КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС                

Депрессивные регионы в Германии?

Санировать нельзя снести… Угадайте, где нужно поставить запятую в этом предложении. Не знаете? Вот и я не знаю. Потому что сомневаюсь, и сердце кровью обливается, когда подумаешь, что огромный жилой дом, в котором по нашим меркам и привычке преодолевать нескончаемые трудности, жить и жить, вдруг деловито огораживают и сносят. Без особого, кстати, шума и пыли. Три дня – и вот вам лужайка, через неделю поросшая тоненькой сочной травкой. Хоть кроликов разводи.
А рядом стоит другой дом. То есть, пока стоит. Назовем его условно - «вильгельмовка», по аналогии со «сталинкой», потому что построен он был в эпоху промышленного бума конца позапрошлого века и до начала первой мировой, во времена от Фридриха-Ви­ль­гельма до просто Вильгельма второго и последнего. Описывать среднюю «вильгельмовку» нет необходимости – похожие дома есть в любом городе Германии, а также в центре Одессы или Киева, пережившие в свое время точно такой же промышленно-застроечный бум. Правда, там их никто, слава Богу, не сносит. Напротив, за них идут войны, а квартиры стоят каких-то космических денег, сравнимых, разве что, с парижскими или лондонскими ценами. Представьте, что все это не сон, не бред и даже не картинки из какой-нибудь антитоталитарной антиутопии. Такова реальность последних лет в новых федеральных землях Германии. Жилмассивы ГДР-овских бетонных многоэтажек, как бывшему советскому человеку, мне тоже жалко, но как-то не так. Хотя и полупустые ныне, выглядят они до сих пор значительно лучше наших аляповато слепленных, набитых под завязку поколениями граждан, переживающих один жилищный кризис за другим. Что ни говори, а многоэтажки и двухкомнатные квартиры на восьмерых сближают. Вот и в ГДР они тоже сближали, демонстрируя преимущества коллективного пития под косеньким грибком перед индивидуальным распиванием на дому. Впрочем, это скорее о нас, бывших и нынешних. Теперь здесь все в прошлом, кроме майсенского фарфора, цейсовской оптики и малыша-«Траби», все еще действующей двухтактной модели немецкого социализма. Они только и выжили в катаклизме, как сказал бы поэт в своей пессимистической прозе. А самый характерный, квартирный вопрос народной демократии, обернулся совсем другой стороной. Короче говоря: дома есть, а жить в них некому. Даже термин такой придумали, который на русский можно перевести как «свертывание» или «сжатие». Вот представьте: был город в стране образцового (как им тут хотелось, а нам там казалось) социализма, а потом вдруг «свернулся» за пару лет. Население ГДР, лишенной внешнего притока, всегда было значительно меньше, чем в соседней стране, но уже за первые десять лет после воссоединения оно сократилось еще на 2 миллиона: с 17 с гаком до 15 с хвостиком. Тоже, значит, «свернулось». Экстраполируя это на отдельно взятый город, увидим, что, например, жителей саксонского Хемница стало меньше на 20%, и лишь в прошлом году отток прекратился, хотя прогноз до 2020 года остается неутешительным, и дальнейшего «сворачивания», видимо, не избежать. Уехали все, кто хотел, и кто мог, но город-то, переставший кормить, и, где умерла промышленность, никуда не делся. Вот и получается, что он тоже «свернулся». Кто бывал в Германии в самом начале 90-х, мог и сам заметить, что пересечение бывшей границы отмечалось легким прыжком. Дальше вела уже совсем другая дорога, а населенные пункты были такого цвета, будто их годами обрызгивали мельчайшими частицами солярки, смешанной с угольной пылью. Неудивительно, ибо в домах старой постройки в ходу было печное отопление и общественный туалет на этаже: дома строились как доходные для пролетариев. Оставшись после войны в ГДР, эти дома как бы застыли в том времени. Их никогда капитально не ремонтировали. Причина проста. При дефиците квартир, жильцов девать было некуда, а при низкой квартплате, у домовладельцев никогда не доставало средств на какой-либо основательный ремонт. Не говоря уже о вечной нехватке стройматериалов. Печи и туалеты сейчас еще можно наблюдать, если проникнуть в пустой дом, доживающий последние дни то ли перед сносом, то ли, если повезет, санацией. Понятно поэтому, что новоселье в бетонной новостройке было несказанным счастьем. После «поворота», как в Германии называют известные события, ценности, а вместе с ними и квартирные предпочтения, собственность, да и сам рынок, радикально изменились. Возникли нюансы, в которых без ста граммов или компетентного комментария не разберешься. Исходный же пункт таков: народ из «застенка» рванул к свободе и на заработки. И если с точки зрения «ответственного квартиросъемщика» все более-менее понятно: платить умеренно, а жить комфортно, то легко ли быть домовладельцем в Германии, в частности, в восточной ее части? Такая ли уж разница между рынками жилья на Востоке и на Западе страны?
«Разница очень большая, - говорит Томас Зеедлер (Thomas Seedler), владелец фирмы-домовладельца из Цвикау, - цены съемного жилья на Западе примерно вдвое выше. На Востоке - в среднем 4 евро за квадратный метр, на Западе – начиная от 6, а в южной Германии – до 12 евро». При этом, по словам Зеедлера, затраты на санацию тоже одинаковы и находятся в пределах 1800 евро за квадратный метр. Легкий арифметический подсчет дает представление о цене капремонта дома (1910 года постройки), в котором мы беседуем – 2,6 миллиона евро. Дом сначала полностью «выпотрошили», оставив коробку, а затем, фактически заново построили.
Замечу, что поначалу, сразу после объединения, никто особо не обращал внимания на резкое снижение численности населения и запустение жилья. Считалось, что рынок сам выправит положение. Но рынок жилья – это не рынок презервативов, которых можно выпускать больше или меньше в зависимости от половой активности или уровня невежества населения. Дом же стоит. У него есть цена, которая определяется его качеством и расположением. Он также представляет собой некий градообразующий элемент, часть исторического микрорайона. Как получилось, что после объединения такое большое количество домов пришло и приходит в негодность?
«Причин - масса, - поясняет мой собеседник, - во-первых, в 97-98 годах прекратили действовать налоговые льготы для инвесторов. К тому времени очень много домов были капитально отремонтированы. Вложив деньги, можно было ожидать, что через десять лет половина суммы будет возвращена в виде подоходного налога. Теперь этого нет. Вторая причина – нерешенные до сих пор вопросы собственности. Объединения совладельцев, например, не могут решить, продавать или не продавать. Кроме того, наследники еврейских владельцев, лишенных собственности при нацистах, предъявляют претензии на отобранную недвижимость. Это правопреемники и объединения правопреемников в 3-4 поколениях. Поэтому вопрос очень запутан и долго решается в судах. В-третьих, наконец, на рынке нет дефицита: 10-15% качественного жилья пустует». Естественно, при сохраняющейся низкой цене ждать новой волны реконструкции не приходится. Но повод ли это для сноса домов, который выглядит нелогичным, на первый взгляд? Первое, что следует отметить: сносятся дома коммунальной или коллективной собственности. Ситуация такова, что дом, даже пустой, все равно требует расходов. В результате консолидированный долг на каждую пустующую квартиру уже к середине 2000 года достигал 300 евро в среднем. Тогда правительство приняло решение о списании долгов со снесенных домов, что и запустило маховик разрушения. Несколько позже, в августе того же года, была принята программа «Перестройка городов на Востоке» (Stadtumbau Ost). Программа предусматривала ежегодное паритетное выделение средств из федерального, земельного и коммунального бюджетов на санацию половины старых построек и снос другой половины из расчета 70 евро за квадратный метр. Программа должна действовать до 2009 года включительно. Ликвидации подлежат 300 – 400 тысяч квартир в населенных пунктах на Востоке. Время поджимает. Поэтому очевидна на сегодняшний день активность разрушения. Под ковш, прежде всего, попали карточные домики бетонных микрорайонов. В Магдебурге (федеральная земля Саксония-Анхальт), например, где население сократилось на 60.000 человек, снесли 1/5 всех крупнопанельных домов, хотя последним из них не исполнилось и 16 лет. В Йене, правда, пошли другим путем, не полного сноса, а реконструкции и уменьшения этажности. Получается, надо сказать, симпатично. С «вильгельмовками» - сложнее. Их реконструкция обходится многократно дороже и требует изощренной изобретательности проектантов. Снести, конечно, проще. Если кто-то из коллективных совладельцев или вовсе обезличенные коммуны сомневались в целесообразности сноса, то нежданно подвалившая возможность заработать на ненужной никому недвижимости объединила всех в едином разрушительном порыве. Другое дело частник, он еще семь раз отмерит и, возможно, решит подождать в надежде, что конъюнктура изменится в лучшую сторону. «Вообще же, - как утверждает Томас Зеедлер, - сейчас не лучшие времена для домов старой постройки». Некоторые пустующие дома считаются или на самом деле являются памятниками. Карл Нольтце (Karl Noltze), президент Правительства Хемница, по поводу этого феномена говорит, что люди, проработавшие 50 лет в каком-либо здании, склонны называть его памятником, хотя на самом деле – это не более чем проявление ностальгии. При этом он уверен, что сносить угловые здания и дома, образующие законченный силуэт квартала старой постройки, нельзя. Происходит же часто наоборот: «хо­зяин-барин», с ним власти вынуждены вести переговоры отнюдь не всегда с положительным результатом. Это касается, прежде всего, домов вдоль оживленных улиц или железной дороги. Владельцы, лишенные нежных чувств, резонно полагают, что найти квартиросъемщиков после ремонта не удастся. Результат томлений можно предвидеть заранее, а городские кварталы старой постройки во многих местах уже напоминают челюсти престарелого дракона с торчащими через один зубами. Есть, тем не менее, иной способ: консервация до лучших времен. Его стали тоже применять. Так, в Хемнице коммуна выделила почти 90.000 евро на консервацию одного из старейших домов города, так называемого «конторского дома», поскольку летом прошлого года в нем рухнули внутренние перекрытия. Карл Нольтце, в котором, несомненно, борются чиновник и гражданин, говорит, что в реальности «невозможно частного владельца или предприятие заставить сохранить памятник, только потому, что это памятник. Представьте, в ремонт вложат миллион, а затем не найдут квартирантов. Владелец – банкрот». К сожалению, в условиях стагнации цен, высокого уровня безработицы и превышения предложения над спросом такая перспектива ясна, как день. Остается уповать на некое экономическое чудо, которое снизойдет, пока не поздно, на депрессивные регионы. Говорят, что это чудо уже даже где-то имеет место. Где-то что-то хорошее якобы растет, а плохое – уменьшается. Это хорошее даже можно увидеть в процентах. Теперь бы его еще потрогать, понюхать, налить в ладошку и капнуть бальзамом на душу.
P.S. Когда над страной бурой мглою, с неимоверной скоростью носился ураган «Кирилл», в Хемнице ненастным вечером упал старый пятиэтажный брошенный дом. Упал в самом центре города. Слава Богу, никто не пострадал. Наверное, дом просто устал ждать, «сжался» и умер.

Текст и иллюстрация:
Дмитрий Ремественский (Хемниц, Германия)