Сполучені Штати Америки не мають земельної кадастрової системи у класичному її вигляді. З 1785 року уряд США почав дослідження земель, що залишилися без власника, з метою внесення їх до кадастру. Процедура була зроблена у межах прямокутної системи, де брали за основу поділ землі на квадранти (миля за милею). Досліджені кордони позначалися або встановлювалися на цій же самій землі. Відповідальність за складення та зберігання даних польових записів та планів ніс Департамент внутрішнього господарства. Одначе, цей кадастр ніколи не був уведений в Америці.

Практично усі штати США є головним центром поширення Актової системи реєстрації прав; на відміну від європейських країн та Австралії, де розповсюджена Титульна система (система реєстрації саме прав на нерухомість; "титул" у даному випадку – законне право власності на нерухомість, що має під собою документальну юридичну основу). Уважний аналіз історичного розвитку Титульної системи свідчить про те, що як Актова, так і Титульна системи – це різні етапи розвитку системи укріплення прав на нерухомість. Титульна система "вінчає" цей розвиток; Актова - являє етап, що передував переходу на систему реєстрації права (тобто, етап, коли у Європі угоди з нерухомістю реєструвалися у суді і передавалися туди ж на зберігання)._[1]

Головна відмінність Актової системи полягає у тому, що під час угод з нерухомістю держава (у особі реєстратора) бере на себе відповідальність лише під час реєстрації самого акту укладення угоди між певними учасниками. У обов'язки реєстратора входить лише переконатися, що перед ним саме ті особи, які вказані у договорі; і зафіксувати дату та час реєстрації. Якщо ж угода укладена за допомогою нотаріуса, закон дозволяє не перевіряти особи учасників договору. Сама реєстрація не забезпечує законності угоди. Пріоритетними є зареєстровані документи (у порівнянні з незареєстрованими). Фіксація дати та часу угоди є важливою, оскільки попередній власник може спробувати перепродати один і той самий об'єкт угоди (у даному випадку нерухомість) кілька разів за той період, доки угода перебуває у процесі оформлення (або спробує закласти одне й те саме майно ). У такому випадку по відношенню до одного й того самого об'єкту виникають конкуруючі між собою права та інтереси різних осіб. За умови судового позову суд задовольнить вимоги того претендента, чий договір був зареєстрований раніше.

Перед тим, як придбати нерухомість на території Америки, треба обов'язково дослідити усю історію переходу її з рук у руки ( title of research ), історію закладів та здачі в оренду, дійти до етапу походження нерухомості. Подібні дослідження роблять юристи, котрі спеціалізуються на цьому. Проте, покупцеві у будь-якому випадку необхідно страхувати титул, який він збирається придбати (title insurance). Можна сказати, що покупець нерухомості бере на себе усю складність ризику, пов’язаною з угодою. Система реєстрації прав на нерухомість у США схожа на систему реєстрації прав Англії. У США та Англії класифікація майна на рухомість або нерухомість застосовується тільки щодо суб’єктів іноземного права. Але існує розподіл на реальні та персональні речі, наприклад, річ у володінні та річ у вимозі є річчю персональною, а річ, що перебуває в оренді, — реальною, але нею не володіють._[2]

На сьогоднішній день, за словами С.В. Безбаха _[3], системи прав на нерухомість у Англії та США містять значні відмінності. Як вже було згадано, у США є дійсною особлива система записів (recordation), яка підтримується методом так званих договірних гарантій речових титулів (deed warranties), а також страхуванням цих титулів (title insurance). Для порівняння: в Англії діє система реєстрації речових прав на нерухомість.

У кінці ХХ століття (70-ті роки) було розглянуто широкомасштабну програму модернізації та інтеграції усіх земельних записів до архівів відповідних округів. Згідно з цією програмою, у записах мали з’явитися абсолютно нові дані, які не входили раніше до жодного запису. Пізніше у північній Кароліні вже була затверджена програма ведення земельного обліку. Дана програма була спрямована на надання технічної та фінансової допомоги країнам, що розвиваються.

З плином часу в декількох штатах акцент робили на програмах реєстрації масивів досліджених земельних ділянок, яка (реєстрація) базувалася на використанні ідентифікатора кожної земельної ділянки та її центрального вказівника. Як приклад, можна навести округ Уайендотт (штат Канзас), де розробили систему земельної реєстрації на основі земельних ділянок. Карти земельних ділянок, виконані у масштабі 1:1200, детальна база даних, що включає характеристики більш, ніж 60 000 земельних ділянок, були основними складовими системи. Іншим прикладом слугує система, розроблена в окрузі Лейн (штат Орегон). Усі дані та координати основані на одному комплекті базових карт та управлінні координатами. Це багатоцільова інформаційна система. До картотеки включені усі володіння та ділянки землекористування округу. Окрім того, картотека включає: карти податків та номерів земельних ділянок, характер землекористування, кількість житлових одиниць, каталоги координат кордонів земельних ділянок і под. Так само до картотеки включена інформація про податки та оцінку вартості (землі, покращень і т.д.)._[4]

Нотаріус у США, під час процедури реєстрації прав на земельну власність, виконує роль свідка у момент підпису важливих документів. Проте, його повноваження можуть змінюватися (в залежності від штату, де нотаріус працює).Оскільки нотаріус є держслужбовцем, обов’язки можуть різнитися у кожному штаті; у більшості випадків нотаріусам заборонено працювати за межами свого штату до тих пір, поки у них не буде офіційних повноважень на роботу у конкретному штаті._[5]

У деяких штатах лише кваліфіковані спеціалісти можуть подаватися на посаду нотаріуса (public notary). Умови відрізняються, але, в основному, будь-який штат забороняє займатися нотаріальної діяльністю тим, хто був засуджений за кримінальне правопорушення і хто не потрапляє до певної вікової категорії. Кандидати мають скласти іспит з нотаріальної практики і знання відповідного закону. Робота та повноваження нотаріусів у Сполучених Штатах не регулюються такою мірою, у якій це робиться у країнах, з нормами загального права. В основному, через те, що нотаріуси у США позбавлені юридичних повноважень. У США нотаріус, котрий не є юристом, не має права надавати юридичні консультації або готувати документи (за виключенням штатів Луїзіани та вільно асоційованої держави Пуерто-Ріко). Крім того, такий нотаріус не може пояснювати, на що треба звернути увагу під час підпису документів, або який тип засвідчення необхідний у даному випадку (такі речі вважаються забороненою юридичною практикою для нотаріусів). Слід звернути увагу, що у деяких штатах нотаріус не може навіть засвідчувати і ставити підпис на копіях факсиміле.

Актова система поширюється практично на усі штати Америки (за виключенням деяких). Але не поширюється єдина система призначення на посаду нотаріуса. Головні відмінності у цій процедурі наступні.

• Каліфорнія. Держсекретар штату Каліфорнія та Відділ Державного нотаріату та Спеціальної реєстрації відповідають за призначення та делегування повноважень компетентним нотаріусам на 4- річний термін.
• Колорадо. Нотаріуси призначаються Держсекретарем (керуючись Законом про Державний нотаріат 12-55-101) на термін, що не перевищує 4 роки. Нотаріус може ще раз подавати свою кандидатуру на цю посаду в нотаріальну контору, але не менше, ніж за 90 днів до закінчення строку своїх повноважень. Починаючи з 2010 року усі новопризначені нотаріуси повинні будуть пройти тренінги та скласти іспит. Це зроблено з метою гарантії засвоєння базового рівня знань Державного Закону про нотаріат.
• У штаті Флорида державні нотаріуси призначаються Губернатором на 4-річний термін. Нові претенденти на посаду, а також вже затверджені на цій посаді, мають бути добропорядними мешканцями, котрі постійно проживають у штаті Флорида. Крім того, кандидати, що вперше подаються повинні прослухати 3-годинний обов'язковий курс з підготовки нотаріуса (у режимі он-лайн або особисто).
• Іллінойс. Так само на посаду нотаріуса на 4-річний термін призначає Держсекретар. Треба зауважити, що постійно проживаючі громадяни сусідніх штатів (Айова, Індіана, Кентуккі, Міссурі та Вісконсін ), які працюють чи місцем розташування їхньої компанії є штат Іллінойс, можуть бути призначені на 1-річний термін (на посаду нотаріуса).
• На 7-річний термін призначають нотаріусів у штаті Мен (Держсекретарем). Мен є одним із трьох штатів (Флорида, Південна Кароліна та ін.), де державний нотаріус має право офіційно реєструвати весільну церемонію.
• Міннесота. Нотаріуси наділені повноваженнями від особи Губернатору штату, за порадою і за згодою Сенату, на 5-річний термін. Термін усіх повноважень спливає 31 січня п'ятого року, що рахується від року призначення.
• У Неваді нотаріуси, які не є практикуючими адвокатами, не можуть, за законом, використовувати терміни "нотаріус" ("notario"), "державний нотаріус" ("notario publico"). Так само, як й інший неангломовний термін для назви своїх послуг. Держсекретар, згідно з Положеннями глави 240 Статуту Невади (із внесеними до нього поправками) призначає нотаріуса.
• Нотаріус у Співдружності Пенсільванії уповноважений здійснювати сім окремих офіційних процедур: брати аффідативи, засвідчення, підтвердження та прилучення матеріалів до справ, засвідчення копій документів, вести присягу та затвердження, опротестовувати оборотні документи з приводу відмови у акцепті або сплаті векселя. Нотаріусам суворо заборонено надавати юридичні консультації по складенню юридичних документів: контрактів, документів по іпотеці (заставі), договорів аренди, заповітів, довіреностей, застави чи боргових зобов'язань. Пенсильванія є одним з кількох штатів, де успішно реалізується законодавча ініціатива з електронного Нотаріального оформлення.
• У Південній Кароліні на цю посаду, строком на 10 років, призначає Губернатор. Усі кандидати спершу повинні мати схвалену заяву від члена державного законодавчого органу (законодавця), перед тим, як представити її Держсекретарю. Південна Кароліна – один з трьох штатів (включаючи Флориду та Мен), де державний нотаріус має право офіційно реєструвати весільну церемонію. _[6]

З початку 2010 року усе більше штатів вдаються до активних дій з протидії шахраям-консультантам з питань імміграції, більшість з яких діє під виглядом нотаріусів (“Notarios Publicos”). В іспаномовних країнах на посаді нотаріуса є висококваліфіковані професіонали юридичного профілю, близькі до юристів абу суддів, які можуть надавати юридичні консультації та допомогу. Недобропорядні працівники скористалися з цієї ситуації. Вони почали позиціонувати себе як спеціалісти з питань імміграції, справляючи платню за послуги, які вони не можуть надавати (згідно із законом).

Протягом минулого (2009) року Генеральний прокурор штату Теннесі взявся особисто за розслідування подібних випадків і за усунення з посад вищезгаданих шахраїв (не доброчесних працівників). У Теннессі, як і в більшості інших штатів, є суворі закони, що забороняють розміщення подібної реклами послуг нотаріуса. Влада штатів Мічіган, Вашингтон вжила дій примусового характеру проти таких випадків. Американська Колегія адвокатів запустила масштабний проект,що ініціює подачу цивільних позовів адвокатами з імміграційних справ. 2 подібних позови мали місце у Меріленді та Вірджинії.

За останні роки збільшилася кількість іммігрантів на теренах Сполучених Штатів. У штаті Теннессі частка тих, хто народився у іншій країні, зросла до 50% між 2000 та 2006 роками, згідно з Бюро перепису США. Деякі штати обмежують або забороняють переклад терміну “Notary Public” іноземною мовою; Аризона забороняє нотаріусам вживати назву посади як Notario Publico у будь-якій рекламі.

З метою захисту, нотаріуси (особливо ті, хто спеціалізується на послугах у сфері імміграції) завжди повинні переконуватися у тому, що у їхніх рекламних оголошеннях є відомості про те, що вони не є професійними юристами і не можуть давати консультації або представляти інтереси клієнта під час офіційного розгляду справи в суді._[7]

З 1 лютого 2010 року Держсекретар штату Орегон переглянув державні Постанови, куди вніс значні зміни. Відтепер нотаріуси мають право справляти вищу плату за нотаріальну дію (документ, засвідчений нотаріусом), максимум у 10 доларів США. Відтепер нотаріуси за завірення документів, засвідчення, завірення підпису, засвідчення копій паперів беруть 10 доларів, за підтвердження без підпису – 10 доларів. Разом з тим, правило вимагає скасувати платню, яку нотаріус може вимагати за зняття показань, а також за будь-яку іншу нотаріальну дію, за яку не передбачено стягнення платні.

Крім того, Держсекретар увів адміністративне правило про те, що нотаріуси можуть приймати паспорти громадян США у якості документа, що посвідчує особу. Лише у декількох штатах є фіксована максимальна сума платні у 10 доларів, інші штати не мають фіксованої максимальної платні. Далі наведений перелік цих штатів:

Штати з максимальною сумою платні у 10 доларів: Каліфорнія, Флорида, Гуам, Мічиган, Нь'ю Гемпшир, Південна Дакота, Вашингтон.

Штати, де немає обмежень максимального рівня платні: Аляска, Айова, Канзас, Луїзіана, Массачусетс, вільно асоційована держава Пуерто-Ріко. _[8]

При порівнянні норм нотаріату США та Латинської Америки, можна дійти висновку, що у країнах Латинської Америки людина на посаді нотаріуса ("notario") може виконувати такі самі обов'язки, як і адвокат (судовий повірений) або юрисконсульт. У Мексиці нотаріуси є кваліфікованими юристами. Вони діють як держслужбовці з юрисдикцією на добровільних засадах, займаються угодами з нерухомістю, справами про злиття корпорацій та юридичних осіб, заповітами та правом наслідування. На посаду призначають лише того, хто пройшов за конкурсом._[9] У Греції практикуючий повинен обрати, ким бути: нотаріусом або юрисконсультом. "Нотаріус" у Франції, Німеччині та Італії реєструє заповіти та інші документи, засвідчує угоди з нерухомістю.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"