за підтримки газети «Правовий тиждень» організовував ІЦ «Світогляд» 26-27 вересня в Києві – сучасна ситуація свідчить про відсутність такого балансу. Приватноправовий аспект практично повністю поглинається публічно-правовим, і закріплені цивільним і земельним законодавством права на забудову для приватних осіб неможливо повноцінно реалізувати.

Самочинне будівництво

Згідно зі ст. 375 ЦК України, власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі й споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Цією ж статтею за власником визнається право на зведені ним будівлі, споруди й інше нерухоме майно. Відповідно ж до ст. 376 ЦК України, до самочинного будівництва належать житлові будинки, будівлі, споруди й інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Незважаючи на те, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, ЦК України встановлює, що «право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно». Але суд має врахувати, чи не порушує самочинний будівельник права власника земельної ділянки або права інших осіб.

Як зазначили доповідачі, фактично утворюється складна системна колізія, причиною якої є неузгодженість законодавства й відсутність єдиних, концептуально уніфікованих принципів. У законодавстві про будівництво, враховуючи суперечливу ст. 376 ЦК України, положення цього кодексу про право власника на забудову своєї земельної ділянки фактично втрачають сенс, оскільки пряме застосування цих положень є неможливим.

Проблеми судового розгляду справ

Складність і суперечливість сфери будівництва не оминає й пов’язані з цим питання судочинства. Першим же концептуальним питанням, яке постає при аналізі судової практики розгляду справ про самочинне будівництво, є питання про роль суду у вирішенні таких справ.

ЦК України окреслює декілька випадків, коли право власності на самочинне будівництво може бути визнане за рішенням суду за особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за власником земельної ділянки.

Згідно з ч. 3 ст. 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. За частиною п’ятою ст. 376 ЦК України, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб. І останнє – у випадку істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом органу державної влади або органу місцевого самоврядування може прийняти рішення, яким зобов’яже особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести необхідну перебудову. Якщо ж проведення такої перебудови неможливе або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від перебудови, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Також така особа зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (ч. 7 ст. 376 ЦК України). Але жоден законодавчий акт не містить чіткої і вичерпної відповіді на питання, який саме орган є компетентним при вирішення справ про самочинне будівництво. Ст. 376 ЦК не передбачає, в умовах якої процедури мають вирішуватися ці справи. Тобто більшість справ про самочинне будівництво залишаються неврегульованими.

У справах про самочинне будівництво спір про право може не виникати, коли самочинне будівництво здійснене власником земельної ділянки без порушень норм і правил, але за відсутності належного дозволу та/або проекту; або коли такі порушення є неістотними. У такому випадку після огляду й висновку відповідних комісій про відсутність порушень немає підстав для відмови у визнанні права власності на таке будівництво.

Для встановлення обставин справи суд має обов’язково провести обстеження самочинно збудованого об’єкта (чи дотримані норми й правила), перевірити наявність у забудовника документів, необхідних для видачі свідоцтва про право власності, і видати свідоцтво. Але якщо з’ясування обставин цим вичерпується, то така діяльність є суто адміністративною і не належить до компетенції суду. Тим більше, що судовий розгляд не можна назвати оптимальним механізмом вирішення справ про самочинне будівництво, оскільки процесуальні обмеження не дозволяють суду, наприклад, виходити за межі заявлених сторонами вимог, за власною ініціативою збирати та вимагати докази тощо.

Досить багато проблем пов’язано з правильним визначенням кола осіб, які беруть участь у таких справах. З одного боку, виявлено непоодинокі випадки визначення різних осіб як відповідачів, з іншого – викликає проблеми участь у розгляді справ третіх осіб і характер їхньої участі. Особами в справах про самочинне будівництво можуть бути: 1) особа, яка здійснила самочинне будівництво; 2) сільська, селищна, міська рада і її виконавчі органи (є підстави стверджувати, що саме місцеві ради є належними відповідачами у справах про визнання права власності на самочинне будівництво); 3) власник земельної ділянки або нерухомого майна, щодо якого здійснюється самочинне будівництво (який не є самочинним забудовником); 4) орган державної влади або орган місцевого самоврядування; 5) співвласники, тобто особи, які мають право спільної із забудовником власності на земельну ділянку або на об’єкт, який переробляється шляхом самочинного будівництва (будинок, квартиру, іншу нерухомість); 6) будь-яка особа, чиї права порушені самочинним будівництвом.

Але хоч переважна більшість справ про самочинне будівництво розглядається судами в позовному провадженні, є випадки розгляду справ про визнання права власності на самочинне будівництво в порядку окремого провадження. Тому особі, яка дізналася про порушення своїх прав самочинним будівництвом, слід звертатися до суду першою.

Стаття підготовлена за матеріалами ІЦ «Світогляд»