ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ПРОМЫШЛЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА·

Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательной способности населения, насыщением сегментов торговой и офисной недвижимости и другими факторами. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработавшая Программу строительства современных складов до 2010 г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.·

 На протяжении года рынок складской недвижимости существенно не увеличится, так как большинство проектов находится на стадии строительства. Однако в следующие два-три года на украинском рынке могут появиться крупные иностранные девелоперы, заинтересованные в развитии промышленно-складского рынка. Текущая ситуация на рынке вызовет повышение арендных ставок на складскую недвижимость.

· Текущий год будет ознаменован ростом спроса на профессиональные склады и постепенным снижением интереса со стороны операторов рынка к низкокачественным складским помещениям. Заказчики выдвигают все более высокие требования к объектам логистической недвижимости, среди которых - соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и пр.

· На сегодняшний день от вложения средств в складской комплекс можно ожидать рентабельности на уровне около 25%, что гарантирует лидерство на рынке при качественном выполнении работ. Несмотря на невысокий рейтинг Украины в целом и высокие риски инвестирования, рынок Киева и Украины оценивается как один из наиболее перспективных в Восточной Европе. В ходе стабилизации экономики Украины промышленно-складская недвижимость вызовет еще больший интерес как объект перспективного инвестирования.

Компания «ASTERA»

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

1. На долю профессиональной профильной недвижимости приходится не более 15% рынка (около 150 тыс. кв. м), в то же время спрос на нее удовлетворен примерно на 1520%. Особо дефицитными на рынке являются качественные складские комплексы площадью от 1500 до 4000 кв. м и более 10 тыс. кв. м. Предложение качественных складов в краткосрочной и среднесрочной перспективе останется недостаточным и дальше. Согласно анонсируемым планам инвесторов значительного прироста профессиональных складских площадей (250-260 тыс. кв. м) следует ожидать не ранее, чем через два года.

2. Спрос на складские помещения по-прежнему значительно превышает предложение. Рынок малоразвит, недооценен инвесторами, но при этом имеет очень большой потенциал (через 4-5 лет здесь предрекают настоящий бум).

3. Склады в традиционном понимании постепенно утрачивают свою актуальность. На современном этапе склад - это и риэлторский, и логистический объект одновременно. Складской бизнес сейчас делится на 2 основные составляющие: непосредственно объект недвижимости (склад) и комплекс логистических услуг.

4. Конкуренция на складском рынке находится в зачаточном состоянии: здесь работают не более 2 десятков компаний, причем логистические компании и трейдеры превалируют над девелоперами.

5. Аренда непрофессиональных складских помещений в Киеве и области в 2007 г. обходится в среднем от $3 до $6/кв. м в месяц, профессиональных - от $7 до $12/кв. м (вплоть до $30 за евросклады и склады-холодильники). Продавались склады по $200400/кв. м. Качественные предложения с выгодным месторасположением реализовывались по $450530/кв. м (в центральных районах - до $650).

6. Рост арендных ставок и стоимости складов за 2006 г. составил порядка 15-20%.

7. В структуре предложения соотношение аренды и продажи составляло 70 к 30%. Предложение по продаже складов в чистом виде не превышало 5% от их общего количества на рынке коммерческой недвижимости. Чаще всего предлагались склады в составе целостных имущественных комплексов либо на территории предприятий (продажа готового бизнеса).

ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ

1. Учитывая низкую насыщенность складского и логистического сегментов рынка, сочетающуюся с повышенным спросом на подобные объекты, именно этот сектор коммерческой недвижимости обладает наибольшим потенциалом.

2. Самое перспективное направление строительство современных складских комплексов и логистических центров класса «А». В результате вынесения промышленных зон за пределы Киева (согласно Генплану развития города до 2010 г.) быстрыми темпами будет идти развитие профильных комплексов в ближайшем пригороде Киева. Особенно актуальными будут склады в границах двадцатикилометровой зоны от Окружной дороги, вблизи главных трасс междугороднего и международного значения.

3. В 2007 году ожидается повышение уровня аренды складских помещений на 10-15%. Стоимость продажи складских помещений также возрастет не менее чем на 10-20%, чему будут способствовать продолжающийся рост цен на землю в окрестностях Киева, а также перманентное удорожание любых типов недвижимого имущества в Киеве и его пригородах.

4. К развитию качественной складской инфраструктуры существуют следующие предпосылки: выгодное географическое положение Киева; намерение ряда крупных международных складских девелоперов и операторов логистических услуг прийти на местный рынок; развитие торговли и рост покупательной способности населения - и, как следствие, масштабирование товаропотоков; перспектива вступления Украины в ВТО; появление узкоспециализированных инвестиционных фондов; рост конкуренции и постепенное снижение рентабельности инвестиций в другие сегменты коммерческой недвижимости; себестоимость строительства складов ($350-400/кв. м) значительно ниже себестоимости строительства аналогичных по площади торговых и офисных объектов ($600-800/кв. м); украинский складской бизнес является наиболее высокодоходным. Срок окупаемости объектов класса «А» составляет 67 лет.

5. Основными сдерживающими факторами попрежнему являются: относительная дороговизна кредитов; сложности на земельном рынке (отвод и перевод земельных участков), проблематичность согласования проектной документации; более низкий уровень рентабельности этого сегмента по сравнению с объектами торговой и офисной недвижимости; отсутствие опыта успешной реализации проектов-пионеров.

6. Темпы развития рынка логистической недвижимости напрямую будут зависеть от макроэкономической ситуации в стране, снижения инвестиционных рисков, развития отечественных и иностранных торговых сетей. Развитие сферы торговли и увеличение товарооборота повлекут за собой увеличение спроса на складские помещения.

7. 2007-й и последующие годы будут характеризоваться снижением спроса на низкокачественные складские помещения.

8. Спрос на профессиональные склады классов «А» и «В» будет расти.

9. В течение ближайших лет на рынке Украины должны появиться крупные западные девелоперы, специализирующиеся на развитии складской недвижимости.

10. Значительный рост рынка складских помещений следует ожидать в 2007-2008 гг. Как показывает опыт стран ЦентральноВосточной Европы, в сегменте складской недвижимости необходимым для развития успешных проектов является тесное сотрудничество девелоперов с конечными пользователями посредством политики «builttosuit» (т.е. строительства объектов под конкретных будущих арендаторов). В этом случае девелопер еще до начала строительства уверен в будущем проекте, так как имеет гарантии наполненности объекта. Кроме того, с прелизинговым соглашением в активе девелоперу намного легче получить банковский кредит по меньшей ставке. В итоге это позволяет девелоперу предложить конечному потребителю площади по меньшей арендной ставке, чем в конкурентных проектах. При этом меньшая арендная ставка никоим образом не увеличивает срока возврата инвестиций. Исходя из арендной ставки, такой проект является более конкурентоспособным на рынке, а конечный потребитель получит помещение, полностью соответствующее его требованиям. В ЦентральноВосточной Европе девелоперы поняли важность такого сотрудничества с конечными потребителями. Это дало дополнительный толчок развитию рынков складской недвижимости Польши, Чехии и Венгрии. Сейчас большая часть складских проектов на этих рынках создается именно посредством «buiеttosuit». Украинский рынок рано или поздно тоже придет к этой практике.

Компания«Castle Development»