Как известно, с 01.01.2004 г. вступил в силу
Закон Украины №889-IV от 22.05.03. “О налоге с доходов физических
лиц” (далее просто Закон). В связи с принятием этого
Закона возникает справедливый вопрос: каким образом будет
облагаться налогом купля-продажа и обмен недвижимости с 1 января
2004 года и в последующие годы?
На сегодняшний день продажа физическими лицами
объектов недвижимости налогом не облагается - в соответствии с
подпунктом “е” п.1 ст.5 Постановления Кабинета Министров “О
подоходном налоге” от 26.12.1992г. Суммы, полученные в результате
отчуждения имущества, не включаются в совокупный налогооблагаемый
доход, при условии, что договор купли-продажи нотариально заверен.
Гражданский кодекс Украины определяет, что договор купли-продажи
жилого дома должен быть нотариально заверен, в противном случае он
будет признан недействительным.
В 2004 году все остаётся, как и было, т.е.
облагать налогом доход, полученный от продажи недвижимости, нет
оснований. И только с 1 января 2005 года налог с доходов от продажи
недвижимости придётся платить по-новому, т.е. по правилам,
зарегламентированным ст.11 Закона.
Объяснение этому простое: ст. 11 вступает в силу с
01.01.2005 года, и таким образом создается своеобразный налоговый
вакуум – облагать по-старому уже нельзя, а по-новому
ещё нельзя. Но нотариальное удостоверение и оплата
государственной пошлины не отменены. Таким образом, ещё раз
повторюсь, в 2004 году всё налогооблажение, касающееся купли-продажи
недвижимости физическими лицами остаётся без изменений.
Но все-таки дата 1 января 2004 года является
ключевой для определения налогов при продаже недвижимости. Она
разграничивает объекты продажи, приобретенные до или после неё. Дело
в том, что в зависимости от того, когда был получен объект
недвижимости в собственность, - до 01.01.2004г. или после этой даты,
- зависит порядок расчета налога с дохода.
В случае, если недвижимость находится в
собственности до 01.01.2004 года, ставка налога может
быть 1% или 5% от стоимости имущества. 1%-ная ставка
применяется при выполнении нескольких условий:
вид недвижимости – только квартира, комната
или дом (включая землю под таким объектом);
площадь объекта недвижимости – не должна
превышать 100 кв. м.;
продажа объекта - не чаще 1 раза в течении
отчетного налогового года.
Если хотя бы одно из условий не совпадает -
применяется 5% налоговая ставка. Как видно из требования
Закона, сумма, полученная от продажи объектов незавершенного
строительства, дачных домиков, гаражей и пр. подлежит
налогообложению по 5%-ной ставке.
Если площадь жилого помещения больше 100 кв. м., то
налог в размере 1% придется платить только с части дохода,
пропорционального 100 кв.м., а по ставке 5% - в части превышения.
Например:
Квартира площадью 150 кв.м
стоит 150000 грн. Соответственно 100 кв.метров стоят 100000 грн., а
50 кв.м - 50000грн. Из 100000 грн. берём 1%; из 50000 грн. – 5%.
1000 + 2500 = 3500грн – это и есть сумма налога.
Таким образом, с одного объекта недвижимости
платится налог по ставке 1% и 5%.
Доход от продажи объекта недвижимости
определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но
не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества,
рассчитаной государственным органом (п.11.2.3 вышеназванного
Закона). Даже если оценочная стоимость указана в договоре
купли-продажи ниже, расчет налога производится исходя из цены,
указанной в оценке.
А при обмене одного объекта недвижимости на
другой каждая сторона договора мены уплачивает по 50% от суммы
налога, определенного для каждого из этих объектов
недвижимости.
Намного сложнее механизм налогообложения имущества
приобретенного в собственность после вступления в силу Ззакона, т.е.
с 01.01.2004 года, да и ставки выше.
Но в любом случае налогом облагается не доход, а
прибыль, по ставке 13%, а с 01.01.2007 г. - 15%.
Прибыль рассчитывается, как положительная разница
между доходом, полученным вследствие продажи такого объекта
недвижимости, и расходами, понесенными на его приобретение,
уменьшенная на 10% в расчете за каждый год владения.
При этом сумма налога на прибыль не может
быть меньше суммы минимальной заработной платы, установленной на
1 января того года, в котором продается объект.
Не секрет, что на сегодня определенное количество
договоров купли-продажи объектов недвижимости оформляется не по
рыночной, а по оценочной стоимости, что значительно сокращает
расходы. Цель понятна – заплатить как можно меньше сумму госпошлины.
Однако, включив в расчет размера налога сумму затрат, законодатель
таким образом стимулирует покупателей указывать реальную стоимость
жилого помещения. Иначе нет гарантии, что в последующем договоре
купли-продаже будет указана также “фиктивная” сумма и продавец не
понесет огромные расходы.
Возникает вопрос, как же теперь быть после
вступления в силу Закона? Каким образом платить этот
налог? Идти в налоговую и нести декларацию?
П.11.3. вышеуказанного Закона, устанавливает, что
налоговым агентом при начислении доходов и перечислении суммы
начисленного налога будут являться нотариусы. Сумму
налога будет уплачивать продавец, а на нотариуса возложены
обязанности перечислить её в бюджет по срокам и по процедуре,
установленной законодательством для удержания и уплаты
госпошлины.
И последний вопрос: какие налоговые ставки
применяются при принятии наследства и при дарении объекта
недвижимости?
Доход от наследования и дарения облагается по одной
и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14
Закона. Эти статьи вступают в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка
налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или
принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества.
Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые
ставки могут равняться:
0%
5%
15% (13%)
30% (26%)
В заключительных положениях (п.22.3) указано, что
до 01.01.2007 года налоговая ставка 15% устанавливается на уровне
13%.
Теперь разберёмся с имуществом. Оно бывает:
а) объект недвижимого имущества;
б) объект движимого имущества;
в) объект коммерческой собственности (ценные бумаги,
корпоративное право, интеллектуальная собственность);
г) суммы страховых выплат;
д) деньги (наличные или вклады).
Лица:
- супруги;
- члены семьи первой степени родства (родители,
дети);
- остальные.
Не облагается налогом полученное наследство и
принятое в дар имущество (кроме п. «в»), если имущество принимает
супруг.
По 5% ставке облагается налогом принимаемое
имущество родственником первой степени родства, но которые не
являются супругами (имущество, указанное в пп. "а", "б" и "г").
Стоимость принимаемого имущества не может превышать 100-кратный
размер минимальной заработной платы, установленной на начало года, в
котом имущество получают. В противном случае сумма превышения
100-кратного размера полученного наследства или принятого дара
облагается налогом по 15% ставке.
По 15% (13%) ставке облагается налогом объект
коммерческой собственности, полученный родственниками первой степени
родства.
По 15% (13%) ставке облагается налогом все
имущество, принятое в дар или по наследству, если одаряемые
(наследники) не являются лицами первой степени родства.
Имущество, полученное от нерезидента (иностранца),
облагается налогом по 30% (26%) ставке.
Кирик Надежда Валерьевна
юрисконсульт АН "Харьков-Риэлтер",
ул.Пушкинская, д.65, 2эт., оф.3
т. (0572) 587-511
www.kharkov-realter.com.ua
ПРИХОДИТЕ К НАМ! ЗВОНИТЕ НАМ!
МЫ ОТВЕТИМ НА ВАШИ ВОПРОСЫ И ПОМОЖЕМ РЕШИТЬ
ВАШИ ПРОБЛЕМЫ.
Обсудить в форуме >>>
|
