ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПКИ В КАНАДЕ

Британская Колумбия

Недвижимость в Большом Ванкувере предлагается и реализуется по высоким, в сравнении со средним доходом населения, ценам. Большинство потенциальных покупателей не имеет достаточных средств для выплаты полной цены приобретаемой недвижимости и обращается в финансовые учреждения или к частным лицам за долгосрочным кредитом. Приобретая право на владение недвижимостью, покупатель одноразово платит определённую сумму за возможность получения дохода в течение длительного времени. Как ожидаемая прибыль может рассматриваться доход от сдачи, плата за ренту, которую владелец сохраняет, возможность перепродать недвижимость по более цене. Например, в настоящее время цена рента квартир во многих районах Большого Ванкувера сравнима с выплатами по кредиту даже при самом низком первом взносе. Правильно подобранная недвижимость для сдачи в рент может принести владельцу 10%+ годового дохода. Кредит на покупку недвижимости можно рассматривать, как перевод покупателю его будущих сбережений. После получения кредита, покупатель возвращает полученную сумму плюс оплату за пользование занятыми деньгами – «interest». «Interest», по сути, это оплата за возможность приобретения недвижимости “сегодня”, а не в будущем, когда удастся накопить полную сумму. Приобретая недвижимость, покупатель обычно занимает сумму, исчисляемую десятками и сотнями тысяч. С точки зрения кредитора разумно иметь определённый залог, гарантирующий возврат ссуды и «interest». В случаях, когда гарантией возврата займа будет служить залог права на владение недвижимостью, ссуда носит название «mortgage».

Юридически, «mortgage» - право на недвижимость, зафиксированное в виде контракта, как гарантия ссуды, данной кредитором должнику. В Британской Колумбии, использующей централизованную систему регистрации прав владения недвижимостью, все «mortgage» регистрируются в государственном учреждении – «Land Title Office», как обязательства владельца недвижимости. Заёмщик сохраняет за собой право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, его имя продолжает оставаться на титуле, как имя законного владельца, но любая сделка в отношении недвижимости с зарегистрированным «mortgage» проходит с учётом интересов кредитора.

Разница между рыночной ценой недвижимости и зарегистрированным «mortgage» носит название «owner’s equity» - переведём это как «доля владельца». Владелец может получить второй (третий…) «mortgage» под разницу между рыночной ценой недвижимости (определяемой в момент обращения за ссудой оценщиком кредитора) и уже зарегистрированными ссудами. Кредитор, зарегистрировавший «mortgage» первым (имеется в виду время регистрации в «Land Title Office», а не время подписания контракта с заёмщиком) имеет приоритетное право перевести недвижимость на своё имя, в случае невыполнения должником обязательств по заключенному контракту. При этом кредитор не должен выполнять обязательства по ссудам зарегистрированным позже. Риск, который берет на себя кредитор, представляющий второй (третий…) «mortgage», намного выше, поэтому такие ссуды предоставляются под более высокий процент. Существуют федеральные и провинциальные законодательные акты, регулирующие отношения кредитора и должника, страхование ссуд под залог недвижимости, порядок начисления процентных ставок – «interest rate». Часто законодательные акты дополняют друг друга. Например, федеральный акт – «Interest Act» не ограничивает процентную ставку - «interest rate», в то же время уголовное законодательство – «Criminal Code», предусматривает наказание за начисление годовой процентной ставки выше 60% на любые виды ссуд, включая «mortgage». Законодательный акт Британской Колумбии о защите потребителя – «Consumer Protection Act» даёт право суду освободить должника от обязательств по ссуде (чаще всего от выплаты чрезмерно высокого «interest») в случаях, когда с точки зрения условия ссуды “несправедливы”. При возникающих неясностях или в конфликтных ситуациях необходимо обращаться за советом к юристу, специализирующемуся в этой области.

Финансовые учреждения придерживаются определённых правил при рассмотрении обращений о предоставлении ссуды на покупку недвижимости. Эти правила – «policy» у разных финансовых учреждений сходны, но не одинаковы, их рамки довольно растяжимы. Ссуды под залог недвижимости, предназначенной для собственного проживания покупателя, называются «residential mortgage». К этой категории относятся дома, «townhouses», квартиры. Кредитор, рассматривающий обращение о предоставлении «residential mortgage» определяет максимальную сумму ссуды, выплаты по которой могут гарантироваться личным доходом покупателя. Теоретически (практика отличается от теории), правила большинства финансовых учреждений предусматривают, что расходы семьи на жильё не должны превышать 32% общего семейного дохода до налогообложения. К расходам на жильё относят выплаты по «mortgage», налог на недвижимость, расходы на отопление. Обычно к жилищным расходам прибавляется 50% от суммы постоянных выплат в бюджет комплекса в случае приобретения «townhouse» или квартиры. Расходы семьи по погашению всех ссуд (включая студенческие ссуды, «line of credit» и т.п.) называются «Total Debt Service», переведём это, как суммарные расходы по ссудам. «Total Debt Service» не должен превышать 40% от годового дохода семьи до уплаты налогов.

Финансовое учреждение (с письменного согласия покупателя) проверяет его кредитную историю и источники дохода. Нужно быть очень осмотрительным, предоставляя информацию финансовым учреждениям. Банки не обмениваются информацией о своих клиентах, но хранят её длительное время. Неправильно оформленное обращение, разосланное по всем известным адресам, в надежде, что “где-то получится”, может закрыть вам доступ к финансированию на долгое время. В большинстве случаев, финансовое учреждение заказывает оценку недвижимости сотрудничающей с ним компании. Положительная оценка недвижимости и предоставление ссуды не означает автоматически, что вы приобретаете недвижимость по “хорошей” цене и застрахованы от непредвиденных расходов на ремонт в ближайшем будущем. Проверка и анализ документов комплекса – прямая обязанность вашего агента.
Если первый взнос составляет 35% и выше рыночной цены (таковой считается сумма, за которую недвижимость приобретается, согласно контракту купли/продажи с учётом мнения нанимаемого финансовым учреждением оценщика), то многие кредиторы не требуют доказательств личного дохода покупателя. Доля будущего владельца покрывает возможные убытки, даже при колебаниях рынка.
При первом взносе в 35% и более ссуду могут получить покупатели, не проживающие постоянно в Канаде и не имеющие статуса. До недавнего времени от покупателя, не имеющего статуса, требовалось только подтверждение наличие суммы первого взноса (35%) в любом банке мира. В настоящее время требования ужесточились – кредиторы, в большинстве случаев, требуют доказательств законности происхождения первого взноса, а также документы, подтверждающие размер личного дохода покупателя.

«Residential mortgages», предоставляемые финансовыми учреждениями, должны быть застрахованы, если первый взнос покупателя «down payment» составляет менее 25% от стоимости покупки. Данное условие не распространяется на частных кредиторов. Большинство страховок гарантируется федеральным учреждением – «Canadian Mortgage and Housing Corporation» (C.M.H.C), существуют частные компании, занимающиеся страхованием «mortgage». Страховка гарантирует кредитору возврат суммы, невыплаченного «interest», судебных расходов в случае невыполнения должником взятых перед финансовым учреждением обязательств.
Покупатель одновременно обращается за получением ссуды и страховки. Если оба обращения одобрены, финансовое учреждение переводит покупателю ссуду, необходимую для покупки, и выплачивает страховой компании одноразово полную сумму страховки. Сумма страховки прибавляется к ссуде на тех же условиях, что и основная сумма – тот же %, условия оплаты, сток договора.
Страховая компания рассматривает обращение покупателя независимо от финансового учреждения, пользуясь собственными, часто более жесткими критериями. С увеличением первого взноса покупателя, страховые компании считают ссуду менее рискованной. Размер страховой премии уменьшается.

На сегодняшний день страховые премии составляют, для закрытых mortgage
Взнос покупателя: 5-10%. Размер страховки от суммы покупки от предоставляемой ссуды: 3,25%
Взнос покупателя: 10-15%. Размер страховки от суммы покупки от предоставляемой ссуды: 2,0%
Взнос покупателя: 15-20%. Размер страховки от суммы покупки от предоставляемой ссуды: 1,75%
Взнос покупателя: 20-25%. Размер страховки от суммы покупки от предоставляемой ссуды: 1,00%

В последние годы банки и страховые компании смягчили требования к получающим ссуды:
- С 2004 года покупатель имеет возможность приобрести жильё, предназначенное для собственного проживания, с первым взносом в 0%.
- Снят лимит в 300,000$, после которого первый взнос должен быть не менее 10% от цены покупаемой недвижимости.
- Снижены процентные ставки страховых премий.
- Отменено правило, требовавшее, чтобы первый взнос («downpayment») был из собственных сбережений покупателя или сумма первого взноса (или его часть) безвозмездно дарилась ближайшим родственником. На сегодняшний день деньги на первый взнос могут быть, например, взяты с банковской кредитной линии.
- В силе осталось правило, запрещающее получать деньги на «downpayment» от продавца, «real estate» агента или «mortgage» брокера.
- Появились новые программы для клиентов, имеющих собственный бизнес («self-employed»).

Приобретаемый дом может иметь дополнительную квартиру с отдельным входом, кухней и ванной комнатой. Сдача в рент такой квартиры приносит дополнительный доход владельцу. Если квартира “встроена” с разрешения муниципалитета, то финансовые учреждения и страховые компании рассматривают поступления от рента как дополнительный семейный доход. В большинстве случаев, такие квартиры построены без соответствующего разрешения – «unauthorized accommodation» и не соответствуют официальному зонированию, т.е. их легализация в будущем маловероятна. Теоретически, в любой момент, после официальной жалобы соседей в муниципалитет владелец может получить предписание о закрытии квартиры и выселении жильцов; на практике такие случаи крайне редки. Рент, полученный от “неразрешенной” квартиры, не рассматривается, как дополнительный доход страховыми компаниями и подавляющим большинством финансовых учреждений.

Самый распространенный план погашения «mortgage» - схема постоянных выплат – «constant payments», при которой ссуда погашается одинаковыми периодическими выплатами в течение определённого промежутка времени – «amortization period». Сумма каждой выплаты состоит из начисленного «interest» за определённый период, например, если выплаты производятся один раз в месяц, плюс возврат самой ссуды – «principle reduction». Постепенно, с каждой выплатой ссуда погашается, баланс ссуды, на который начисляется «interest» за каждый последующий период становится меньше, доля «principle reduction» в выплатах растёт. Обычно для расчётов принимается период полной амортизации – 25 лет (300 помесячных выплат). Договор с финансовым учреждением заключается на более короткий срок – очень редко более, чем на 5 лет, срок договора называется «mortgage term». По истечении срока договора владелец недвижимости возобновляет договор о финансировании оставшегося непогашенным баланса ссуды с тем же финансовым учреждением на новых условиях – процентная ставка, срок договора, период амортизации или заключает договор с новым кредитором.

В последние годы получили распространение ссуды с меняющимися процентными ставками («variable rates»). У таких ссуд процентная ставка на срок договора между кредитором и клиентом («mortgage term») “привязана” к текущему ссудному банковскому проценту («prime rate»), одинаковому в определённый момент времени для большинства канадских банков. Выплаты по ссуде могут обменяться с изменением «prime rate». Кредиторы гарантируют на срок договора с клиентом процент, который обычно ниже «prime rate». У клиента остаётся право изменить условия ссуды на фиксированный процент в любое время срока договора. Предложения программ с «variable rates» постоянно обновляются.

Иногда должник хочет погасить ссуду до окончания договора с финансовым учреждением. Большинство договоров предусматривает такую возможность при условии выплаты штрафа – «penalty». Обычно штраф – это «interest» за 3 дня. Если на день досрочного погашения ссуды «mortgage rate» ниже, чем в договоре и кредитор не может инвестировать возвращенную сумму под тот же или более высокий процент, многие договора содержат условия, обязывающие должника компенсировать финансовому учреждению потерянную прибыль – разницу в «interest» до конца срока договора. Некоторые «mortgage contracts» разрешают внесение должником определённых дополнительных сумм в течение срока договора с финансовым учреждением. Это могут быть одноразовые платежи (редко более 20% в год от суммы ссуды) и/или возможность внесения раз в месяц (неделю, две недели – в зависимости от плана выплат) дополнительного платежа, максимальный размер которого - $100-$200. Дополнительный платеж уменьшает баланс ссуды, на который начисляется интерес за последующий период (например, за следующий месяц при помесячной схеме оплаты). В следующем платеже вырастает (по сравнению с обычной схемой) доля отдачи долга – «principle reduction» и уменьшается доля оплаты за пользование ссудой - «interest». Предоставляемые финансовыми учреждениями возможности дополнительных взносов дают возможность ускоренного погашения ссуды. В простой форме – чем дольше вы пользуетесь занятой суммой, тем больше «interest» отдаете. Банки не остаются “в убытке” – чем быстрее вы отдаете занятые деньги, тем выше безопасность ссуды, вносимые дополнительные ссуды тут же ссужаются под процент другим заёмщикам.

Сокращение срока выплат возможно при переходе на “ускоренную” двухнедельную – «bi-weekly» систему выплаты. По этой системе заёмщик за 2 двухнедельных платежа (28 дней) вносит сумму равную месячному (31 день) платежу при обычной помесячной оплате. За год “набегает” два дополнительных платежа. Простой переход на двухнедельную оплату (когда ваш месячный платёж делится на 31 день и умножается на 14 дней) не приносит экономии.
Финансовые учреждения, в большинстве случаев, могут менять системы выплат по желанию заёмщика, количество таких “переключений” не лимитируется.