Актуально:

На вкус и цвет

Новые форматы на рынке коммерческой недвижимости Украины

Форматы объектов любого из сегментов коммерческой недвижимости на рынке Украины на данный момент достаточно традиционны. В торговой недвижимости это торговые и торгово-развлекательные комплексы. Офисный сегмент представлен бизнес-центрами, но так же широкое распространение имеют и площади, сдаваемые под офисы на первых этаж жилых домов. Развитие рынка складской недвижимости все еще находится на недостаточном уровне, и здесь преобладают склады общего назначения и различные непрофильные объекты – ангары, базы.

Общая же ситуация на рынке коммерческой недвижимости страны характеризуется первичным насыщением, но, несмотря на это, специалисты отмечают острый дефицит предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости. По словам Ольги МАСЛОВОЙ, директора департамента маркетинга и PR компании DeVision, спрос на офисные помещения в БЦ превышает предложение в 1,5-2 раза. Острая нехватка офисных площадей наблюдается в профессиональных БЦ класса «А», особенно учитывая то, что повышаются требования арендаторов к помещениям, а большинство объектов, которые позиционируются как «А» или «В+» класс, не соответствуют заявленному уровню. Среди строящихся объектов и заявленных к реализации преобладают проекты класса «В», значительную долю из которых составляют бизнес-парки. На рынке аренды торговой недвижимости спрос превышает предложение примерно в 6-7 раз. Но объем заявленных к реализации площадей, учитывая крупные проекты площадью более 100 тыс. кв. м, превышает емкость рынка. В случае если все проекты будут реализованы, рынок не сможет поглотить такой объем площадей. Но, как показывает практика, из заявленных проектов реализуют не более 30-40%. В такой ситуации насыщение рынка возможно не ранее 2011 года. В сегменте логистической недвижимости, по мнению экспертов, на сегодня спрос на профессиональные складские помещения составляет около 400-500 тыс. кв. м. Помимо дефицита складских комплексов класса «А» и «В», очень низкий показатель предложения специализированных складов. Поэтому крупные операторы вынуждены строить собственные склады с учетом своих потребностей (build-to-suit).

И рынок, в связи со сложившейся ситуацией, развивается, а на сцену выходят новые форматы. Для того существует ряд благоприятных предпосылок. В первую очередь к ним относится упомянутое выше первичное насыщение, ведущее, как известно, к более жесткой конкурентной борьбе и двум вариантам дальнейшего развития форматов коммерческой недвижимости: появление узко специализированных объектов и, в то же время, объектов широконаправленных. К первым можно отнести различные концептуальные торговые центры, например, Festival Center или Fashion Center. Ко вторым - Retail-park или Business-park.

Наталия ЛЕВЕНЕЦ, маркетолог компании ASTERA:

По классификации Urban Land Institute Business-park включает в себя несколько зданий, спроектированных для использования в разных целях – от производств легкой промышленности до офисных помещений – и располагающихся на территории, которая организована в единое целое наподобие парка.

На данный момент уже разработано несколько концепций бизнес-парков («Alacor Business Park» в Киеве, «Европорт» под Одессой, «Business Park» в Донецке), и появление данного формата коммерческой недвижимости в Украине планируется в ближайшей перспективе. Это объясняется эволюционным развитием рынка в условиях земельного дефицита.

Немаловажным фактором является и выход на отечественный рынок зарубежных компаний и инвесторов, привносящих свое видение дальнейшего развития событий. По мнению Катерины ФЕДОРИШИНОЙ, PR- менеджера группы компаний «Караван», инвесторы, в том числе и иностранные, сильно заинтересованы во вложении денег в коммерческую недвижимость в Украине, поскольку данный сегмент отечественного рынка нельзя считать заполненным и в этой нише выгодно развиваться.

Давайте более подробно остановимся на некоторых новых для Украины форматах.

ПАРКОВАЯ ЗОНА

Парки, будь то промышленные, торговые или деловые, представляют собой совокупность объектов недвижимости, и, в зависимости от специализации, могут включать склады, офисы, торговые или логистические помещения, цеха и другие здания комбинированного назначения. Площадь таких парков может варьироваться от нескольких гектар до нескольких сотен га. Преимуществом такого формата, несомненно, является достаточная универсальность, в том смысле, что на одной территории объединено несколько различных видов недвижимости, с общей инфраструктурой и концепцией. Это значительно уменьшает влияние транспортной и земельной проблем, которые достаточно остро сейчас ощущаются.

БЫСТРООФИСЫ

Так называемые офисные гостиницы или готовые офисы «под ключ». Основная идея «гостиницы» – это предоставление полностью оборудованных офисных помещений в краткосрочную аренду – вплоть до нескольких часов. Главным преимуществом данного формата является возможность получить готовый офис в краткие сроки и на нужный период.

Форматы торговой недвижимости
Название	Характеристика	Примеры
Торговая недвижимость
Power Center	В состав входят четыре и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.	«Харьков Сити» (Харьков), «Домосфера» (Киев)
Strip Center	Предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L- или П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих каждый отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.	«95-й квартал» (Кривой Рог)
Festival Center	Якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади.
Fashion Center	Якорем является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах.	«Фонтан» (Черкассы), «ГородОК» (Киев), «Альта-центр» (Киев), «Комод» (Киев), «Конкорд» (Полтава)
Lifestyle Center	Специализированный центр розничный торговли товарами высшей ценовой и имиджевой категории, рассчитанный на состоятельных покупателей. Центр открытый, как правило, не имеет основных арендаторов; торговая площадь составляет около 28 тысяч м2 и более; располагается вблизи оживленных жилых кварталов и зон. Включает в себя фешенебельные розничные торговые точки, модные рестораны и увеселительные заведения. Отличаются хорошей ландшафтной привязкой с удобными, расположенными неподалеку от центра автостоянками.
Outlet Center	Торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующих операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.
Retail-park	Находится за пределами города, в нем сосредоточено несколько крупных якорных арендаторов с отдельными входами для каждого якоря, и занимающие площадь 75-80% всего ТЦ.	«Шестой элемент» (Одесса), «Retail Park» (Львов)

МЕСТО СИЛЫ

Power Center – один из видов крупноформатных торговых объектов, площадью от 25 тыс. кв.м.

Основной особенностью таких торговых центров является высокая специализация – один крупный якорный арендатор и несколько более мелких «якорей» представляющих широкий ассортимент товара какой-либо одной категории. Как правило это товары для дома. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагается Power Center, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву “L” или “U”. Таким образом, в связи со своей узкой специализацией и огромным ассортиментом определенной товарной группы, Power Center притягивает к себе большое количество покупателей, заинтересованных сберечь свое время.

ПРАЗДНИК КАЖДЫЙ ДЕНЬ

Festival Center представляет собой специализированный формат торговой недвижимости. Такой центр – это, прежде всего, место отдыха, предоставляющее самые популярные виды развлечений в рамках одной общей территории. Якорными арендаторами здесь выступают операторы развлечений – кинотеатры, боулинг-клубы, катки, детские развлекательные площадки и пр., а так же предприятия общественного питания – кафе, рестораны, фаст-фуды. Здесь так же четко прослеживается выгодность предложения «все в одном». Располагают такие центры, как правило, в исторической, центральной части города.

СТИЛЬ ЖИЗНИ

Еще один специализированный формат торгового центра - Lifestyle Center. Речь идет о ТЦ премиум-класса, предлагающего товары высшей ценовой категории – коллекции одежды от ведущих домов моды, ювелирные украшения, кожаные и меховые изделия, а так же модные рестораны и элитные развлекательные заведения. Очень большое внимание в таких центрах уделяется архитектуре и дизайну объекта, удобству расположения и парковочным зонам. Lifestyle Center – это элитный торговый центр, рассчитанный на посетителей с высокой покупательской способностью.

Наши приглашенные эксперты рассказали, какие именно форматы и почему перспективны для развития на украинском рынке коммерческой недвижимости.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ольга МАСЛОВА, директор департамента маркетинга и PR компании DeVision:

Необходимо отметить, что большинство реализованных объектов новых форматов расположено в регионах. Отсутствие одних форматов, а также медленное развитие других объясняется, прежде всего, тем, что украинский рынок находится в стадии развития и начинает только осваивать новые форматы. С другой стороны, низкий уровень конкуренции и потребность рынка в больших объемах площадей позволяли девелоперам реализовывать объекты с высоким уровнем доходности, не выходя за рамки стандартной концепции простых форматов. Учитывая рост профессионализма отечественных девелоперов и возросшую конкуренцию между ними, а также приход на рынок международных компаний и новых игроков из других сфер бизнеса, отличительной чертой следующего этапа развития рынка станет противостояние концепций, креативных идей и новых форматов. Появление формата бизнес-парков в офисном сегменте обусловлено растущим спросом со стороны крупных международных и стремительно развивающихся украинских компаний на офисные площади более 1 000 кв. м, дефицитом свободных офисных площадей, отсутствием больших земельных участков в центральных районах города, а также острой проблемой с паркингами. На развитие новых форматов торговой недвижимости, прежде всего, влияют рост доходов населения и розничного товарооборота, выход на рынок международных сетевых операторов и растущие требования потребителей к условиям приобретения товаров и проведению досуга. Развитие многофункциональных комплексов объясняется высоким спросом во всех сегментах недвижимости, а также желанием девелоперов диверсифицировать риски и повысить доходность проектов. Спрос на специализированные складские комплексы обусловлен развитием рынка розничной торговли Украины, а также требованиями операторов рынка ритейла и логистики.

В офисном сегменте будут развиваться такие форматы, как офисные гостиницы и офисы «под ключ», удобные для небольших и развивающихся новых компаний, иностранных представительств, а также бизнес-парки. Основные преимущества последних – огромные офисные площади и больший объем потенциальных площадок для реализации в промзонах и за чертой CBD. Опыт российских и зарубежных девелоперов показывает, что перспективным может быть формат EPOB (Executive & Private Office Building) – офисные здания, предназначенные для размещения в них исключительно офисов для топ-менеджмента крупных компаний и представительств, ориентированных на работу с VIP-клиентами. В торговой недвижимости большое будущее у крупных оutlet-центров – стоковых магазинов нового формата площадью более 2-3 тыс. кв. м, предлагающих товары по сниженным ценам. Перспектива развития такого формата заключается в том, что они смогут стать заменой рынков и мелких стоковых магазинов, а большой выбор и низкие цены сделают такие магазины популярными среди потребителей независимо от их месторасположения и внутреннего обустройства. В данный же момент на стадии реализации находится несколько новоформатных объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008-2010 годах. Среди них можно выделить такие крупные проекты как «Kiev Airport City» возле аэропорта Борисполь и «Alacor Business Park» на Столичном шоссе в Киеве.

Такие форматы как Power Center и Retail Park также будут активно развиваться ввиду выхода на украинский рынок крупных операторов розничной торговли. В данный момент ведется строительство одного из крупнейших проектов в формате Power Center на пересечении Столичного шоссе и ул. Академика Заболотного в Киеве. Объект состоит из торгового комплекса, включающего в себя уникальный специализированный торговый центр мебели и товаров для дома, DIY-гипермаркет и супермаркет бытовой техники, офисного центра класса «В». Торговая и офисная части для удобства посетителей будут объединены транспортными тоннелями и единой системой навигации, которые позволят легко перемещаться по территории комплекса без необходимости выезда на основные транспортные магистрали. Также есть целый ряд заявленных проектов новых форматов: Fashion-center «Фонтан» в Черкассах, Retail park «Шестой элемент» в Одессе, Power Center «Харьков Сити» в Харькове.

В сегменте логистической недвижимости получит свое развитие строительство качественных холодильных и морозильных складов, а также специализированных складов для фармацевтики и химической промышленности.

Среди основных тенденций в строительстве объектов коммерческой недвижимости новых форматов можно выделить следующие: значительное укрупнение объектов, привлечение современных технологий и использование высококачественных материалов.

Юлия ЛЯШЕНКО, директор компании FIM Consulting Plus:

По мере первичного насыщения рынка, когда потребители начинают предъявлять более высокие требования к объектам недвижимости, на рынке закономерно появляются новые форматы. В Украине в ближайшей перспективе будут иметь предпосылки для развития новых форматов на рынке офисной, логистической и торговой недвижимости. Интерес к ним будут проявлять, как девелоперы, так и арендаторы, конечные потребители.

Так уже сегодня заявлены новые для Украины проекты – индустриальные парки, логистические хабы, мультимодальные комплексы, флексы. Появление этих форматов обусловлено рядом причин. Среди них – развитие торговых сетей в Украине, приход в Украину крупных логистических компаний, которые заинтересованы не просто в отдельных логистичеких операциях (хранение, транспортировка, дистрибуция), а в комплексном решении логистических задач. Кроме того, тенденция выноса промышленных объектов за территорию города порождает потребность в создании индустриальной инфраструктуры, которая предполагает наличие складских площадей, офисных помещений, производственных цехов в одном комплексе.

Ограниченное предложение земельных участков в деловой части города, а также их высокая стоимость в условиях сохранения дефицита офисных площадей – главные предпосылки для развития в Украине такого формата офисной недвижимости, как бизнес-парк. Девелоперы заинтересованы в перспективном освоении больших земельных участков, арендаторы начинают арендовать офисные помещения площадью 800 – 1 000 кв. м. Однако существует проблема недостаточно развитой транспортной инфраструктуры, которая сдерживает темпы развития бизнес-парков в Украине.

В процессе развития рынка торговой недвижимости, после обострения конкуренции между классическими ТЦ, девелоперы все больше внимания будут обращать на новые форматы - Retail Park, Festival Center, Outlet Center. В развитии формата Retail Park, который идеально подходит для таких групп товаров, как бытовая техника, мебель, строительные материалы, уже сегодня заинтересованы ритейлеры, которым нужны большие площади по оптимальным арендным ставкам.

Сейчас во всех сегментах коммерческой недвижимости девелоперы только начинают развивать новые форматы, которые, безусловно, имеют большие перспективы на украинском рынке. Следует только отметить, что полноценных бизнес-парков, Retai Park, индустриальных парков в Украине нет, а среди заявленных – многие проекты не отвечают в полной мере всем канонам данных форматов. К примеру, большинство заявленных бизнес-парков в Киеве будут находиться в деловом центре города, что противоречит самой концепции данного формата, предполагающего размещение за чертой города. Заявленные в Украине Retail Parks включают развлекательную зону, что тоже идет в разрез с классическим понятием формата.

Читать "Актуально" во всех номерах