Нові можливості інститутів спільного інвестування (далі – ІСІ) для ринку нерухомості та будівництва стали темою прес-конференції, що відбулася 7 серпня 2009 р. Її учасники зосередили увагу на Законі України «Про внесення змін до Закону України «Про інститути спільного інвестування (пайові і корпоративні інвестиційні фонди)» (далі – Закон), який чомусь не став предметом широкої дискусії.
Нові фінансові можливості
Закон набув чинності 14 лютого ц.р. «З його появою ринок завмер в очікуванні підзаконних нормативних документів і позиції державного регулятора, що стосується прикладного тлумачення і застосування норм Закону», – повідомила Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери». За її словами, саме цей нормативно-правовий акт створює нові фінансові можливості для будівельного ринку, невід’ємним атрибутом якого ще в докризовий період стали ІСІ (як правило, венчурні фонди) і цінні папери.
Серед нових можливостей було названо декілька. Наприклад, право фізичних осіб на участь у венчурних фондах за умови придбання ними цінних паперів такого фонду на суму, не меншу ніж 1 500 мінімальних заробітних плат. «Ця норма відкриває нові можливості щодо залучення коштів у будівництво від фізичних осіб, – переконана юрист. – Основною передумовою її реалізації є концентрація в активах фонду нерухомості, що будується, на підставі інвестиційного договору, який укладається із забудовником».
Крім того, Закон передбачає формування активів венчурних фондів на 100% з об’єктів нерухомого майна. Водночас слід зауважити, що до об’єктів нерухомості віднесені земельні ділянки та об’єкти незавершеного будівництва, які зареєстровані в БТІ. Компаніям з управління активами (далі – КУА) дозволено здійснювати за власний рахунок операції з активами ІСІ, якими вони управляють. Як виявилось, ці операції дозволяють рефінансувати діяльність фондів за рахунок власних коштів КУА.
Закон надав КУА право брати позики або кредити на суму більше 10% вартості чистих активів з іншою метою, ніж використання цих коштів для викупу цінних паперів; відчужувати нерухоме майно, що є складовою активів відповідного ІСІ, в активи самої компанії; придбавати заставні та сертифікати ФОН в активи венчурного фонду; в інтересах венчурного фонду здійснювати орендні операції з майном, що перебуває в активах ІСІ; управляти іпотечним покриттям. Крім того, тепер є можливість шляхом злиття або об’єднання та за згодою всіх учасників реорганізувати пайові інвестиційні фонди. Щоправда, така реорганізація припустима виключно для ІСІ одного виду і типу. «Закон дозволив формувати активи фонду за допомогою грошових коштів, зокрема в іноземній валюті, – розповіла про нововведення юрист. – Однак, незважаючи на наявність прямої норми, Національний банк України не визначив своїми нормативно-правовими актами порядок придбання іноземної валюти для ІСІ». Тому поки такі кошти можна придбати за наявності відповідного зовнішньоекономічного контракту.
Залучення коштів у будівництво
«Однією з найактуальніших можливостей КУА стало право видавати заставні, які можна використовувати для залучення коштів в будівництво», – впевнена Наталія Доценко-Білоус. Між КУА і забудовником укладається інвестиційний договір для придбання майнових прав на квартири в активи пайового венчурного фонду (далі – ПВФ). Право на укладення КУА (ПВФ) інвестиційного договору закріплене у ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» і не обмежене Законом України «Про інститути спільного інвестування». «Оскільки в активах ІСІ може бути майно (а одним із різновидів майна відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України є майнові права), ми доходимо висновку, що майнові права (на квартири) можуть безперешкодно набуватися в активи фонду, – заявила юрист. – Більше того, ст. 34 Закону України «Про ІСІ» ці активи не забороняє».
Після цього КУА в інтересах ПВФ отримує позику від фізичної особи згідно з п. 5 ст. 30 Закону України «Про ІСІ». Щоб забезпечити отриману позику, КУА (ПВФ) передає фізичній особі в іпотеку майнові права на квартиру з видачею заставної. За фізичною особою квартира закріплюється шляхом укладення договору про задоволення вимог кредиторів. За фактом завершення будівництва право власності на квартиру оформлюється на КУА (ПВФ). На останньому етапі цієї фінансової моделі право власності на квартиру передається від КУА і здійснюється на підставі договору про задоволення вимог кредиторів. «Якщо порівнювати цю модель з іншими, що їх застосовують сьогодні, то перша має явні переваги», – переконана пані Доценко-Білоус.
В інтересах ПВФ КУА має право видати заставну за іпотечним договором, якщо в активах фонду наявні майнові права на приміщення, а також при отриманні статусу іпотекодержателя за вказаним договором. «Це обумовлено низкою нормативно-правових актів», – пояснила доповідач. Так, відповідно до ст. 29 Закону України «Про ІСІ» та рішення ДКЦПФР від 02.11.2006 р. № 1227 КУА забороняється поєднувати управління активами з іншими видами професійної діяльності на ринку цінних паперів. Водночас згідно зі ст. 17 Закону України «Про цінні папери і фондовий ринок» і ст. 4 Закону України «Про державне регулювання ринку цінних паперів» емісія або видача цінних паперів не належить до такої діяльності. Крім того, у ст. 30 Закону України «Про ІСІ» наведено вичерпний перелік обмежень на види діяльності КУА . Він не містить заборони на видачу КУА цінних паперів в інтересах ПВФ. «Щоправда, корпоративним інвестиційним фондам дійсно заборонено здійснювати емісію цінних паперів, але в цьому разі йдеться лише про пайові фонди», – уточнила пані Доценко-Білоус.
Спеціальна норма ст. 18 Закону України «Про іпотеку» надає будь-якому іпотекодержателю право на видачу заставної. Якщо КУА, щоб забезпечити зобов’язання ПВФ, має право укласти іпотечний договір, оскільки це випливає з п. 7 ст. 30 Закону України «Про ІСІ» (забезпечувати можна лише ті зобов’язання, які пов’язані з функціонуванням ПВФ), то як іпотекодержатель вона має право видавати заставну в інтересах ПВФ.
«КУА не може виступати в ролі емітента цінних паперів в інтересах фонду, оскільки згідно зі ст. 2 Закону України «Про цінні папери і фондовий ринок» емітент від свого імені розміщує цінні папери і бере зобов’язання перед третіми особами, – повідомила юрист. – Однак в іпотечних договірних правовідносинах іпотекодавця нерідко представляє третя уповноважена особа, яка і видає заставну».
Нормотворча робота ДКЦПФР
Незважаючи на спроби практикуючих юристів створити працюючі механізми залучення коштів в будівництво і тим самим порушити застій у цьому секторі економіки, ДКЦПФР взялася за розробку роз’яснень. Державний регулятор, за словами Євгена Іванова, начальника управління інститутів спільного інвестування ДКЦПФР, розробляє комплект нормативних положень, які стосуватимуться, зокрема, існування самого інституту спільного інвестування. Крім того, фахівці ДКЦПФР переглядають правила ліцензування. «Ми плануємо також збільшити розмір статутного капіталу для КУА, – заявив пан Іваненко. – Той, хто створює КУА, повинен усвідомлювати, що цей бізнес недешевий». Так, проект Рішення ДКЦПФР «Щодо встановлення нормативів достатності власних коштів (регулятивного капіталу) професійних учасників фондового ринку» передбачає, що мінімальний розмір власних коштів (регулятивного капіталу) для КУА має становити 7 млн грн.
Захист прав інвесторів завжди був першочерговим завданням ДКЦПФР. «Комісія посилить боротьбу з так званими технічними паперами, – наголосив Євген Іванов. – Це папери тих емітентів, котрі мають всього лише державну реєстрацію і свідоцтво про випуск акцій». За словами пана Іванова, вони два роки не подають звітність до ДКЦПФР і до того ж не мають навіть власного персоналу. Мета їхньої діяльності – виведення надприбутків, які вони отримують через венчурні фонди. Тому зростає увага органу, який виконує функції прямого регулювання ринку цінних паперів, до тих КУА, які прийшли на ринок не працювати і заробляти, а, як зазначив Євген Іванов, «займатися дещо іншою діяльністю». «Можливості виводити активи з надприбутків у них не буде, – наголосив він. – Ми пропонуємо запровадити модель, за якої «технічні» папери, виявлені в активах фондів, оцінюватимуть не за балансовою вартістю, а за єдиною нульовою ставкою». Водночас ДКЦПФР не братиме до уваги розмір витрат, які компанія понесла у зв’язку з придбанням таких паперів.