На вырост
    В течение последних трех-четырех лет в Украине наблюдалось стремительное развитие мини-отелей (таковыми, согласно условной классификации, считаются заведения с 10-100 номерами). В Ассоциации малых отелей и апартаментов Украины (далее — Ассоциация; г.Киев; с 2003 г.; более 35 членов), правда, не владеют какой-либо собственной статистикой на этот счет. Объясняется такой пробел в первую очередь тем, что не менее 50% рынка находится в тени — владельцы мини-гостиниц и квартирных апартаментов не всегда считают нужным регистрироваться в качестве субъектов хозяйствования. Дело в том, что подобные объекты (мини-гостиницы) возникают не только как городские отели (их контролирующим органам трудно не заметить), но и как “пристройки” к придорожным кафе, закусочным или на месте бывших домов отдыха и пансионатов. Впрочем, в каждом регионе своя специфика: в Карпатах данный сегмент рынка развивается за счет “хатинок”, предназначенных для сельского туризма, в Крыму — путем переоборудования частных домов и коттеджей. Например, по словам Валерия Петровского, начальника отдела по курортам и туризму горисполкома г.Алушты, сегодня статус мини-гостиниц в городе присвоен 50 домовладениям. “Примерно столько же работают нелегально. Доход от их деятельности никто не фиксирует, и налоги в городской бюджет они не платят”, — утверждает г-н Петровский. Принудить хозяев таких мест размещения легализоваться местная власть формально не может. Во-первых, потому, что это частные домовладения, а целевое назначение земельных участков, на которых они расположены, никто не менял. Во-вторых, согласно постановлению Кабмина №297 от 15.03.06 г. “О порядке предоставления услуг временного размещения (проживания)”, регистрации в качестве субъекта хозяйствования подлежат средства размещения, в которых имеется более 10 койко-мест. А хозяева декларируют, что у них столько не набирается. Алла Геркуль, первый вице-президент Ассоциации, оперирует лишь данными ГНАУ, согласно которым в 2008 г. в Украине работали 2144 мини-отеля с общим количеством номеров более 43 тыс. А по мнению других экспертов, с учетом теневого рынка таких объектов размещения более 4 тыс. Для сравнения: в 2006 г. в Украине было зарегистрировано более 1200 мини-отелей.
    Что же касается квартирных апартаментов, то учету они поддаются еще хуже, опять же, потому, что львиная доля услуг оказывается нелегально. Известно лишь, что, например, в 2006-2007 гг. в Киеве работало не менее 20 крупных (охват — до 100 квартир) и более 300 мелких (до 10 квартир) агентств гостиничного бизнеса, которые затем начали объединяться в управляющие компании.

По данным ГНАУ, в 2008 г. в Украине работали 2144 мини-отеля,
по мнению экспертов — более 4 тыс.

Чем благополучие отозвалось
    В целом, по итогам 2008 г. загрузка малых отелей в среднем составила почти 70% — гораздо больше, чем у гостиниц покрупнее: например, у киевских этот показатель равен примерно 56%. При этом больше денег зарабатывали мини-заведения средней (300-500 грн. за номер в сутки) и высокой (500-800 грн. за номер в сутки) ценовых категорий. Ведь малые отели зачастую занимают самые “вкусные” участки в центрах городов, а их владельцы из-за небольшого номерного фонда не скупятся на дизайн помещений, дорогую мебель, оборудование. Иногда они еще и предоставляют сопутствующие услуги как постояльцам, так и местным жителям (например, создают SPA-центры при гостиницах). Кроме того, по мнению Александра Радича, управляющего партнера квартирного агентства Stay in Ukraine, в городах-миллионниках в последние два-три года номерной фонд увеличивался и благодаря изменению целевого назначения выкупленных квартир в домах, расположенных в центре города. При этом, по словам Ивана Волошина, директора отеля “Унгварский” (г.Ужгород; с 2007 г.; 100 чел.), подавляющее большинство инвесторов все же рассчитывали получать прибыль только от номерного фонда, удерживая достаточно высокие цены и особо не рассчитывая на определенную категорию клиентов и продвижение дополнительных услуг. “Движение только в одном направлении никогда не даст желаемого результата, в том числе и когда речь идет о формировании имиджа гостиницы”, — подчеркивает г-н Волошин. С коллегой согласна и Татьяна Козлова, заместитель директора столичной гостиницы “Предслава”, которая считает, что большинство владельцев мини-отелей уже начали пожинать плоды непродуманной маркетинговой политики.
    Как утверждает Роман Пономаренко, вице-президент Ассоциации, уже в конце 2008 г. загрузка номерного фонда большинства мини-гостиниц уменьшилась до 46,5%. С начала этого года ситуация еще более усугубилась, что обусловлено резким сокращением количества клиентов. Таковыми для малых отелей были в основном командированные либо корпоративные клиенты — крупные отечественные и международные компании, стремившиеся разместить своих сотрудников в приемлемых условиях. Нынче, как известно, все экономят: в командировки сотрудников направляют меньше, да и корпорации стремятся всячески сократить расходы на поездки персонала. “Вместо обычных четырех дней деловые туристы теперь бронируют номера на два дня”, — замечает Игорь Петропавловский, директор мини-отеля “Комфорт”.
    Несколько иначе отреагировали на кризис владельцы квартирных апартаментов. В отличие от отельеров, они оперативно учли изменение валютных курсов и сокращение количества клиентов. По оценкам Александра Радича, на столичном рынке посуточной аренды квартир цены в I квартале 2009 г., по сравнению с IV кварталом 2008 г., снизились в среднем на 30%. Впрочем, с учетом нынешнего курса гривни по отношению к доллару аренда для украинских граждан подешевела не столь значительно. При этом управляющие компании ужесточили требования к владельцам квартир и стали отказываться от апартаментов, хозяева которых не пожелали снижать арендные ставки. Вследствие чего со столичного рынка уже ушли около 40% квартирных агентств. Но конкуренцию мини-отелям апартаменты тем менее составили. Это заставило многих отельеров удержаться от намеченного ранее повышения цен. Как уверяют специалисты рынка, большинство мини-гостиниц или заморозили цены на уровне 2008 г., или повысили их на 5-10%.

Настроения
    Больше всех пострадали мини-гостиницы среднего ценового сегмента. “Поток постояльцев в этих отелях в Киеве уменьшился в среднем на треть”, — отмечает Дмитрий Заруба, глава Ассоциации. В регионах картина еще печальнее. Евгений Валовой, директор гостиничного комплекса “Озерный край” (г.Пустомыты, Львовская обл.; с 2006 г.; 27 номеров; 12 чел.), говорит, что в результате снижения деловой активности количество клиентов уменьшилось на 40%. Почти наполовину сократилась заполняемость малых отелей в промышленных центрах Украины: Харькове, Запорожье, Луганске.
    Прежде всего кризис ударил по владельцам отелей, которые вкладывали деньги в этот бизнес, не изучив спроса и совершенно не представляя специфики работы. “Мне известны многие инвесторы, которые рассчитывали лишь на то, что их деятельность ограничится уплатой налогов и сбором наличности с постояльцев”, — говорит Иван Волошин. В результате в Ужгороде, по его словам, многие малые отели уже выставлены на продажу. Если ранее их владельцы просили за объект $3 млн, теперь согласны существенно снизить цену. Ситуацией поспешили воспользоваться некоторые крупные мировые отельные сети. В частности, в марте Закарпатский облсовет разрешил продать гостиницу “Дружба” на 50 номеров международной гостиничной сети Marriot (США; с 1927 г.; 3,1 тыс. отелей в 66 странах). Как сообщил исполнительный директор гостиницы Василий Макар, при стартовой цене в 13,56 млн грн. “Дружба” была продана за 14,9 млн грн.
    Но желающих приобрести мини-отели мало. Во-первых, покупатели ждут дальнейшего снижения цен на недвижимость, а во-вторых, пока ситуация на туристическом рынке не прояснится, говорить о том, что подобные сделки принесут прибыль, рановато.
    Что же касается дорогих мини-отелей, то их загрузка уменьшилась в среднем на 15-20%. Но не всех. Если верить Сергею Жежоме, менеджеру клубного отеля премиум-класса “Вилла Елена” (г.Ялта; с 2007 г.; около 60 чел.), у заведения нет проблем с привлечением богатых клиентов, привыкших к лоску. Более того, отель продолжает расширяться в расчете на клиентов, заинтересованных в активном отдыхе, SPA-процедурах и лечении. Не жалуются пока на отсутствие клиентов и некоторые региональные отели, которые позиционируют себя сразу в нескольких ипостасях. Как уверяет Иван Волошин, “за счет своевременной диверсификации услуг и ориентации каждого подразделения гостиницы (банный, ресторанный, гостиничный и лечебный комплексы) на определенную категорию клиентов, в целом, отель ничего не потерял”. Почти не затронули кризисные явления и отели, имеющие выгодное территориальное расположение. В частности, по словам специалистов киевской гостиницы “Комфорт”, изначально ориентированной на обслуживание участников выставок, загрузка отеля в период проведения таких мероприятий составляет почти 100%, а в обычный период — 46%. Этого удается добиться за счет того, что стоимость проживания в мини-отеле на 10% дешевле, чем в расположенной неподалеку крупной гостинице.

Прогноз
    Судя по всему, этап “снятия сливок”, когда владельцы мини-отелей в целях получения большей прибыли могли завышать цены на проживание, уже закончился. Кстати, этот тренд относится к гостиничному рынку в целом. Например, на прошедшей в марте в Киеве выставке UITT-2009 были озвучены данные о том, что, например, в Риме при снижении загрузки цены уменьшились в среднем на 16,5%, в Париже — на 13,6%, Лондоне — на 27%, а в Москве — на 18,3%. Правда, не всем нашим отельерам мировая практика — указ. Они утверждают, что раз, мол, стоимость проживания в украинских отелях приемлема для иностранцев, то снижать цены необязательно. И лишь немногие понимают, что игра на понижение хотя и не принесет запланированной прибыли, но позволит обеспечить загрузку на уровне хотя бы прошлого года за счет “плотного” бронирования гостиничных номеров и размещения туристических групп. Уже сейчас отдельные малые отели снизили цены в 2 раза. Однако следует иметь в виду, что подобная “щедрость” распространяется только на туристические группы численностью не менее 25 человек, что как раз и позволяет обеспечить минимальную загрузку малого отеля, в среднем имеющего 50 номеров. По мнению экспертов, ценовая политика гостиниц на 2009 г. формировалась в тот период, когда рынок пребывал в состоянии роста. Сейчас ситуация иная, а потому большинство отельеров будут вынуждены снизить цены на 15-20%, в первую очередь за счет специальных предложений и скидок.
    Что же касается развития рынка в целом, то Игорь Петропавловский, например, полагает, что входить в этот бизнес сейчас весьма опасно. Хотя в кризисный период можно без спешки подобрать земельный участок, подготовить необходимые документы, поторговаться с властями и владельцами продаваемых объектов о разумных ценах. Иными словами, не спешить переплачивать и выйти на рынок уже после кризиса. Управляющие же компании в период кризиса, судя по всему, будут отказываться от дешевых апартаментов и предлагать постояльцам более качественные, но и более дорогие квартиры. В итоге, владельцы дешевых квартир будут искать клиентуру без посредников.

	Отельер — о гибкой политике Татьяна Козлова, заместитель директора по развитию гостиницы “Предслава” (г.Киев; с 1989 г.; 85 номеров, 185 мест):      — На мой взгляд, снижение цен на проживание в отелях позволит туроператорам въездного и внутреннего туризма заполнять пустующие номера за счет формирования групп для конкретной гостиницы. Судя по собственной практике, могу сказать, что спустя три месяца после снижения цен для групп туристов загрузка отеля начала увеличиваться. Во многом и потому, что некоторые клиенты, ранее снимавшие дешевые квартирные апартаменты, изменили своей привычке. Для увеличения загрузки гостиница может заселять туристов непосредственно с момента прибытия в город, а не исходить из расчетного часа. Можно также отказаться от практики платного бронирования, предложить питание по ценам ниже рыночных, ввести в меню диетические блюда и т.д. Отельер — о спросе Николай Cтамболов (55), управляющий мини-отелем “Камелот” (г.Киев; с 2003 г.; 19 чел.):      — У нас многие отельеры пока пытаются получить прибыль за счет повышения цен, что вполне оправданно в период роста спроса. Но если спрос упал, лучше снизить цены и работать на обороте. Конечно, мини-отелям это сделать сложнее, чем крупным. Но нужно признать, что ежегодно цены на гостиничные услуги повышались на 10-15%, а то и более. Поэтому резерв для временного снижения цен у отелей есть. По сути, им надо продержаться два-три месяца и сохранить персонал даже ценой потери части прибыли. Дальше, я думаю, будет легче. Кроме того, многим отельерам стоит серьезно озаботиться не повышением стоимости услуг, а экономией энергоносителей и расходных материалов. Отельер — о вхождении Игорь Петропавловский (48), директор мини-гостиницы “Комфорт” (г.Киев; с 2005 г.; 12 чел.):      — Украина может повторить негативный опыт некоторых европейских стран, где наблюдается явный перебор отелей. Например, в Германии понастроили гостиниц, и этот бизнес стал убыточным: ни один банк не кредитует там строительство отелей. И если расширять этот вид деятельности в Украине, окупить его будет сложно. Ведь за рубежом заемные средства дешевые, а в Украине все осталось по-прежнему. Реальной госпрограммы строительства гостиниц нет, а наши “друзья”-чиновники как брали мзду, так и берут. К тому же при стоимости сотки земли в Киеве $50-80 тыс. строительство начать можно, но вот когда удастся его закончить — еще вопрос. Я уверен, что через три-пять лет многие гостиницы станут убыточными. А если еще в Украину серьезно войдут иностранные операторы, многие отельеры будут искать, кому бы продать свой бизнес. Поэтому в нашей стране рисковать деньгами я бы сейчас не стал. Эксперт — о перспективах Александр Радич (34), управляющий партнер квартирного агентства Stay in Ukraine (г.Киев; с 2003 г.; управляет 20 квартирами):      — Наша компания стала больше размещать клиентов в гостиницах, чем на квартирах. Во-первых, в этом случае появляется возможность работать с туристическими группами, во-вторых, несмотря на то что цены на аренду квартир у хозяев для управляющей компании снизились вдвое, а для клиентов — на 20-30%, загрузка апартаментов уменьшилась на 50%. На мой взгляд, рынок апартаментов расти не будет, и расширять сеть квартир нет смысла. Количество управляющих компаний, ввиду того, что они не могут рассчитаться с хозяевами апартаментов, резко сокращается. В дешевом сегменте работать вообще нереально: прибыли меньше, а проблем с клиентами больше. По сути, дешевый сегмент остается свободным, и, вполне возможно, на его основе могут возникнуть квартирные бюро советского образца или что-то наподобие хостелов.

Текст: Сергей Крапива (стр.84-86),
skrapiva@business.ua
Фото: Геннадий Минченко