В Україні програми іпотечного кредитування (у першу чергу, кредити для придбання житла) активно почали розвиватися з 2000 року. За останній рік відчутно зріс інтерес банків до теми іпотечного кредитування. Банки намагаються у цих непевних умовах самотужки або у співпраці з рієлторами зайняти перспективну нішу на ринку. Те, що ця ніша перспективна, підтверджує і активізація ринку нерухомості, і ріст кількості потенційних покупців, які хочуть і можуть купувати квартири в кредит, і просто здорова логіка та досвід інших країн (як правило, нерухомість купують у кредит, бо це вигідно).
Банки пропонують агентствам нерухомості (буває і навпаки) укладати договори про співробітництво, суть яких полягає у тому, що агентства поставляють банку клієнта, а банк сам оформляє (веде усю підготовчу роботу з клієнтом-позичальником, проводить андеррайтинг, оцінює і аналізує об'єкт нерухомості та продавців і т.п.) і видає іпотечний кредит. Інший варіант співпраці банка й агентства (на мій погляд, більш ефективніший) полягає в тому, що за цим договором (у більшості випадків це тристоронній договір між банком, агентством та страховиком) агентство проводить усю підготовчу роботу з клієнтами, як покупцем так і продавцем, робить оцінку об'єкту нерухомості та попередню оцінку платіжоспроможності позичальника. Це співробітництво буде розвиватися і надалі, у різних формах, в залежності від розвитку законодавчої бази.
Враховуючи об'єктивні й суб'єктивні фактори, можна сказати, що через 3-5 років в Україні буде функціонувати цілком цивілізований ринок іпотечного кредитування. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування (до 30-40 років), а також, безумовно, при поліпшенні законодавчих актів ринок буде розвиватися динамічно. Стримуючим елементом можуть бути політичні й макроекономічні фактори.
Основні проблеми іпотечного кредитування.
Безумовно, найбільшою проблемою є наше недосконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави. Крім того,
сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування (які, до речі, зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації), тобто немає єдиних правил гри. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки, ризик дострокового погашення кредиту, агентський ризик, політичний ризик).
Теперішній стан у цифрах.
Конкретні цифри важко назвати, але можна констатувати, що по програмі іпотечного кредитування активно і системно (із серйозною рекламою) пропонують свої послуги біля 10 банків. Ще біля 15-20 банків намагаються надавати такі послуги, але переважно працюють із корпоративними клієнтами. Стосовно об'ємів наданих кредитів аналітики стверджують, що у Києві за останній рік видано від 20 до 40 млн. доларів кредитів по програмі іпотечного кредитування.
За інформацією наших колег (рієлторів) у регіонах теж починають працювати ці програми. Зокрема, КБ "Приватбанк" працює у Донецьку, Севастополі, Харкові, АППБ "Аваль" - у Сімферополі, Тернополі, Запоріжжі, Севастополі, АКБ "Правексбанк" - у Запоріжжі, Севастополі. Умови кредитування у регіонах, як і у Києві, різні у різних банках, але у регіонах банки працюють більш обережно. Цей фактор (активізація програм іпотечного кредитування) теж вплинув на динаміку продажу нерухомості й ріст цін, що в регіонах значно відчутніше.
Як бачимо, процес пішов. Залишилося зовсім мало - доопрацювати, довести, додумати...
Саме у цьому руслі у листопаді ц.р. у Києві пройшов семінар на тему „Побудова складових іпотечного фінансування в Україні». Семінар організувала Українська національна іпотечна асоціація за підтримки Світового банку і мав він професійний та просвітницький характер. Участь у семінарі взяли оператори ринку нерухомості, представники банків, страховиків та української влади. Проводив семінар пан Даймонд Дуглас, експерт Світового банку. Огляд іпотечного фінансування, як воно існує у розвинутих країнах, розглянемо нижче (по результатах семінару).
Ще раз, що таке іпотека. Іпотека - це застава (gage - французькою мовою) «мертвого» (mort) активу (земельної ділянки або іншої нерухомості). Цей термін еволюціонував ще з часів Римської імперії. Спочатку вживалося слова «fiducia» (передане право власності), pignus (віддавати під заставу) та «hypoteca» (право утримання).
Іпотечне фінансування – поняття більш ширше, ніж у нас на даному етапі розвитку економічних відносин використовується. Як правило, по формі і по суті, ми говоримо про іпотечне кредитування. Тому варто, напевно, зробити короткий огляд теми іпотечного фінансування.
Призначення іпотечного фінансування (ІФ). ІФ дозволяє здійснювати дешеву та надійну довгострокову передачу капіталу, причому забезпеченням повернення позики є земля, житло, комерційна або промислова нерухомість. Збалансованість попиту й пропозиції (на послуги по іпотечному фінансуванню) при відносно стабільній економіці встановила невисоку ціну на такі послуги. Зокрема, спред становить не більше 2% при терміні кредитування 5-40 років. Як правило, невеликі витрати на це фінансування у західних країнах пояснюється тим, що воно відносно просте, прозоре, стандартизоване, спирається на коштовну заставу і не вимагає великих витрат на виконання.
Скільки часу нам потрібно для досягнення до цього рівня? У країнах із перехідною економікою цей термін може становити 7-10 років досить складної праці. В Україні, враховуючи об'єктивні реалії, цей термін може становити 3-7 років важкої й непростої праці у цьому напрямку.
Об'єм іпотечних кредитів є однією із важливих складових фінансового ринку держави. Якщо цей об'єм становить до 10% ВВП , це вважається малою часткою. У деяких розвинутих країнах він знаходиться у діапазоні 30-75% від розміру ВВП.
Різновидність іпотечного фінансування. Кредити дають під заставу різноманітної нерухомості, і, у залежності від мети, використовуються для:
- · Фінансування аграрного сектора (земля сільськогосподарського призначення)
- · Купівлі житла
- · Будівництва житла
- · Орендоване житло
- · Комерційна та промислова нерухомість
- · Малий бізнес
- · Будь-яке інше фінансування, забезпечене нерухомим майном
Усе це різні види бізнесової діяльності, але застава і правові засади є однаковими.
Фінансування аграрного сектора. Іпотечне кредитування під заставу землі набуло поширення ще у 19 столітті, і по суті було і є джерелом працюючого капіталу. Для цього виду фінансування характерні короткостроковість, низьке співвідношення розміру кредиту до оціночної вартості предмету застави, високими кредитними та політичними ризиками, базується на консервативних оцінках розміру врожаю та цін на нього.
Купівля житла. Іпотечне кредитування при купівлі житла (яке йде під заставу) сьогодні є домінуючим: 80% іпотечного фінансування у розвинутих країнах. Низький ризик в умовах стабільної економіки дає можливість надавати довгострокові кредити з високим співвідношенням розміру кредиту до вартості іпотеки. Ця послуга (продукт) базується на оціночній вартості та на очікуваному доході від виконаних робіт, має масовий характер, низьку маржу.
Будівництво житла. Це спеціалізований бізнес, подібний до корпоративного фінансування ризикових видів діяльності. Характеризує його високий рівень витрат та ризиків, висока маржа, короткостроковість. Базується на оцінці ринку на момент закінчення будівництва, авансовій реалізації, історії та фінансовій спроможності забудовника. Спирається на іпотеку землі та незавершеного будівництва і супроводжується жорстким контролем із боку банків.
Комерційна та промислова нерухомість. Спеціалізований напрямок бізнесу, дуже циклічний, малоальтернативний. Характеризується більш високим спредом і значною різноманітністю, вимагає значного акціонерного капіталу. Передбачає інтегроване будівництво і безперервне кредитування, але на кожному етапі від кредитора вимагається здійснювати й контролювати різні види діяльності. Як правило, цим займаються не банки, а довгострокові інституційні інвестори (пенсійні фонди, страхові компанії та ін.).
Малий бізнес. Використання власного житла в якості забезпечення позики, наданої підприємцю. Один з напрямків фінансування купівлі житла із звичайним співвідношеннями, відповідно, при оцінці таких кредитів напрямок використання коштів не є важливим аспектом. Для повернення кредиту важливе значення має стабільність доходу позичальника.
На практиці будь-яка установа іпотечного фінансування може займатися одним або усіма з цих видів діяльності, тому що фінансові аспекти подібні, але кожна з них - це установа, що має свою специфіку та різні напрями діяльності, перебуває в різних економічних і політичних умовах, має цілком різні способи управління ризиками.
Функції системи іпотечного фінансування. Система іпотечного фінансування повинна забезпечити виконання трьох основних функцій:
· Робота (надання послуг) із клієнтами (роз'яснення, консультації, оформлення кредиту, обслуговування кредиту, співпраця з рієлторами)
- · Фінансування (передача коштів)
- · Управління ризиками:
- - Кредитний ризик
- - Ризик ліквідності
- - Ризик зміни відсоткової ставки
- - Ризик дострокового погашення кредиту
- - Агентський ризик
- - Політичний ризик
Варіанти фінансування. Звідки беруться кошти для видачі кредитів? Варіантів є кілька, це:
- · Акціонерний капітал: приватний, інституційний (страховики, пенсійні фонди та ін.) та державний
- · Депозити фізичних та юридичних осіб
- · Облігації із забезпеченням, або опціонами, або без них
- · Централізований або приватний кредитор
- · Продаж активів через сек'юритизацію: безпосередній (сек'юритизацію здійснює сам банк) або через певну структуру (яку підтримує чи створив уряд)
- · Державні кошти: емісія облігацій, фонди, бюджетні кошти
Висновки по цьому короткому огляду такі:
- - немає двох однакових систем іпотечного фінансування
- - немає якоїсь найкращої системи ІФ ( безумовний вплив традицій, культури, історії)
- - система ІФ залежить від розвитку фінансової системи в країні у цілому, а також від втручання законодавчої і виконавчої влади
- - як правило, завжди є можливості для покращення існуючої системи ІФ
(далі буде)
Генріх Людкевич, Директор АН "Рієлторський Дім"
Обсудить в форуме >>>
|
