РИСКИ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Как бы тщательно не старался покупатель проверить "юридическую
чистоту" квартиры, это не всегда гарантирует, что договор
купли-продажи не будет признан недействительным. На то есть
много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности
риэлтора, нотариуса и регистрирующего органа:
• Мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим
сделкам;
• Нарушение в процессе приватизации;
• Продажа по поддельным документам;
• Превышение полномочий представителя участника сделки;
• Недееспособность либо неспособность понимать значение своих
действий одним из сделки;
• Принятие решения о совершении сделки с нарушением интересов
совместно проживающих граждан;
• Раздел наследственного имущества с нарушением интересов
отдельных наследников;
• Совершение сделки с совместным имуществом супругов без
согласия одного из них;
• Прочие риски, связанные с утратой права собственности на
квартиру.
Основной и самый важный совет тому, кто собирается приобретать
квартиру на вторичном рынке жилья - ознакомившись с квартирой и
решив остановить на ней свой выбор, назначайте встречу с
хозяином. При этом имейте ввиду, что не вправе самостоятельно
заключать сделки лица, признанные судом недееспособными.
Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и
попечительства по месту жительства гражданина. Опасно заключать
сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и
(или) наркологических диспансерах. Даже если на момент
заключения договора не будет решения суда о недееспособности
такого продавца, то сделка впоследствии все равно может быть
оспорена – как совершенная гражданином "дееспособным, но не
способным понимать значение свих действий или руководить ими на
момент заключения сделки" см. Гражданский кодекс Украины.
В первом случае срок давности для отмены сделки через суд
составит три года (сейчас он равен 10 годам, но в ближайшее
время будут принимать поправки, сокращающие его до 3 лет). Во
втором случае сделка может быть оспорена не позднее чем через
год после ее исполнения (т.е. оформления купли-продажи)
–Рискованно начинать процесс купли-продажи, если у продавца
очень плохо со здоровьем и он, что называется, при смерти. Если,
не дай Бог, бедняга отойдет в мир иной до регистрации сделки (а
процедура всех оформлений может занять до нескольких месяцев),
то могут возникнуть серьезные сложности. Сделку, скорее всего,
придется расторгать, не исключены проблемы с возвратом авансов и
задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу.
Что еще должно насторожить покупателя?
Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления
нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку.
По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей
собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из
них. Обиженный супруг, чье мнение не было учтено, вправе
потребовать признания сделки недействительной. Срок исковой
давности в таких случаях составляет один год.
Продажа квартиры, в которой зарегистрированы по месту
жительства (прописаны) родственники собственника. Не
расслабляйтесь, если "юридически грамотный" продавец ссылается
на новый жилищный кодекс: мол, теперь препятствий для продажи
такого жилья совсем нет. "Населенная" квартира на самом деле
может быть продана, и ее жильцы действительно потеряют право на
жилплощадь. Однако добиваться их выписки придется в судебном
порядке. Вам это надо?
Неоднократная продажа квартиры за короткий срок (об этом вы
можете поинтересоваться у соседей). Если все предыдущие
покупатели стремились поскорее избавиться от этого жилья, то
что-то, видимо, тут неладно. Например, квартиру вам могут
продавать летом, а зимой выяснится, что она плохо отапливается,
продувается и т.д.
Встречается и такая ситуация:
Гражданин, ранее зарегистрированный по месту жительства в
муниципальной квартире, которой пользовался как наниматель
жилого помещения, в связи с осуждением приговором суда с
осуждением приговором суда снят с регистрационного учета.
Сохраняет ли он право пользования жилищем?
В соответствии с новым Жилищным кодексом, если гражданин был
осужден к лишению свободы и в связи с осуждением снят с
регистрационного учета по месту жительства в муниципальной
(приватизированной) квартире, которой пользовался как наниматель
или член семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма, он после освобождения из мест лишения свободы
имеет право пользования данным жилым помещением и регистрации в
нем по месту жительства (при условии фактического сохранения
данного жилого помещения), поскольку после указанной даты
признание гражданина утратившим вышеназванное право в связи с
осуждением на длительный срок в судебном порядке. Таким образом,
при оформлении сделок с недвижимостью без квалифицированной
помощи опытных специалистов не обойтись.
«Инвестиционное Агентство недвижимости "ДОМОПРОЕКТ" Помогает
своим клиентам в совершении всех видов операций с жилыми
помещениями в Днепропетровске.
|