В предыдущем номере мы постарались ответить на вопрос о необходимости изменения целевого назначения помещений, теперь рассмотрим вопрос экономической целесообразности такого изменения, а также существуют ли юридические основания для изменения целевого назначения помещений.
Итак, рассмотрим ситуацию, которая сложилась на рынке жилой недвижимости и сравним с тем, что происходит на рынке нежилой.
С начала текущего года операции купли-продажи жилой недвижимости проводились очень вяло. Объем рынка за первый квартал этого года сократился примерно на тридцать процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. В связи с чем цены практически перестали расти и можно говорить о стабилизации цен на рынке жилой недвижимости. За анализируемый период цены на первичном рынке выросли на один – полтора процента, на вторичном на семь-восемь (расчеты производились на основании данных риэлторских порталов).
На рынке нежилой недвижимости наблюдается совсем иная картина. За три последних месяца цены за один квадратный метр нежилых помещений в новостройках Киева увеличились на 15,7%. Причем, в центре города стоимость офисов в строящихся домах выросла на 20,45%, а на окраине в среднем на 10%. Сегодня цена квадратного метра нежилых помещений на первичном рынке колеблется от 1 465 долларов США до 3 975.
Мы выяснили, что динамичное развитие бизнеса, а особенно в столице, стимулирует постоянный спрос на нежилые помещения. В связи с чем, такие помещения активно продаются и арендуются практически независимо от сложившейся в стране политической ситуации, чего нельзя сказать о жилой недвижимости. Таким образом, изменение целевого назначения помещения с жилого на нежилое, безусловно экономически выгодно владельцу такого объекта недвижимости, так как влечет за собой увеличение рыночной стоимости объекта на 40-50% и соответственно доходность при сдаче его в аренду. Затраты по переводу жилых помещений в нежилые составляют примерно 10% от его стоимости или 100-200 долларов США из расчета на один квадратный метр общей площади.
Теперь постараемся рассмотреть, как же законодательством Украины урегулирован вопрос изменения целевого назначения объектов недвижимости. Обратимся к Жилищному Кодексу:
«Стаття 7. Виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень
Періодично, у строки, встановлювані Радою Міністрів Української РСР, провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду.
Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.
Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.
Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Радою Міністрів Української РСР.
Стаття 8. Переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі
Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.
Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.
Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.
Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається».
Мы определили, что перевод из жилого в нежилой фонд осуществляется в исключительных случаях, на основании обследования помещения на предмет его пригодности к проживанию. Рассмотрим порядок такого обследования, который определен Постановлением Совета Министров УССР от 26.04.1984г.
«1. Жилі будинки державного і громадського житлового фонду підлягають плановому суцільному обстеженню з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам.
2. Під час обстеження стану жилих будинків перевіряється:
а) двір будинку та елементи його благоустрою;
б) фундаменти, підвали;
в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках;
д) дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні
канали та інше);
е) ліфти та їх обладнання;
ж) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
з) інженерне обладнання.
3. Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такого підприємства, установи, організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.
4. На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації.
11. Якщо жилий будинок (жиле приміщення) визнано виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання, виконком відповідної місцевої Ради вносить до виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку.
При цьому додаються такі документи:
а) рішення виконавчого комітету районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів про визнання жилого будинку (жилого приміщення) невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання;
б) проект рішення виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів про дальше використання жилого будинку (жилого приміщення) або про знесення будинку.
При вирішенні питання щодо жилого будинку відомчого або громадського житлового фонду пропозиція погоджується з відповідним підприємством, установою, організацією. Про це, а також про причини непогодженості питання повідомляється виконавчий комітет обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.»
В следующей статье мы продолжим анализ законодательства Украины, посвященного изменению целевого назначения помещений.
Валентина Панасевич, заместитель генерального директора «АРХИТЕК-СЕРВИС»
Обсудить в форуме >>>
|