Существующая на сегодняшний
день система регистрации прав на недвижимое имущество не предполагает
стопроцентной защиты прав собственников недвижимости, поэтому дополнительной
защитой и гарантией для покупателя должно стать страхование права
собственности.
Подводные рифы
Согласно утверждениям специалистов,
потенциально каждая вторая сделка на вторичном рынке может быть
оспорена. В связи с этим для многих собственников недвижимости или
лиц, намеревающихся ее приобрести, важно иметь уверенность в законности
проведенной сделки. Ведь сама вероятность признания недействительности
договора купли-продажи сулит не только затяжные судебные разбирательства,
но и вполне реальную потерю вложенных в недвижимость денег.
Совершению практически любой
операции купли-продажи объекта недвижимости предшествует риэлторская
экспертиза его "юридической чистоты". Как правило, такая проверка
включает сбор информации и документов по предыдущим сделкам, ход
приватизации объекта. Вместе с тем практика показывает, что достаточно
сложно выяснить все обстоятельства предыдущих сделок, установить
их соответствие действующему на тот момент законодательству, выяснить
законность сделки, выявить наследников и проверить, учтены ли при
этом права третьих лиц.
Существующий сегодня институт
регистрации не дает собственнику полной гарантии в том, что его
права не будут оспорены. Нотариусы удостоверяют законность лишь
последней сделки, да и то в определенных пределах. Риэлторские фирмы
предоставляют услуги по типовой проверке лишь по желанию покупателя,
что увеличивает сумму комиссионных. К тому же значительная часть
сделок заключается "черными" маклерами, стиль работы которых напоминает
хорошо продуманный спектакль, в большинстве случаев заканчивающийся
для их клиентов драматическим финалом. Кроме того, психологически
наши граждане не всегда готовы выложить пару-тройку сотен у.е. юридической
компании, которая бы провела их через всевозможные подводные камни
Гражданского кодекса и других нормативных актов.
Лучше застраховать
Вместе с тем от риска утраты
права собственности можно защититься, если перевести его на страховщика.
Таким страховщиком может выступить НАСК "Оранта", которая при поддержке
Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) предложила
на рынке новый страховой продукт. Начиная с октября текущего года
любой покупатель объекта недвижимости сможет получить страховую
защиту от имущественного риска, связанного с возможной утратой права
собственности в результате признания судебным органом недействительным
договора купли-продажи.
Основные преимущества:
- собственник будет защищен
от любого дефекта в праве: от нарушений прав предыдущих владельцев,
пользователей, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности
предыдущих сделок, недействительности документов, необходимых для
совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон
сделки, незаконных решений суда;
- страховой полис предусматривает
защиту собственника в результате оспаривания или лишения права собственности,
от финансовых потерь, возникающих после вынесения судом решения
о лишении прав собственности. Собственник при этом, став ответчиком
по делу о лишении его права собственности, может выдать доверенность
страховой компании на представление его интересов в суде.
- достаточная степень финансовой
устойчивости НАСК "Оранта" (плюс ее национальный статус).
Ограничения:
Согласно договору добровольного
страхования имущественного риска покупателя недвижимости, к страховому
случаю не относятся:
- взыскание имущества на основании
договора залога;
- передача имущества в результате
его раздела;
- страхователями не могут быть
арендаторы, кредиторы, залогодержатели.
Страхование права собственности
на недвижимость является в Украине новым видом страхования. Поэтому
на начальном этапе предполагается, что анализ объекта недвижимости
и изучение прав собственников и пользователей, изучение истории
перехода прав будет производиться совместно специалистами НАСК "Оранта"
и действительных членов АСНУ.
Страхование права собственности
на недвижимость является также и первым шагом к титульному страхованию,
которое является, по сути, обязательным в большинстве стран мира.
КОММЕНТАРИЙ
Владимир Шевченко, первый
заместитель председателя правления НАСК "Оранта" Вначале мы ставили
вопрос о страховании профессиональной ответственности риэлтора.
Но учитывая тот факт, что на сегодняшний день еще не вышел закон
о риэлторской деятельности, со страхованием профессиональной ответственности
риэлторов было решено повременить до принятия соответствующей законодательной
базы. Вместе с тем мы нашли один из элементов, который может быть
популяризирован и реально применен в действительности. Это добровольное
имущественное страхование возможной утраты права собственности на
недвижимость.
Сегодня активно разрабатываются
схемы имущественного страхования покупателей недвижимости совместно
с региональными отделениями "Оранты" и риэлторскими фирмами, входящими
в Ассоциацию специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ).
НАСК "Оранта" и АСНУ подписали совместный договор, и в течение этого
месяца наши специалисты начнут проводить семинары в регионах по
обучению страховых агентов и специалистов риэлторских компаний специфике
оформления таких договоров. Если учесть, что НАСК "Оранта" имеет
562 отделения, мы надеемся, что в самое ближайшее время данный страховой
продукт станет доступным для покупателей объектов недвижимости практически
во всех районных, и, тем более, областных центрах Украины.
Имущественная ответственность
НАСК "Оранта" будет зависеть от количества заключенных договоров
страхования. Если говорить по каждой конкретной сделке, то ответственность
страховой компании будет находиться в пределах прямого ущерба, причиненного
покупателю в результате признания судом сделки недействительной.
Мы выступаем за прозрачность
рынка недвижимости и считаем, что с введением страхования права
собственности на недвижимость сделки купли-продажи объектов недвижимости
будут заключаться по рыночной цене. Человек, пожелавший приобрести,
обменять недвижимость, обретет уверенность в том, что в случае признания
судом заключенной сделки недействительной, он сможет получить страховое
возмещение в пределах страховой суммы, указанной в договоре страхования.
По опыту добровольного страхования имущества, мы с уверенностью
можем утверждать, что покупатель предпочтет указать в договоре рыночную
стоимость объекта и получить надежную страховую защиту.
Юрий Терещенко, исполнительный
директор Киевского городского отделения Ассоциации специалистов
по недвижимости Украины:
- Рассматривая возможность страхования
права собственности на недвижимость, мы не случайно вышли на НАСК
"Оранта". АСНУ имело уже ряд предложений от других страховых компаний
("Энергополис", "Сатис", "Скиф", "Остра"). Мы выбрали компанию,
имеющую мощную разветвленную сеть отделений с наиболее высоким рейтингом
по объему страховых выплат. А именно это и является определяющим
фактором выбора для наших клиентов. В абсолютном выражении ежегодный
объем страховых выплат НАСК "Оранта" составляет около 33 млн. грн.
Следует отметить, подтолкнули нас к развитию данного страхового
продукта наши коллеги из Ялты и Запорожья. Они разработали схему
страхования обоюдного риска покупателя и продавца. На начальном
этапе под эгидой ассоциации будет внедряться страхование имущественного
риска покупателя.
Участвуя совместно с НАСК "Оранта"
в разработке нового страхового продукта, мы ставили перед собой
цель стимулировать развитие рынка недвижимости. Мы считаем, что
страхование права собственности на недвижимость является косвенным
инструментом привлечения покупателя. Ведь на сегодняшний день именно
он диктует ценовую политику, а не продавец. И именно покупатель,
приобретая объект недвижимости, спрашивает: "А что будет с моей
квартирой, домом, офисом, если…?"
По нашей статистике, приблизительно
2% от общего количества сделок купли-продажи оспариваются впоследствии
в суде. Покупатель получил сегодня возможность застраховать приобретенный
объект по реальной рыночной стоимости. Если каждая сделка с его
стороны будет застрахована, то сумма страхового возмещения будет
напрямую зависеть от цены объекта, указанной в договоре. Нужно отметить,
что в большинстве случаев цена объектов недвижимости занижалась
в целях снижения расходов по юридическому оформлению сделки. На
остальную часть стоимости давались расписки и т.п. Данные факты
были большим соблазном для продавца объекта недвижимости подать
судебный иск, аргументируя свой шаг тем, что в договоре купли-продажи
была указана мнимая стоимость.
Статистика по товарным биржам
свидетельствует о том, что деньги, которые проходили через них,
не отражали реальную стоимость проданных объектов. Это в десятки
раз заниженная цена. Мы считаем, что данная страховая защита - один
из способов выхода из тени, в то же время она будет стимулировать
развитие риэлторского бизнеса. Чем больше людей будет понимать,
зачем, собственно, им страховать право собственности на недвижимость,
тем меньше будет возникать соблазнов у продавцов или у других заинтересованных
лиц оспаривать данное право в суде. Ведь в случае выплаты страхового
возмещения страхователю к "Оранте" переходит право регресса на сумму
выплаченного ущерба, и заинтересованному лицу придется иметь дело
с мощной государственной структурой в лице НАСК "Оранта". Появление
на рынке нового продукта снизит как процент судебных разбирательств,
так и саму возможность входить в судебный процесс. По нашим оценкам,
мы сможем снизить приблизительно на треть количество исковых заявлений
от заинтересованных лиц, для которых основным побудительным мотивом
для признания сделки недействительной являлось несоответствие реальной
цены и цены, указанной в договоре купли-продажи.
В случае, если сделка будет
заключена по реальной цене, то втягиваясь в судебный процесс, виновной
стороне придется оплатить судебные издержки, которые могут составить
до 10% стоимости объекта. И при заключении сделки по реальной цене
виновной стороне стоит трижды подумать, нужно ли ей вообще затевать
все это.
В дальнейшем мы планируем совместно
с "Орантой" отработать механизм реализации имущества, которое перешло
к страховой компании в результате регресса. Это будет аукционная
продажа таких объектов и т.д.
А.БОНДАРЕНКО
ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ АСНУ
А.КРАВЧУК
Обсудить в форуме >>>
|
