> (ч.2 - огляд іпотечного фінансування, як воно існує у розвинутих країнах)
(продовження, початок у № 2 )
Ключові складові систем іпотечного фінансування.
Ситема іпотечного фінансування (ІФ) і її розвиток залежать від ряду обєктивних чинників, зокрема від типів кредиторів і способів фінансування. Ці складові - це:
· Універсальні (диверсифіковані) та спеціалі-зовані портфельні кредитори.
·
Державні та приватні кредитори.
·
Депозитне та недепозитне фінансування
· Портфельне й непортфельне кредитування
Розглянемо більш детальніше кожну із складових.
Універсальні (диверсифіковані) та спеціалізовані портфельні кредитори.
Універсальні (диверсифіковані) портфельні кредитори - це, як правило, комерційні та ощадні банки, кредитні спілки, кооперативні банки. Фінансування іпотечних кредитів відбувається переважно за рахунок депозитів, але можуть випускатися облігації з забезпеченням або без нього. В універсальних кредиторів іпотечні кредити - це просто різновид активів і їх частка не більша 30% усіх активів банків.
Традиційно склалося так, що банки не стали основними учасниками системи ІФ.
Вони більше зосереджені на профільній діяльності та поверненню платежів, занепокоєні з приводу ризику ліквідності, притаманному фінансуванню довгострокових кредитів за допомогою короткострокових депозитів.
Спеціалізовані
портфельні кредитори - це державні та приватні іпотечні банки, Bausparkassen (житлові кредитно-ощадні кооперативи (каси)), кредитно-ощадні установи, будівельні товариства. Навіщо потрібна спеціалізація сьогодні? По-перше, спеціалізовані установи краще розробляють свої продукти, їх просування на ринок, збут та обслуговування. Управління ризиками здійснюється більш глибоко і кваліфіковано. По-друге, спеціалізовані установи мають більшу прозорість для інвесторів та контролюючих органів. По-третє, вони проводять серйозний маркетинг ринку і мають можливість якісно планувати свою стратегію.
Державні та приватні кредитори.
Державний кредитор - це, як правило, звичайний банк , орієнтований на іпотечне фінансування житла або іншої нерухомості, який має державні гарантії. Крім депозитів, джерелами фінансування іпотечних кредитів є: бюджетні асигнування, емісія облігацій, пенсійний фонд державних службовців, інші спеціальні фонди.
Переваги державного кредитора: він сміливо крокує там, куди не наважуються ступити приватні кошти; не вимагає сильної правової інфраструктури; як правило, вартість фінансування у нього нижча від ринкової, бо на практиці відсутній ризик ліквідності; теоретично він може створити ринок на “пустому місці” та залучати приватні фінансові ресурси.
В той же час державні іпотечні банки малоефективні. Наявність субсидованих фінансових джерел означає, що ринок не впливає на фінансову дисципліну цих банків, тому операційні витрати, як правило, великі, втрати за кредитами теж досить великі. Житлові банки неохоче застосовують арешт майна з огляду на соціальні або політичні причини, крім того, позичальники часто розглядають кредити від житлових банків як “пільгові”, а реальні позичальники часто багатші від визначених умовами програми іпотечного кредитування позичальників. Особливістю є й те, що при дотації ставок відсотків, по яких надається кредит, вибір банком позичальника може бути політизованим або бюрократизованим. Можуть ігноруватися в цій ситуації і значні ризики, наприклад, фіксовані ставки за умов високої інфляції. Не виключені можливості обмеження банком доступу інших кредиторів до фінансування чи позичальників.
Приклади діяльності державних іпотечних банків у деяких країнах:
- Слабке управління кредитними ризиками (Індонезія, Чилі, Фіджи)
- Високий дохід реальних позичальників (Ефіопія, Бразилія)
- Невдалий вибір інструментів фінансування (Аргентина, Бразилія, Угорщина)
- Політичний вплив на кредитування (Мексика)
- Заблокована конкуренція (Йорданія)
- Єдиний успішний приклад (Таїланд).
Депозитне та недепозитне фінансування.
Депозитне фінансування - досить простий фінансовий інструмент. Переваги його: невелика премія для вкладників; низька вартість оптових депозитів; як правило, фінансування стабільне, особливо за наявності страхування депозитів. До недоліків можна віднести коливання вартості коштів та потенційно нестабільну пропозицію.
Недепозитним фінансуванням займаються портфельні і непортфельні кредитори. Портфельні кредитори - шляхом емісії незабезпечених облігацій та іпотечних облігацій, що в свою чергу вимагає наявності механізмів забезпечення ліквідності цих облігацій.
Іпотечні облігації - це середньострокові облігації, які забезпечуються сукупним пулом іпотек, як правило, мають фіксовану ставку протягом заставного періоду, що використовується для встановлення ставок за кредитами. Їх емітентами можуть бути диверсифіковані або спеціалізовані кредитори (депозитарії або іпотечні банки).
Іпотечні банки - це спеціалізовані портфельні кредитори, які фінансують операції головним чином з використанням іпотечних облігацій і можуть бути незалежними установами або дочірніми установами комерційних банків. Перевагами іпотечних банків вважається усунення ризику зміни відсоткових ставок, спеціалізація і відносна операційна ефективність, а недоліком - значні обмеження на типи кредитів, що можна запропонувати та обмежені можливості конкуренції з комерційними банками.
Механізмами забезпечення ліквідності у цій ситуації є фінансування диверсифікованими (на основі депозитів) портфельними кредиторами за допомогою середньострокових облігацій, емісія іпотечних облігацій централізованим емітентом (при підтримці уряду), а також забезпечення іпотеки та першочергове право кредитора звернення стягнення на предмет іпотеки.
Непортфельне й портфельне кредитування.
Непортфельне кредитування відбувається шляхом продажу активів (нових або існуючих безпроблемних кредитів) та участі “гравців” на вторинному ринку - портфельних кредиторів (як джерело фінансування) та тимчасових кредиторів (початок роботи і у подальшому продаж активів). Каналами ІФ тут є купівля кредитів, емісія іпотечних облігацій або цінних паперів на основі пула іпотек чи інших кредитів.
Переваги непортфельного кредитування: створюються конкурентноздатні первинні ринки, висока ефективність роботи і співпраці субєктів ринку, ефективне управління ризиками. Недоліками є те, що цей процес може бути досить витратним, вимагає стандартизації (єдиних правил гри учасників ринку) і суттєво зростає ймовірність агентського ризику (багато субєктів бере участь у кредитуванні).
Переваги портфельного кредитування: можливість забезпечити більш персоніфіковані послуги позичальникам, зменшення агентських ризиків, диверсифіковані джерела фінансування (депозити, облігації, сек’юритизація), більш ефективна диверсифікація бізнесу, кредитних та політичних ризиків.
Недоліки портфельного кредитування: управління ризиками ліквідності та зміни відсоткової ставки є складним (позичальникам потрібні довгострокові кредити, вкладники бажають короткої тривалості кредитування), ризик невиконання зобов’язань позичальниками може бути дуже концентрованим, ефективність роботи може бути меншою (одна установа виконує велике коло різноманітних функцій), можуть бути “кон’юнктурні” кредитори.
Висновки.
· Не існує “ідеальної” моделі іпотечного фінансування
· Формування моделі ІФ великою мірою залежатиме від наявності передумов (природа існуючої інституційної структури, наявність необхідної законодавчої бази, виконавчої інфраструктури)
· Необхідно уникати субсидій та/ або перешкод для вступу на ринок
· Ринки країн Центральної і Східної Європи позитивно реагують на універсальні банки, які використовують фінансування за рахунок депозитів
Розглянемо, як формується ціна на продукт (послуги по фіпотечному кредитуванню) у класичному варіанті.
<Ціна> = <Очікувані витрати> + <Прибуток>
<Очікувані витрати> - фінансування, операційні витрати, управління ризиками.
<Прибуток> - безризикова окупність акціонерного капіталу плюс надбавка за ризики.
<Прибуток> = <Маржа (спред)> + <Плата за обслуговування> + <Пеня за прострочені платежі> + <Платежі за подачу та оброблення заяви>
Приклад утворення ціни іпотечного кредиту в США:
Фіксована ставка іпотеки в США - 6.0%. Складові ціни (у % від розміру кредиту):
· Вартість коштів - 4,0% на 10-років.
· Ризик дострокового повернення кредиту - 0,50% .
· Вартість обслуговування - 0,25%.
· Витрати на початкову роботу - плата за фіксованою ставкою.
· Прибуток - 0,75%.
· Ризик невиконання зобовязань вартість - 0,5%.
Специфіка ціноутворення на ринках, які народжуються:
· Витрати, пов’язані з дефолтами, будуть вищими при нижчому співвідношенні вартості кредиту і вартості застави.
· Типовий спред за кредитними ставками вище ставок за борговими зобовязаннями уряду:
· 2% в розвинених країнах (при відсутності варіанту дострокового повернення кредиту)
· 4-10% на ринках, що народжуються, та на ранніх етапах в країнах з перехідною економікою (більш високі політичні та кредитні ризики, нестабільність національної валюти).
(далі буде)
Генріх Людкевич, Член Ради Асоціації рієлторів України, директор АН „Рієлторський Дім”
Обсудить в форуме >>>
|
