| |
ВАША БЕЗОПАСНОСТЬ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(вторичный рынок недвижимости)
Всегда хотелось бы узнать, как лучше поступить в процессе купли-продажи недвижимости. Есть ситуации, когда скупой может платить дважды, поэтому нельзя не подготовившись заниматься операциями с недвижимостью. Лучше всего учиться на ошибках других!
К сожалению, обо всех тонкостях просто невозможно написать. Огромное количество тонких моментов, и, как правило, каждая сделка уникальна. Прежде чем совершать операции с недвижимостью самостоятельно, взвесьте все за и против, ведь на карту поставлено Ваше будущее и при неграмотно проведенной сделке последствия могут аукнуться через несколько лет. Экономия может обойтись слишком дорого!
Я согласен, что не каждая сделка заканчивается неудачей, но внимательно прочитайте этот раздел, и все взвесьте, прежде чем решать свои жилищные вопросы.
Напоминаю, что сегодня на рынке недвижимости финансовый риск ложится, прежде всего, на покупателя, и поэтому я настоятельно рекомендую покупателям заключить договор страхования финансовых рисков покупателя недвижимости (договор титульного страхования), который оградит их от многих проблем. Если в период действия договора титульного страхования сделка будет в судебном порядке расторгнута, то покупатель сможет вернуть свои деньги. Подробнее >>>
Ниже представлена информация, актуальная для вторичного рынка недвижимости, в 2-х частях - для покупателя и продавцов недвижимости. Рекомендую внимательно ознакомиться со всей информацией.
Часть I. Нюансы, которые следует учитывать покупателю недвижимости.
Часть II. Нюансы, которые следует учитывать продавцам недвижимости.
Часть I. Нюансы, которые следует учитывать покупателю недвижимости:
1. Квартира и третьи лица
Когда мы сталкиваемся с жильем, то существуют три права - владеть, пользоваться и распоряжаться.
Представьте себе такую ситуацию: Человек купил квартиру, потом женился и прописал жену. Так вот супруга и есть то третье лицо, которое не может владеть и распоряжаться, но имеет право пользоваться или проживать. Поскольку третьи лица не имеют прав собственности, то они не значатся в договоре и квартира спокойно может продаваться, а выше названные имеют законное право проживать в квартире.
Совет беспечным покупателям только один - всеми доступными способами проверяйте через ЖЭК количество лиц, зарегистрированных (прописанных) в покупаемой квартире.
Иначе может получиться следующее: приходите домой, а там, на кухне, попивает чаек чей-то бывший сожитель.
2. Превращение в хозяина
Вариант А
Если мошенник в душе прекрасный актер, да еще и может загримироваться, то этот способ может подойти как нельзя лучше. У хозяина под каким-то предлогом изымают правоустанавливающие документы, паспорт и отправляют его куда подальше. Дальше дело техники - надо найти доверчивого покупателя, тут все просто - на дармовщинку будет много желающих. Сложностей с демонстрацией квартиры никаких. После сделки мошенник скрывается. Остается лишь судебная тяжба прежнему и будущему владельцам. Если же по каким либо причинам мошеннику не удается провернуть сделку "выгодную" для покупателя, то он просто уносит ноги вместе с задатком.
Вариант Б
Сняв квартиру, мошенник мастерски завладевает паспортом владельца и правоустанавливающими документами. После обработки паспорта (смена фотографии или на что фантазии хватит) он начинает срочную продажу квартиры. Дальше дело техники - надо найти доверчивого покупателя, тут все просто - на дармовщинку будет много желающих. Сложностей с демонстрацией квартиры никаких. После сделки мошенник скрывается. Остается лишь судебная тяжба прежнему и будущему владельцам. Если же по каким либо причинам мошеннику не удается провернуть сделку "выгодную" для покупателя, то он просто уносит ноги вместе с задатком.
3. Подделка правоустанавливающего документа
Фактически, правоустанавливающий документ имеет два уровня защиты:
нотариальный бланк нового образца (хотя, он может числиться: украденным, утерянным, бракованным и др.), бланк старого образца или бланк биржи (которые несложно подделать);
печать нотариуса или биржи.
4. Проверка предыдущих сделок
Очень часто мы сталкиваемся с ситуациями, когда объект недвижимости когда-то уже продавался (был подарен, менялся и др.). Самое главное - это проверка всех ступеней сделок, которые ранее были совершены с таким объектом недвижимости. Есть очень серьезная опасность: в случае расторжения хотя бы одного из договоров (купли-продажи, дарения, мены и др.), заключенных ранее, все дальнейшие "по цепочке" договора будут автоматически расторгнуты.
5. Рэкет и бандиты
Увы, тяжелая реальность - владельца квартиры могут заставить ее продать, а так же, бывает, сами продавцы состоят в сговоре с рэкетирами. Бывали случаи, когда друзья семьи наводили рэкетиров на состоятельных покупателей.
Особенно ленивые дают объявления о покупке недвижимости (в газеты, в интернет и др.), и тем самым кричат всем бандитам - я мешок с деньгами! Помните: "черные маклера" постоянно изучают такие объявления! Ситуация может закончиться предложением квартиры по несколько заниженной стоимости и радостный покупатель попадает на "зверский просмотр" будущей квартиры. Или все может закончиться прямо у покупателя дома.
Иногда бывают случаи, когда покупатель сам находит продавца, но он тоже может оказаться бандитом.
Не теряйте самообладания, будьте бдительны и не забывайте о существовании правоохранительных органов. Однако если Вы не хотите такого рода проблем, то нечего выдумывать и просыпаться по ночам в холодном поту. На данный момент самый надежный способ - обратиться к солидному риэлтору (агентству недвижимости) и там Вам обеспечат полную конфиденциальность. Действует еще психологический фактор - если Вы пришли с риэлтором, то в офисе риэлтора всегда знают о вашем местонахождении и если что будут бить тревогу.
Безусловно, Вы заплатите за квартиру чуть дороже, но как известно - скупой платит дважды. Если Вы не хотите попадать в подобные ситуации, то надо взять за правило учиться на чужих ошибках, а не на своих.
6. Налоги
Из-за нашей страсти не платить налоги возникает серьезная мышеловка. Как правило, чтобы избежать высокой пошлины многие пытаются заключить договор купли-продажи по заниженной (оценочной) стоимости объекта недвижимости. В этом случае собственник (продавец) рискует получить ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Также и покупатель тоже может получить на руки лишь ту же самую сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, в случае признания сделки недействительной.
Покупателю можно подстраховаться - взять с продавца расписку о реально полученной от него сумме. Но лучше всего заключить договор купли-продажи по реальной стоимости и оформить "договор страхования финансовых рисков покупателя недвижимости" ("договор титульного страхования"). Все это оградит покупателя от многих проблем. Если в период действия "договора страхования финансовых рисков покупателя недвижимости" ("договора титульного страхования") сделка будет в судебном порядке расторгнута, то покупатель сможет вернуть свои деньги. Подробнее >>>
7. Недееспособность продавца
Очень серьезная и опасная причина против осуществления сделки. Ее не каждый сразу сможет распознать. По закону недееспособный гражданин (состоящий на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, а также другие случаи) не может проводить сделки. Поэтому после проведения сделки такой гражданин (или третье заинтересованное лицо: опекун, родственник и др.) всегда сможет ее опротестовать и вернуть себе проданный объект недвижимости. Также недееспособный продавец может быть инструментом в чьих-либо корыстных целях.
8. Перепланировка объекта недвижимости
Очень часто люди любят стеночку подвинуть, объединить ванну с туалетом и т.п. Все эти действия должны быть согласованны с соответствующими инстанциями. А то может получиться ситуация как с "новым русским", который отгрохал бассейн в квартире, да только перекрытия не выдержали и ванная комната увеличилась на пару этажей. Однако далеко не все сообщают о перепланировке. Если Вы собрались купить объект недвижимости, то убедитесь, что в нем не было перепланировки. Если после приобретения объекта недвижимости у Вас обнаружат незаконную перепланировку, последствия могут быть весьма неприятными: легализация этой перепланировки (достаточно дорогостоящая и хлопотная процедура, которая длиться от нескольких месяцев до бесконечности) или приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние.
9. Продажа по доверенности
Если квартира продается по доверенности нужно серьезно насторожиться. Требуйте встречи с доверителем и проверьте его паспорт! Если доверитель умер, то сделка от лица покойника будет признана недействительной!
Также, лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может отменить свою доверенность. Украинские нотариусы (государственные и частные) проверяют действие нотариально заверенных доверенностей, выданных на территории Украины.
10. Задаток
Задаток необходимо письменно оформлять в любом случае. Покупать квартиру без задатка - нарушение элементарной безопасности.
Не следует передавать задаток продавцам на руки, если:
отсутствуют правоустанавливающие документы;
отсутствует один или несколько сособственников;
налицо наличие не узаконенной перепланировки;
если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды;
от имени продавцов будет подписывать договор купли-продажи доверенное лицо на основании доверенности на продажу квартиры.
11. Алко- и нарко- зависимые
Как правило, мошенники и бандиты стараются для своих афер выбирать людей, которые зависимы от алкоголя и наркотиков. Пример: появились какие-то люди, оформили договор с пожизненным содержанием; ежедневно вино, закуска и прочие радости. В один прекрасный момент благодетели предлагают навестить родственников за границей. Просят рассказать подопечного об этом всему дому и округе, а дальше увозят жертву прямиком на тот свет.
Часть II. Нюансы, которые следует учитывать продавцам недвижимости:
1. Покупатели вернулись
В начале 2003 года в Москве произошла кровавая драма. Два гражданина пришли в агентство недвижимости с целью приобрести элитное жилье. После некоторого обсуждения они распрощались, договорившись с агентом на следующий день съездить и посмотреть весьма дорогую квартиру. На просмотре они долго восхищались картинами, антиквариатом, заявляли, что с радостью готовы к покупке. После того, как покупатели распрощались с агентом, они вернулись обратно к хозяину. Под предлогом забытой папки, продавец с радостью распахнул им дверь. Последующие события разворачивались с огромной быстротой: хозяина ударили по голове металлической трубой, потом жестоко избили ногами, пристегнули к батарее наручниками и били до потери сознания. В результате были похищены все ценные вещи в квартире, антиквариат, картины, золото, деньги, техника.
Этот случай закончился довольно благополучно и хозяин остался жив, а бандиты пойманы. Оказалось, что они совершили уже около пяти подобных налетов и специализировались в основном на картинах. Однако что можно ожидать от наркоманов, мелких бандитов, отморозков и т.д. легко представить. Их нередко интересуют совсем не элитные квартиры. Будьте бдительны и всегда помните, что покупатель - прежде всего незнакомый человек, а потом уже вторая половинка сделки.
2. Объявление в газете
Когда мы даем объявления в газету о продаже квартиры, то, как правило, не задумываемся о последствиях. Скажем, найдется "покупатель", посмотрит Вашу квартиру, возможно даже захочет купить, но, к сожалению, на данный момент из-за ряда причин, а таковые всегда находятся, он не может у Вас ее купить. Тетя болеет, деньги еще на работе не выплатили, да мало ли что еще может произойти в жизни, но его пыл к Вашей квартире не охладевает. Бандит изредка осведомляется о том, не продана ли еще квартира, и радостно заверяет Вас, что, возможно, он еще сможет ее купить, но идет время, Вы находите другого покупателя и сообщаете ему или он сам как-то узнает, что квартира уже продана. Вы сами рассказали всему миру, что у Вас появятся деньги, так что в момент счастья удачно завершенной сделки Вы рискуете подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству, а про наркомана я вообще молчу - особо опасная категория, как Вы знаете. Чем все это может закончиться - одному Богу известно, хорошо, если останетесь в живых.
3. Одинокие люди - подарок бандитам
Как правило, рискуют очень многие пожилые люди. Заключается договор пожизненного содержания, а куда деваться - пенсия копейки, а тут такая прибавка или обещают обеспечить продуктами и т.д. За такие заботы квартира по наследству отходит в собственность фирмы или гражданина. Ну а бандиты, внешне добропорядочные граждане, к примеру, ставят супчик на огонь и забывают выключить потом газ, в результате врачи запишут - отравление газом.
|
|
|
