Квартири подешевшали, а купувати нікому

08:33, 15.10.2009

У вересні на ринку купівлі-продажу квартир у Львові панувало затишшя, нетрадиційне для ринку нерухомості в осінній період. Усе пояснюється тим, що ми живемо у кризовий рік.

Як стверджують експерти, купують квартири тільки ті, хто має живі гроші і реальну потребу в покращенні житлових умов. При цьому купують здебільшого однокімнатні та двокімнатні квартири, випадки придбання три-, чотирикімнатних квартир – взагалі поодинокі.

 Зокрема керівник агенції нерухомості «Золота Арка» (Львів) Ірина Яремко прокоментувала ZAXID.NET: «Здебільшого, купівля-продаж житла відбувається у випадках, коли людям дуже треба змінити житлову площу у бік збільшення чи зменшення. Відбувається трансакція продажу наявної нерухомості і купівля тієї, яку шукають на заміну. Зрозуміло, що люди можуть розпоряджатися лише власними фінансовими ресурсами. Гривневі кредити, які зараз пропонують деякі банки ніхто не використовує. Тому трансакції відбуваються на незначні суми».

За словами І.Яремко, вересень став місяцем повної стабілізації цін і зменшення активності. Ті особи, які мали намір придбати квартири для власного використання, зробили це влітку. Незначне літнє пожвавлення купівельної активності пояснюють не зміною фінансової ситуації в економіці країни, а лише змінами на рівні економіки домогосподарств. «У багатьох громадян, до прикладу, закінчилися терміни депозитів, вони змогли отримати кошти з банків, і як найкращий вид вкладень обрали нерухомість. Викуповували в основному невеличкі квартири», - прокоментувала ріелтор.

Пожвавлення купівлі-продажу більших квартир, за словами керівника агенції нерухомості, на жаль, не було помітно протягом цілого року. «Поодинокі придбання відбувалися, але певної тенденції не спостерігається», - зазначила І.Яремко.

Якщо говорити про ціни на «малі» квартири – одно- та двокімнатні, – то вони з весни стали привабливими. За оцінками експертів, такі помешкання досягли цінового дна ще у квітні-травні. Відтоді протягом літа квадратні метри дорожчали усього на кілька доларів.

 

За вересень середня ціна пропозиції 1 кв м на ринку вторинного житла Львова зросла ще на 0,6% - від 1259 до 1267 у.о.

 

Так, за інформацією відділу аналізу інвестиційних ризиків компанії «Росан-Інвест», за перший квартал 2009 року середня ціна 1 кв м подешевшала на 25% з 1600 у.о. до 1200 у.о. У квітні відбулась певна стабілізація цін, з травня почався незначний ріст, але в серпні ціна знову дещо «просіла». Загалом за травень-вересень середня ціна 1 кв м зросла на 5,5%, або 65 у.о. За вересень середня ціна пропозиції 1 кв м на ринку вторинного житла Львова зросла ще на 0,6% - від 1259 до 1267 у.о.

Консалтингова компанія «SV-Development», що відслідковує динаміку цін на нерухомість у столиці і найбільших містах країни, подає інформацію про середню вартість квадратного метру вторинної нерухомості окремо для кожного району міста Львова.

Так, на 6 жовтня 2009 року середня ціна за 1 кв м у Галицькому районі становила 1657 у.о., у Залізничному – 1166 у.о., Личаківському – 1228 у.о., Сихівському – 1055 у.о, Франківському – 1261 у.о, Шевченківському – 1122 у.о. Отже, середня ціна у Львові – 1300 у.о.

Аналітик компанії «SV-Development» Сергій Костецький поінформував ZAXID.NET: «У вересні ми оголосили: можна вважати, що ринок вторинної нерухомості в Україні досягнув цінового дна. Останні півроку ціни залишаються практично стабільними. У регіонах від місяця до місяця відбуваються незначні коливання цін – десь ціна на 1-5% зростає, а десь на стільки ж знижується. Але кардинально нічого не змінюється».

Цікаво, що очікування, які панували ще на початку року, щодо кардинального обвалу цін на нерухомість завдяки викиду на ринок заставних квартир неплатоспроможних позичальників банків за низькими цінами не справдилися дотепер. Такого не помітили ані у Львові, ані в Україні загалом.

Керівник агенції нерухомості «Золота Арка» І.Яремко сказала: «Дійсно, на початку кризи були сподівання, що буде на ринку багато дешевих заставних квартир, і ринок впаде. Але ми такого не спостерігали. Я не чула про гучні справи, про дуже дешеві квартири, які б банки забирали у клієнтів, що не можуть сплачувати за кредитом. Такого не було».

 

 

Так, на 6 жовтня 2009 року середня ціна за 1 кв м у Галицькому районі становила 1657 у.о., у Залізничному – 1166 у.о., Личаківському – 1228 у.о., Сихівському – 1055 у.о, Франківському – 1261 у.о, Шевченківському – 1122 у.о. Отже, середня ціна у Львові – 1300 у.о.

 

Фінансовий експерт консалтингової компанії «Простобанк Консалтинг», яка моніторить ринок банківських послуг, Олександр Сєдих прокоментував ZAXID.NET: «Цього року багато банків запропонували кредитні програми на заставне майно. Вони пропонують кредит на майно, яке конфіскували в інших клієнтів. Таких пропозицій на ринку банківських послуг є багато. Деякі банки навіть створюють спеціальні центри, підрозділи, які займаються реалізацією заставного майна. Проте у кожного окремого банку пропозицій про реалізацію заставного майна небагато. Банкам продавати заставну нерухомість часто не вигідно. У такому випадку вони часто не можуть відшкодувати суми позики та відсотків, адже ціни на нерухомість просто впали. Тому вони намагаються все-таки максимально допомогти клієнтам, реструктуризувати заборгованість, щоб клієнт зміг виплачувати кредит. Продаж заставного майна – це вже крайній варіант».

Аналітик Сергій Костецький погоджується із ним: «Масового викиду на ринок заставних квартир за низькими цінами не було, бо це просто не вигідно. Вони б нічим не зарадили, а на додачу постраждала б репутація банків». «У перші місяці кризи банки домовилися не виставляти заставних квартир на аукціони за низькими цінами. Є нечисленні випадки, коли такі квартири таки виставляли на аукціон, але за докризовими цінами. Тобто, умовно, якщо ціна на квартиру зараз 50 тис. у.о., то її на аукціон пропонувалося за ціною 100 тис. у.о. Головне, що банки, діючи в такий спосіб, не завдали позичальникам додаткового негативного досвіду. Довіра до банків, як до іпотекодавців, у цьому сенсі не постраждала».

 

 

Масового викиду на ринок заставних квартир за низькими цінами не було, бо це просто не вигідно. Вони б нічим не зарадили, а на додачу постраждала б репутація банків

 

За словами аналітика, об’єктивних підстав для подальшого значного зниження цін немає. «Від початку кризи ціни на вторинну нерухомість знизилися вдвічі. Для продавців це вже психологічний мінімум. Я вважаю, що для ще одного суттєвого зниження цін на вторинну нерухомість знадобилася б криза не менша за масштабами, ніж та, яку ми вже пройшли».

Водночас С.Костецький стверджує, що суттєво ціни не зможуть зрости доти, доки не почне активно зростати платоспроможний попит і не з’являться вигідні для позичальників пропозиції з іпотечного кредитуванню. «Понад 70% квартир, які купували до початку кризи, брали за рахунок іпотечних кредитів, – прокоментував Сергій Костецький. - Тепер іпотеки ніхто не бере. Вона надто дорога. Пропонують кредити під 30% річних на термін до 70 років, при тому, що вигідні умови кредиту – це 10-15% річних на 20-30 років. Поки не стане вигідним іпотечне кредитування, ціни на вторинну нерухомість рости не будуть».

Пропонувати доступні іпотечні кредити банки зможуть тоді, коли матимуть достатньо ресурсів. Для цього банкам потрібно залучити достатньо депозитних коштів населення. Прогнозувати, коли це станеться – 2010 чи 2011 року – поки що важко, принаймні поточна ситуація цьому не сприяє.

 

 

 

...суттєво ціни не зможуть зрости доти, доки не почне активно зростати платоспроможний попит і не з’являться вигідні для позичальників пропозиції з іпотечного кредитуванню.

 

Так, економічний експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь поінформував ZAXID.NET: «Активне рекламування банками депозитних програм, що розпочалося як відповідь на масові звернення громадян до банків забрати свої депозити, таки дала ефект. Притік депозитних коштів від фізичних осіб почався ще навесні і спостерігався протягом літа. Проте у вересні знову зафіксований відтік депозитних коштів фізичних осіб. Є дві причини – відбулися суттєві коливання курсу гривні та курсу долара. І оскільки забирають і гривневі депозити, і доларові, це свідчить про зростання недовіри населення до банківської системи. Ще одна причина, яку не можна не враховувати – біднішання населення, скорочення доходів. Багато хто забирає депозити просто для того, щоб жити за ці кошти».

Тим не менше, і після закінчення кризи, очевидно, населення буде дуже виважено підходити до питання придбання нерухомості, а довіра до іпотечного кредитування відроджуватиметься поступово. До кризи люди доволі сміливо брали кредити на придбання надлишкової нерухомості, не застановляючись, чи зможуть потім їх повернути. Криза ж показала, що навіть людям з великим достатком варто добре думати, чи купувати надлишкову нерухомість, чи вкладати фінансові ресурси по-іншому, щоб вони насправді працювали і приносили прибуток.

 

Коментарі до статті

=)05-11-2009 18:02

"3-4 тре квартиру знімати (10-15 тис. мін)" .. можна менше звісно

=)05-11-2009 18:00

Назар

Саму земельну діляночку поблизу Львова потрібно добре пошукати, щоб щось толкове за тис. 20 купити. +ваших 50-60тис. Якщо врахувати, що років 3-4 тре квартиру знімати (10-15 тис. мін), то виходить приблизно ціна квартири з %.

Але загалом згідний на всі 95%. все таки будиночок, то є будиночок

Назар29-10-2009 17:27

Народ, ну ви всі і кумедні. Чого спорити? Звичайно що всі чекають падіння ціни. наприклад і я також. Бо нелогічно, що за кордоном пропонують кращі варіанти за ті ж гроші, або й менші. Це раз. Друге - якщо ціги не впадуть - мене то мало хвилює. Я, як кажуть фінансисти зафіксую це і далі буду від того відштовхуватися. Куплю земельну ділянку і потихеньку рік за роком збудую будинок. Не треба великого будинку. Достатньо стандартного варіанту 10*10 з мансардою, або й меншого 9*9. площа такого будинку буде під 200 квадратів. ще щось треба??? А ціна - думаю буде не вища ніж тих самих 50-60 тисяч доларів, тільки поділених в часі років на 10. І кредиту не треба

Безквартирний26-10-2009 15:32

До Цвіркуна

Обвал-не обвал але деяке зниження цін було би логічним. По-перше пропозиція збільшилась би а по-друге для банку нерухомість - це не профільна діяльність, йому вигідніше продати пошвидше, навіть з втратою 10% відсотків вартості. А отже - подальше зниження цін.

Цвіркун23-10-2009 17:18

До Безквартирного

Якщо я правильно зрозумів, Ви очікували, що виставлене банками заставне майно обвалить ринок? І чого б це? Позичальник сам віддасть банку житло лише у випадку, якщо сума кредиту суттєво перевищить вартість застави, а платити відсотки нічим. Інакше буде продавати сам, за ринковими цінами. І банк, забравши таку заставу, буде продавати теж за ринковими цінами. Суттєве падіння можливе лише через виконавчу службу, але - тільки для своїх, такі квартири на ринку не трапляються :)))