За перші три місяці поточного року стало відомо про три великі позики девелоперським компаніям. У січні Укрсоцбанк виділив додатковий кредит компанії "Південний берег" у розмірі $5,9 млн. на завершення будівництва комплексу апартаментів класу de luxe "Нікітський палац" в Ялті. У березні ВАТ "Ощадбанк" продовжив фінансування компанії ТММ в рамках чинних кредитних ліній для завершення будівництва першої черги житлово-офісного комплексу "Сонячна брама".
Також в березні Укрексімбанк заздалегідь схвалив збільшення кредитної лінії для KDD Group N.V. (Нідерланди), холдинговій компанії "Київ-Донбас", з 1,28 млрд. грн. до 2 млрд. грн. на будівництво офісного центру з п'ятизірковим готелем Sky Towers. Розглядається також збільшення терміну погашення кредитної лінії з 25 травня 2012 р. до 25 травня 2014 р. При цьому правління KDD Group сподівається на підписання фінальної угоди з банком до кінця травня поточного року.
Висока готовність
За словами Євгена Гребенюка, старшого аналітика ІК "Трійка Діалог Україна", у випадку з ТММ і KDD Group йдеться про збільшення вже відкритих кредитних ліній. "Це якраз і характеризує поведінку банків - вони плавно відновлюють кредитування, але лише відомих їм і перевірених клієнтів, які перенесли кризу, і лише під добудову конкретних проектів", - пояснив Гребенюк. З ним згоден аналітик ІК BG Capital Олександр Романов: "Переваги віддаватимуться проектам з швидким планованим поверненням коштів. Це або проекти на пізніх стадіях реалізації, або невеликі почини.
Але вирішальним чинником для надання кредиту все ж в першу чергу є платоспроможність самого позичальника - наявність стабільного операційного доходу, достатнього для виконання зобов'язань за кредитом". Це видно і з нових позик. Так, на дату видачі кредиту для добудови "Нікітського палацу" готовність першої черги комплексу склала 80%, повністю був виконаний монтаж монолітних конструкцій і перекриттів, завершувалося скління, йшов монтаж інженерних комунікацій. А в комплексі "Сонячна брама" на част схвалення позики в першій черзі комплексу на 95% завершено облаштування монолітного каркасу, покрівельні роботи виконані на 80%, цегельна кладка зовнішніх стін - на 85%. Скління будівель виконане в обсязі 65%, вироблена більше чверті обсягу фасадних робіт.
Це підтверджує і Лариса Чивуріна, фінансовий директор компанії ТММ: "Банки зараз кредитують лише ті об'єкти, які перебувають на досить високій стадії готовності. Не обов'язково 70-80% готовності, але в своїй реалізації проект має переступити той стан, коли вже зрозуміло, що проект буде добудований і він буде добудований конкретною компанією". За її словами, в основному зараз всі роблять акцент саме на проектах житлової, а не на комерційної нерухомості. "Але це сьогоднішні реалії ринку, завтра може бути інакше", - додала Чивуріна. І відзначила, що окрім високого ступеня готовності об'єкту, головна вимога до позичальника - прозорість компанії, надання всієї інформації щодо проекту, присутність сюрвейєра на об'єкті, своєчасне інформування банку про події в компанії.
Неземельні застави
Проблемою з кредитуванням девелоперів, окрім гарантій завершення проектів, стали і застави. Раніше ними виступали земельні ділянки, але зараз банки лише на землю не розраховують. Не цікавлять їх і лише майнові права.
Так, KDD Group поки не отримала фінального підтвердження рішення про позику. "Сторонам необхідно ще остаточно погодити питання застави за збільшеною кредитною лінією. Раніше заставою виступали ділянка площею 80 га проекту житлового комплексу "Зазим’ї" в Зазим’я (Броварський р-н Київської обл.) і сам проект Sky Towers. Девелопер сподівається, що ця застава буде достатньою і за новою кредитною угодою", - повідомила компанія на Лондонській біржі.
"Найреальнішою заставою, якою девелопери можуть зацікавити банкірів, є проекти, що будуються або завершені", - відзначає Євген Гребенюк. "Застави прості - нерухомість. Нерухомість, яка приносить дохід", - говорить Лариса Чивуріна. За словами Олександра Романова, в заставу банки приймають зараз і нерухомість, і землю, і обладнання.
При цьому вони, в основному, відмовилися приймати в заставу майнові права. "Інше питання, з яким коефіцієнтом до оцінної вартості буде прийнята застава. Для нерухомості це може бути 50-70% до вартості, вказаної оцінювачем, наданим банком. Часто банки додатково вимагають надання поручительства з боку власників компанії з кредитних договорів", - додає Романов.
Тривалі переговори
Лариса Чивуріна відзначає, що в цілому поки нові кредити на ринку швидше виняток. "Якщо компанії, які продовжують працювати на девелоперському ринку, сьогодні і починають переговори про залучення нового фінансування, то до підтвердження фінансування пройде в середньому три-шість місяців за умови, що компанія-позичальник відповідає вимогам щодо прозорості. При цьому слід враховувати, що для якісного кредитування забудовникам потрібно готуватися мінімум півроку", - розповідає Чивуріна. За її словами, зараз банки набагато жорсткіше підходять до позичальника, тому вся документація має бути в ідеальному стані й історія позичальника має бути практично ідеальною. "Претендентів, що відповідають таким вимогам, небагато", - резюмує Лариса Чивуріна.
На думку Олександра Романова, сума кредиту може бути обмежена як можливостями позичальника, в першу чергу кредитною історією, обсягом заставного майна, так і обмеженнями з боку самого банку, наприклад, за сумою, що надається в одні руки. "Рахунок може йти від мільйонів гривень до сотень мільйонів гривень для кредитів, що надаються великим державними банками, наприклад, Ощадбанком або Укрексімбанком. Сьогодні ставка для девелопера, за інших рівних умов, буде вищою, ніж ставка для компанії з реального сектора. Торг стосовно відсоткової ставки навряд чи починатиметься з позначки нижче 25% річних в гривні", - пояснює Романов.
Поліпшення не за горами
Коли банки почнуть активніше кредитувати будівельний сектор, поки не може сказати ніхто. Аж надто багато аспектів в економіці мають покращатися. "Я думаю, це станеться в той же час як Національний банк і законодавці ослаблять обмеження на валютне кредитування. У країні немає "довгої гривні", і без валютного кредитування швидкого відновлення не буде", - говорить Євген Гребенюк.
Олександр Романов вважає, що поліпшення умов кредитування банками можливо, лише якщо фінустанови побачать менше ризиків у діяльності девелоперів. "В даному випадку - при появі стійкої тенденції до відновлення ринку нерухомості: зменшення вакантності, зростання орендних ставок, відновлення активної торгівлі в сегменті житлової нерухомості. Побачити таку картину, думаю, можна буде не раніше 2011 р.", - резюмує Романов.
За матеріалами Коментарі
|
