|
ЭКСКЛЮЗИВ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ
Вы решили купить квартиру. Возможно, вы считаете, что вам
по силам найти подходящий вариант, не прибегая к помощи
специалистов. Но, может быть, стоит подумать и заключить
эксклюзивный договор с фирмой на поиск квартиры?
По кругам ада
Михаил П. решил купить квартиру. А так как квартира ему была
нужна через месяц, то покупать решил сам, без посредников. В
самом деле, стоит ли фирме переплачивать 1-2 тысячи долларов
за поиск? Невелика премудрость, найти квартиру.
Михаил накупил газет и стал их изучать. В первый день удалось
договориться с двумя хозяевами. Правда, время встречи не
очень подходило, но Михаил решил подстроится под них. С
работы его отпустили без проблем. Однако до первой квартиры
он так и не дошел. Дом был мрачный, подъезд грязный, и
желание покупать квартиру в таком доме мигом отпало. Во
второй квартире окна выходили на улицу, хотя хозяин по
телефону заверял, что у него тихо. Второй и третий день
прошли в бесцельных звонках. Имея кое-какой опыт, Михаил уже
более тщательно расспрашивал продавцов о квартире. Очень
часто на пути попадались риэлторы. Но, помня, что им
придется переплачивать, Михаил вежливо отказывался от их
услуг. На восьмой или девятый день утомительных поисков ему,
казалось, повезло. Обо всем расспросил хозяина по телефону,
и все его устроило. Опять пришлось отпрашиваться с работы.
Начальник посмотрел косо, но отпустил. Михаил приехал,
посмотрел, порадовался, что наконец-то найден отличный
вариант, и приступил к обсуждению деталей сделки. Хозяин
объявил свои условия: выехать ему пока некуда и выписаться
тоже. Ты, мол вноси аванс, а я начну себе подыскивать
замену…
Михаил вернулся домой ни с чем. Почти неделю он не покупал
газет. Затем, поняв, что в месячный срок ему не уложиться,
начал действовать не спеша. Подолгу говорил с хозяевами по
телефону, выпытывая все до мелочей. Наконец-то счастье
улыбнулось Михаилу. Квартира отвечала всем требованиям. Да и
стоила не очень дорого. Во всяком случае, в газетах на точно
такие же квартиры цена была на 2-3 тысячи долларов выше.
Хозяйка, женщина в возрасте, любезно объяснила это тем, что
ей нужно быстро продать и уехать к дочери за границу, а то
виза уже заканчивается. Михаил, пообещав назавтра привезти
требуемые продавцом в качестве подтверждения серьезности
намерений 500 долларов, удалился довольный.
Утром он помчался с деньгами к хозяйке квартиры. Она написала
ему расписку в получении аванса и сказала, что как только
возьмет недостающие справки, так сразу же позвонит ему, и
они пойдут оформлять сделку.
Но ни через три, ни через пять дней хозяйка не позвонила. Не
отвечала она и на телефонные звонки Михаила, который уже
начал волноваться. Потеряв терпение, он решил поехать сам и
выяснить все на месте.
Дверь ему открыл потрепанный дядя. На вопрос: "Где хозяйка?" -
он ответил, что давно живет один. Продавать квартиру?
Никакую квартиру продавать он не собирается. Когда же узнал,
что его квартирантка собрала несколько авансов, то долго
смеялся. Плакали 500 долларов.
Такие истории случаются не так уж и редко. Есть даже категории
"черных" маклеров, которые промышляют этим видом
мошенничества. Естественно, не все самостоятельные поиски
заканчиваются так печально, но…если бы Михаил пришел в
агентство недвижимости, заключил с ним эксклюзивный договор
на поиск, то и деньги бы не пропали, и нужную квартиру он
нашел бы гораздо быстрее.
А сейчас давайте рассмотрим, что это за договор и что он дает
клиенту.
Эксклюзив – не кабала для клиента
Заключая эксклюзивный договор с агентством недвижимости вы не
должны думать, что попадаете в какую-то кабалу. Квартира вам
нужна? Нужна. И кто быстрее, чем риэлторская фирма, найдет
вам нужный вариант? Безусловно, кому-то может помочь быстрее
и частный маклер, но стоит ли так рисковать? Тем более, что
частник порой берет за свои услуги не меньше, чем фирма, а
ответственности никакой не несет. И в случае
неблагоприятного исхода сделки клиенты с него ничего не
смогут получить. Привлечь к суду частника практически
невозможно, так как обычно никаких обязательств в письменной
форме «черные» маклеры на себя не берут.
Ошибка клиентов заключается еще и в том, что большинство из
них думает, что агенты ищут только там же, где и они – в
газетах – и затем предлагают им квартиру уже со своими
комиссионными. Действительно, возможен и такой вариант, но
основная задача у агентства другая. Мы должны найти и
предложить клиенту устраивающую его квартиру, причем по
рыночной цене. И возможности для этого у нас есть. К
примеру, появилась квартира во внутренней базе агентства.
Еще до рекламы в СМИ агент ее «вылавливает» оттуда и
предлагает своему эксклюзивному клиенту. Или наши агенты
могут подобрать и предложить квартиру, которая еще вообще не
выставлена на продажу. Нередко продавцы по телефону
консультируются с нашими агентами и оставляют свои
координаты. Они еще думают: продавать или нет? А когда
находится покупатель, который хочет именно такую квартиру,
то агент поднимает записи и сообщает продавцу, что есть
покупатель на его жилье. Как правило, если покупатель дает
хорошие деньги, то уговорить хозяина квартиры почти всегда
удается. Но так как это очень дорогой и трудоемкий процесс,
он проделывается только для конкретного эксклюзивного
клиента. Поэтому я считаю, что заключение эксклюзивного
договора дает возможность клиентам найти быстро то, что им
требуется. В газетах же они могут рыться и полгода, но так
ничего и не подобрать.
Кто защитит интересы клиента?
Часто доводом покупателей против заключения эксклюзивного
договора с фирмой служит то, что они покупают квартиру у
риэлторской компании, которая несет ответственность за
юридическую чистоту объекта продажи. Да, это так. Но при
этом покупатель не задает себе простой вопрос: а кто будет
представлять его интересы при покупке данной квартиры?
Компания, которая продает квартиру, представляет интересы
продавца. Есть определенная технология проведения сделки,
которую может знать только специалист. У нас пока не
существует единого стандарта работы компаний. Кстати, у
разных компаний и разный уровень проверки квартиры. К
примеру, как сможет человек, который вчера работал токарем
или инженером, не имея достаточного опыта и знаний,
тщательно проверить все хитросплетения предыдущих сделок? А
сегодня, когда отменено лицензирование, сомнительных фирм на
рынке стало более чем достаточно…
Поэтому, если покупатель при заключении договора с компанией
не оговорил дальнейшие условия прохождения сделки, не
зафиксировал это на бумаге, не поставил, так сказать,
контрольные маячки, то в дальнейшем он рискует нарваться на
то, что оспариваемые им, не прописанные в договоре условия
(к примеру, покупатель и продавец о чем-то договорились в
устной форме) будут считаться необоснованными, и его просто
вынудят покупать квартиру. Если же он этого не сделает, то с
ним расторгнут договор и не вернут уплаченные в качестве
предоплаты деньги. Ведь в данном случае фирма представляет
интересы продавца, поэтому вряд ли она будет исполнять пункт
устного договора, который вдруг стал невыгоден их клиенту.
Следовательно, задача риэлтора, который представляет интересы
покупателя – выяснить все детали до сделки, каждый нюанс
прописать в договоре, все договоренности зафиксировать на
бумаге. Потому что как для покупателя, так и для фирмы,
представляющей его интересы, важно, чтобы купленная квартира
была чиста юридически, и ее у покупателя никто потом не
отобрал. Так что, выбирая фирму, тоже нужно быть
осмотрительным.
Ваши деньги не пропадут
И напоследок отметим: заключая эксклюзивный договор на поиск
квартиры с надежной компанией, не нужно бояться того, что
деньги, которые вы внесли, вам не возратят. Нормальная
компания берет деньги за поиск жилья. Если нужную квартиру
нам найти не удалось (что бывает очень редко), то есть мы не
выполнили условий договора, то наша компания всегда
возвращает клиенту деньги.
|
