Інтерв'ю

39 СТРАТЕГИЙ В СТРОИТЕЛСЬТВЕ

                В январе 2009 года вышла новая книга Наталии ДОЦЕНКО-БЕЛОУС – «Стратегии финансирования строительства»? — уникальное издание, в котором проанализированы все механизмы финансирования строительства объектов недвижимости. 

                Н.Доценко-Белоус является адвокатом юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры», лучшим юристом в сфере недвижимости по результатам исследования «Лучший юрист. Выбор клиента 2008».

                «Строительная деятельность» воспользовалась случаем и решила расспросить автора о книге, рынке и тенденциях.

                1. Что послужило причиной написания книги?

                За последние пять лет инструменты и механизмы привлечения средств в строительство настолько быстро эволюционировали, что рынок не успевал к ним адоптироваться. Все эти пять лет мы были в постоянном контакте с участниками строительного и фондового рынка, внедряя инструменты и пристально наблюдая за развитием каждого из них. В виду этого возникла необходимость систематизировать имеющуюся практику, продемонстрировать все многообразие используемого в строительстве финансового инструментария и возможности комбинирования: ФФС, ФОН, ФФС+ЖСК, ФОН+ИСИ, закладные, целевые, процентные, дисконтные облигации, векселя, кредитно-депозитные механизмы, договоры, опционы и ЖСК и т.д..

                В результате систематизации существующих схем, а их получилось 39, они оказались не схемами, и даже не просто финансовыми моделями, а стратегиями, направленными на достижения ряда скрытых целей. К примеру, законодательно урегулированный механизм ФФС позволяет достичь такие не декларируемые цели: (а) замена застройщика и получение прав на чужой земельный участок; (б) гарантии вложенных инвестиций – в случае сотрудничества с государственными субъектами; (в) создание «финансовой пирамиды»; (г) противодействие общественным слушаниям; (д) получение застройщиком прав на вспомогательные помещения жилого комплекса во избежание риска отказа в их оформлении в связи с тем, что они являются общей собственностью совладельцев квартир.

                2. Какие вопросы затрагивает книга?

                Издание раскрывает практический опыт в создании и использовании стратегий привлечения средств в строительство с помощью договорных механизмов, облигаций, векселей, закладных, опционов, институтов совместного инвестирования, фондов финансирования строительства, фондов операций с недвижимостью, кредитно-депозитных механизмов, жилищно-строительных кооперативов.

                В книге детально проанализированы способы выхода из кризисных ситуаций, например, дефолт эмитента, признание эмиссии недобросовестной и ее отмена, приобретение облигаций с рейдерскими целями. Впервые публично раскрыты проблемы и риски целевых облигаций для застройщиков.

                Мы пошли на то, чтобы открыто продемонстрировать скрытые возможности способов финансирования строительства в части замены застройщика, оптимизации налогообложения, минимизации временных потерь при оформлении первичного права собственности на завершенную строительством недвижимость, последующей эксплуатации построенной недвижимости.

                3. Насколько сохраняется актуальность книги в связи с принятием пакета антикризисных законов?

                На этапе издания книги мы не оставили без внимания проекты антикризисных законов, которые на тот момент уже были приняты в первом чтении. Поэтому в книге вниманию участников строительного рынка предложены инвестиционные схемы, выстроенные с учетом законов Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно ответственности за правонарушения на рынке ценных бумаг», «О внесении изменений в Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)», вступающих в силу в 2009 году.

                К примеру, такими инвестиционными схемами стали: участие ФОН как совместного инвестора в ФФС, участие физических лиц в венчурном фонде; выдача компанией по управлению активами в интересах венчурного фонда закладных в обеспечение полученного кредита, что становится возможным благодаря закону от 18 декабря 2008 года N 693-VI и т.д.

Вышеизложенное можно проиллюстрировать выдержкой из книги:

                «Одной из схем финансирования строительства, внедряемой Законом Украины от 18.12.08 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)», является механизм комбинирования фонда финансирования строительства и фонда операций с недвижимостью.

                Ни для кого ни секрет, что один из прямо предусмотренных законодательством способов финансирования строительства жилья, фонд операций с недвижимостью, за пять лет своего законодательного существования был запущен только несколькими финансовыми компаниями. Такая ситуация не устраивала ни финансовых посредников, ни законодателей. Поэтому ФОН решили реанимировать, позволив ему быть инвестором (доверителем) в фонде финансирования строительства. Ожидается, что механизм, который должен принести заинтересованным застройщикам долгожданную оптимизацию налогообложения доходов при использовании финансово-кредитных механизмов, будет работать следующим образом:

а) происходит создание ФФС;

б) заинтересованное финансовое учреждение (управитель ФФС) осуществляет эмиссию сертификатов ФОН среди стратегических инвесторов;

в) созданный ФОН выступает доверителем в ФФС, приобретая имущественные права на квартиры по себестоимости;

г) приобретенные по себестоимости имущественные права на квартиру, ФОН отчуждает инвестору – конечному покупателю по рыночной цене;

д) прибыль, аккумулированная в активах ФОН, не включается в валовой доход согласно пп.4.2.8. Закона Украины о налогообложении прибыли;

е) полученная без налоговых последствий прибыль будет выводиться из ФОН путем выплаты дохода по сертификатам ФОН стратегическим инвесторам – собственникам сертификатов.»

                4. Кому будет интересна книга в условиях кризиса?

                Абсолютно неожиданно для нас особый интерес к книге проявили операторы коммерческой недвижимости, предприятия металлургии, бытовой химии и зернотрейдеры. Они стали первыми покупателями. Как оказалось, опыт строительного рынка по использованию финансово-фондовых инструментов для налогового планирования хозяйственной деятельности крайне востребован в условиях кризиса промышленными предприятиями.

                К примеру, стратегии использования опционов, достаточно подробно описанные в книге, стали актуальными для зернотрейдеров в условиях отложенного спроса. В таких условиях выпуск опционов на поставку зерна позволяет получить производителю часть средств (премию) на текущий момента, приняв на себя обязательства по поставке зерна в определенный период в будущем по «кризисной цене». В свою очередь, покупатель закрепляет за собой право на покупку зерна по цене, сложившейся на рынке на момент покупки опцион. При этом он вправе отказаться от приобретенного права, если будущая рыночная цена на зерно будет меньше текущей (что конечно маловероятно в преддверии продовольственного кризиса). В книге представлен весь пакет документов для запуска опционов и детально проанализированы вопросы налогообложения операций с опционами, а также необходимые технические действия.

Более того, некоторые из клиентов, которые в свое время выпустили дисконтные облигации и вынужденно в условиях кризиса приостановили строительство, стали успешно применять этот инструмент для сопровождения операций по поставке нефтепродуктов. А книга дает достаточно глубокий анализ всех практических возможностей и аспектов по его применению.

Поэтому круг наших читателей расширился, и сейчас включает не только участников строительного рынка, финансовых учреждений, но и пополнился специалистами, желающими ознакомится с практическими аспектами применения финансовых инструментов. Специально для практиков предложены апробированные образцы документов.

5. Как отразился кризис на рынке финансирования первичного строительства?

Кризис стал проверкой правовой состоятельности выбранных застройщиками финансовых механизмов. Если в докризисный период основными критериями выбора финансового механизма были оптимизация налогообложения, маркетинговая привлекательность схемы для покупателя, возможность кредитования проекта, первичное оформление прав собственности на покупателя, то в условиях кризиса каждый второй застройщик вынужден проверить свой механизм по таким параметрам, как возможность прекращения (приостановления) проекта и предотвращение выхода инвесторов из проекта.

И, увы, не каждый механизм и застройщик достойно выдержат это испытание. Выводы уже можно сделать сегодня, проанализировав два наиболее массовых способа финансирования строительства: целевые облигации и фонды финансирования строительства.

Целевые облигации в условиях кризиса оказались действенным инструментом по уничтожению строительных проектов. Застройщики получили дорогой и бесконечный перечень проблем в результате использования «товарных» облигаций:

Второй «самый законный» и самый лоббируемый способ финансирования строительства – это ФФС. До кризиса ФФС позиционировались как наиболее оптимальный, гарантированный способ финансирования строительства для инвестора. В условиях кризиса фонды финансирования строительства продемонстрировали свой уникальный рейдерский потенциал.

И последняя лепта в кризис доверия – это запрет на досрочный выход из проекта строительства жилья (статья 3 Закона №800 ).

Поэтому финансовый кризис и кризис доверия покупателей могут привести к самоуничтожению рынка первичного строительства. Возможно, мы повторим опыт Российской Федерации, который состоит в запрете с 2009 года привлекать средства от покупателей на этапе строительства.

                6. На Ваш взгляд, какие схемы привлечения средств в строительство будут актуальными в 2009 году, учитывая кризис доверия со стороны инвесторов?

                На мой взгляд, наиболее усовершенствованной схемой, позволяющей минимизировать производные расходы, оптимизировать налогообложение доходов от проекта и избежать негативных последствий изменений валютных курсов, является схема с использованием закладных с участием компании-нерезидента, юрисдикция которой обеспечивает удобный режим налогообложения при отсутствии двойного налогообложения.

                7. На каких направлениях Вы сейчас концентрируете больше внимания в своей практике?

                На данном этапе мы сконцентрировали свои усилия на вопросах налогового планирования хозяйственной деятельности при использовании ценных бумаг и финансовых инструментов, не ограничиваясь при этом сферой строительства и недвижимости. Сейчас активно внедряем схемы оптимизации арендных платежей с применением опционов.

                Более того, в ближайшем будущем отработанные финансовые механизмы будут применяться при реализации инфраструктурных проектов, в том числе при строительстве автомобильных дорог. Поскольку я являлась разработчиком новой редакции закона Украины «О концессиях на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог» от 15 января 2009 года N 891-VI и юридическим консультантом Укравтодора, то все возможные и интересные для инвестора финансовые модели были предусмотрены в законе, что позволяет надеяться на активизацию интереса со стороны инвесторов к проектам государственно-частного партнерства и к вопросам концессий на строительство автомобильных дорог.

8. На Ваш взгляд, как повлияют на рынок нововведения закона №800?

Изначально на страницах многоуважаемого издания хотелось бы выразить законодателю «благодарность» в связи с принятием Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (далее – Антикризисный закон). «Благодарность» за то, что впервые на законодательном уровне указан прогнозируемый период финансового кризиса – до января 2012 года (статья 3 Антикризисного закона). «Благодарность» за то, что лица без особого места жительства смогут воспользоваться государственной поддержкой при строительстве жилья (оплата первого взноса государством или предоставление льготного ипотечного кредита – ст. 4 закона), тогда как средний класс может готовиться к приближающемуся инфляционному процессу вследствие обильных бюджетных поступлений для целей государственной поддержки (ст. 2).

А также отдельную благодарность от застройщиков за признание кризиса обстоятельством непреодолимой силы (ст. 3 закона) и за 18 месяцев для беспрепятственного приостановления строительного проекта и время на принятие решений о том, в каком направлении выводить средства.

В число столь знаковых процессов, за которые очень хочется «поблагодарить» законодателя, вполне возможно в ближайшем будущем можно будет включить законодательные ухищрения по упрощению разрешительных процедур в строительстве жилья, если они не утратят актуальности. При этом первым ухищрением законодателя является необычное разрешение вопроса о сфере применения Закона, которая якобы сведена только к строительству жилья (преамбула, название). На первый взгляд жилье ассоциируется с квартирами в многоквартирных жилых домах, но ведь жилье – это не только квартиры, но и жилые дома, индивидуальные коттеджи, а также помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания, к примеру, апартаменты (по содержанию 389 Гражданского кодекса Украины). Таким образом, нововведения коснутся не только застройщиков, реализующих проекты строительства многоквартирных жилых домов, но и всех тех, кто сможет обосновать, что создаваемая ими недвижимость получит статус жилья.

А вся остальная государственная поддержка — мираж в условиях кризиса…

                В заключение хотелось бы высказать благодарность ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», при поддержке которой издана книга; компанию «Вега Консалтинг», с которой мы не один год обучали строительный рынок финансовым схемам, а также клиентам, которые были участниками тех или иных стратегий и оказали поддержку в издании книги, в особенности компании Redi Capital, ФСК «Пагода», ООО «Золотой пляж», Вайс Групп.