Новости недвижимости

13-6-2006

НБУ обещает не запрещать долларовые кредиты

Корреспондент.net

Проект постановления Национального банка об экспорте и импорте капитала, которое должно было вступить в силу 1 сентября, предусматривает мораторий на кредитование физлиц в валюте. Однако вчера в НБУ заявили, что подобных планов у регулятора нет.

"Никаких планов запрета на валютное кредитование физлиц, насколько мне известно, не существует. Тем более никто не говорит о конкретных датах. Валютное кредитование было, есть и будет",— пообещал советник главы НБУ Валерий Литвицкий в ходе "круглого стола" "Подводные камни ограничений валютного кредитования физических лиц".

Он также сообщил, что Нацбанк в этом вопросе занимает выжидательную позицию, чтобы на основании изученных тенденций потом принять решение "того или другого градуса остроты". По твердому убеждению советника главы НБУ, бороться с долларизацией экономики нужно не административными методами, а рыночными: "Мы должны дорожить тем, что потребительское кредитование, в том числе и в валюте, пользуется спросом у населения. Нужно снижать риски невозврата валютных кредитов. Запретами проблему недоверия к гривне решить невозможно".

В свою очередь, советник министра экономики Сергей Еременко назвал возможное ограничение валютного кредитования "экономически нецелесообразным". Он категорически не согласен с ранее озвученной первым зампредом НБУ Анатолием Шаповаловым идеей, что "при валютном кредитовании все риски ложатся на заемщиков, а не на банки, что неправильно".

По мнению Еременко, если банкам придется взять на себя курсовые риски, в конце концов от этого все равно пострадает конечный заемщик. Кроме того, в случае кризиса банковская система, имеющая исключительно финансовые активы, окажется на грани краха, тогда как остальные субъекты хозяйствования хоть и понесут убытки, но не настолько критичные для их "жизнедеятельности". "И это все равно не снимет проблемы невозврата кредитов",— отметил он.

Представители банков порекомендовали регулятору обратиться к зарубежному опыту. Директор департамента управления рисками "Райффайзенбанк Аваль" Александр Витте привел ряд примеров. Если в Словакии валютные кредиты физлицам составляют менее 1,5% кредитного портфеля местных банков, то в Венгрии — две трети, а в России показатель колеблется от 90% в Москве и Санкт-Петербурге до 10% в регионах, где доходы населения не привязаны к курсу валюты.

По материалам "Экономических известий"

08-6-2006

Как оценить свою квартиру?

Ukrindustrial.com

Если вы планируете продать или купить квартиру, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив цену, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае — деньги. Занизив — потеряете прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры, то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана?

Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику и чем он поможет? Об этом и пойдет речь в статье.

Что же такое оценка вообще ? Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» оценка имущества и имущественных прав – это процесс определения их стоимости в соответствии с установленными процедурами и национальными стандартами.

Зачем это нужно?

При совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние. Стоимость квадратного метра – весьма непостоянное понятие. Поэтому когда речь идет о сделках с недвижимостью очень важно объективно ее оценить.

«В современных условиях активного реформирования отношений собственности потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает, оценка имущества становится широко востребованной. Говоря об экспертной оценке квартир, как объекта недвижимости, можно сказать, что оценка является необходимой при купле-продаже, обмене, дарении, передаче имущества в залог и других операциях с недвижимостью» - говорит директор компании «Канзас», оценщик Зоя Нестеренко.

Как оценивают?

«Оценщик определяет стоимость недвижимости не на глаз, а, руководствуясь установленными процедурами, анализирует рынок предложения подобного имущества, особенности влияния тех или иных характеристик недвижимости на ее цену, делает соответствующие расчеты. Конечно же, немаловажную роль здесь играет опыт эксперта. Не даром же для того чтобы стать профессиональным оценщиком необходимо пройти стажировку у оценщика-наставника в течение года» - продолжает рассказывать эксперт.

Результатом работы оценщика является отчет о стоимости квартиры и, самое главное, вывод о её рыночной стоимости на дату оценки. Это именно та стоимость, которая по расчетам специалиста является наиболее вероятной стоимостью для совершения операций с данной недвижимостью между нормально мотивированными продавцом и покупателем. Это, конечно, не означает, что вы не сможете найти покупателя, который заплатит за недвижимость больше, однако, такой покупатель, скорее всего, имеет какую-то сугубо личную мотивацию, необоснованную общей ситуацией на рынке.

К слову сказать, видов стоимости квартир существует много. Так, например, в справке БТИ иногда указывается не рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, а балансовая стоимость квартиры (по бухгалтерскому учету). Разница между этими числами может быть просто разительная. Дело в том, что, как правило, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, исходят не из ситуации на рынке, а учитывают степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д.

Что влияет на цену?

Какие же факторы влияют на стоимость недвижимости?

Самое главное - это, конечно, местоположение, престижность района, например, близость к историческому «сердцу» города, отдаленность от центра, преобладание определенного типа недвижимости в районе. Все это существенно влияет на формирование уровня цен. Важную роль также играет тип дома – современный или старый кирпичный, панельный и т. д. При этом однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов трудно, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Самые дорогие квартиры, конечно же, в домах из красного кирпича. Этот материал является хорошим тепло- и звукоизолятором, он экологичен и красив. Несколько ниже ценятся квартиры в домах из белого кирпича, а на третьем месте - панельные.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Близость транспортных артерий, станций метро, остановок наземного транспорта делает квартиру более привлекательной для покупателя, соответственно повышая спрос и цену. Определенную роль играет наличие в районе скверов, парков, фонтанов, исторических памятников и т. п.

Также на ценообразование влияет такой фактор, как панорама, которая открывается из окна. Так в некоторых новостройках цена отдельных комнат может различаться в зависимости от открывающегося из окон вида. Например, в одной комнате окна выходят на набережную Днепра, а в другой - во двор.

«В последнее время большую популярность приобрело строительство так называемых клубных домов. Это когда на первом этаже расположены различные магазины, объекты сферы услуг, спортивные залы и т. п. Очень часто во дворах таких домов строятся детские и спортивные площадки, дома оснащаются подземными паркингами. По оценкам специалистов, стоимость квартир в таких домах будет существенно увеличиваться» - говорит З. Нестеренко.

Затем учитывается состояние различных коммуникаций: водопровод, центральное отопление, электропроводка, канализация, а также наличие телекоммуникационных кабелей, лифтов и т. д.

Параметры квартиры

«Как ни странно, основных факторов тут всего два - площадь и планировка. Что касается площади, то чем она больше, тем квартира дороже. Это действительно как для первичного, так и для вторичного рынка, - комментирует З. Нестеренко. - С планировками немного сложнее. Если говорить о новостройках, то следует отметить, что, хотя планировки там весьма разнообразны, все же таких понятий, как удачная и неудачная планировка, нет. Квартиры проектируются опытными архитекторами. И при этом учитываются все нюансы. А вот на рынке вторичного жилья встречаются квартиры с планировкой, мягко говоря, не совсем удачной. Если разделить квартиры по ценовым категориям, то самыми дорогими будут «сталинки», за ними следуют панельные дома и самые дешевые - «хрущевки», - говорит она. Если квартира находится не в торце и комнаты расположены на разных сторонах, это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней, стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе. Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Киеве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.

Проведение качественного ремонта в квартире сейчас весьма дорогостоящая затея. Ремонт требует не только много денег, но и времени, усилий хозяина на подбор материалов и оборудования, контроль выполнения ремонтных работ. Поэтому сейчас уже сформировалась категория покупателей, готовых даже несколько переплатить за квартиру со свежим ремонтом, но не проходить эту процедуру самостоятельно. Если же в квартире требуется капитальный ремонт, особенно после пожара, то она может быть продана со значительным снижением цены.

Можно с уверенностью сказать, что даже хороший евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20–30% от вложенных в него денег. Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.

Преимущества экспертизы

К оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Преимущество независимой оценочной экспертизы состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налогов на имущество и доходы физических лиц. В том, чтобы правильно учесть все особенности недвижимости, и состоит работа эксперта-оценщика.

06-6-2006

Украинская недвижимость манит инвесторов из-за рубежа

ЛIГАБiзнесIнформ

Развитие рынка недвижимости привлекает в Украину все больше иностранных инвесторов. Опубликованный уже в 2006 году рейтинг международного агентства "A.T. Kearney" напомнил международным инвесторам о том, что существует такая страна, как Украина, которая находится на четвертом месте после Индии, России и Вьетнама, т.е. входит в четверку стран, в которые рекомендуется "заходить немедленно".

"Наибольшую активность проявляют польские инвесторы. Менталитет, порядок ведения бизнеса очень схожи с украинским. Поэтому полякам легче всего осваиваться в Украине", - сообщил Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия". Помимо поляков на украинском рынке присутствуют прибалтийские инвесторы, а также такие западноевропейские гранды девелопмента, как Франция, Англия, Германия, которые ищут объекты для вложения собственных средств. Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на рассмотрение Украины, как страны для вложения инвестиций.

Тоже можно сказать о заинтересованности российского капитала. По словам В.Бойко, Украина является страной с большими возможностями как для вложения капиталов, так и для получения доходов с этих вложений. В отличие от Москвы, где цена вхождения в бизнес недвижимости очень высока, в Киеве это может быть за гораздо меньшие деньги, а доходность объектов недвижимости в Киеве по-прежнему опережает доходность в Москве. Так, согласно данным "Украинской торговой гильдии", доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20% при затратах 750 у.е./м кв., в Москве - 14% (900 у.е./м кв.), доходность офисной недвижимости в Киеве - 18% (650 у.е./м кв.) и в Москве - 10% (1100 у.е./м кв.). Не особо отличается и ситуация на рынке жилой недвижимости.

"Однако, какой бы ни была привлекательность рынка, существенную роль для иностранных инвесторов играют опасения, связанные с национальными отношениями и политической нестабильностью. Хотя на самом деле, кто бы ни был у власти, всегда среди чиновников найдутся те, кто имеет свои существенные интересы в недвижимости. Поэтому вопросы политического характера здесь неуместны", - полагает В.Бойко.

Эксперты отмечают два пути работы на украинском рынке. Первый - это покупка существующего объекта, т.е. действующего бизнеса. И сегодня все чаще слышно о продаже торговых и бизнес-центров Киева. Последней сделкой стала покупка торгового центра "Пирамида". Второй путь - это совместное создание проекта. Этим путем идут иностранные девелоперы, у которых есть финансирование от западных фондов. Однако, и в этом случае есть боязнь земельных и согласовательных вопросов. "Поэтому они готовы привлекать в проект украинскую сторону, которая обладает правом владения землей и которая по обязательствам берет на себя все документальное и юридическое сопровождение проекта", - рассказал В.Бойко.

30-5-2006

У Чернівцях продана земельна ділянка за 11 млн. грн

Контекст-Медиа

Для будівництва чергового торговельного центру на земельному аукціоні, що відбувся 24 травня, продали ділянку площею 4 га, передає ІА "Статус".

Початкова ціна ділянки становила майже 3 млн грн, а придбали її за 11 млн 300 тис. грн. Претендентів було четверо. Найбільшу ж суму запропонував директор торговельного центру "Майдан" та представник компанії "Форенд" Володимир Руснак.

Окрім будівництва приміщення, відповідно до рішення міської ради, власник цієї ділянки за власний рахунок повинен відселити мешканців сусіднього житлового будинку, та надати житло з врахуванням їхніх потреб. Також він повинен укріпити схил та здійснити інженерно-технічні роботи.

23-5-2006

В Украине запретят долларовые кредиты

UABanker.net

Слухи о том, что в Украине будет запрещено валютное кредитование населения, подтвердил председатель НБУ Владимир Стельмах. "У нас внутри страны нет права рассчитываться в иностранной валюте. Так что и основы для валютного кредитования нет", - подчеркнул руководитель Нацбанка, сообщает ICTV.

В начале недели со ссылкой на источники в НБУ в украинской прессе появились сообщения о том, что есть намерение с начала осени ограничить валютное кредитование в стране. Причина - рост долларизации экономики. На первых порах нововведение коснется граждан. Частные предприниматели и юридические лица смогут кредитоваться в валюте для внешнеэкономической деятельности.

Украинские банкиры критикуют такое регулирование рынка. Они приводят показательные расчеты на примере ипотеки. Валютный займ стоит 11-13% годовых, гривневый - 15-17%. Так что при кредите на 50 тыс. долл. эквивалент в гривне обойдется заемщику в месяц на 100 долл. дороже.

В обзоре одного из комбанков сказано, что кредиты гражданам в иностранной валюте постоянно растут. Ресурсная база банковской системы все больше зависит от международных займов и других источников финансирования. В такой ситуации ограничение валютного кредитования может привести к разбалансированности на валютном рынке и заставит НБУ существенно увеличить денежную массу в обороте и свои золотовалютные резервы, выкупая на рынке значительный объем долларов.

Вместе с тем, в Нацбанке подчеркивают, что изучают последствия от ограничения валютного кредитования. Поскольку понимают, что наряду с позитивом для экономики могут проявиться и негативные факторы. При этом чиновники-финансисты говорят, что гривна может как девальвировать, так и ревальвировать. Банки привлекают относительно дешевые валютные ресурсы за рубежом, выдают кредиты в валюте и в итоге перекладывают риски на население.

Гривневые кредиты банков экономике за апрель увеличились на 3,3% с 87,963 млрд. гривен до 90,838 млрд грн, с начала года - на 9,563 млрд грн, или на 11,8%.

Кредиты в иностранной валюте, пересчитанные НБУ в гривневый эквивалент, за апрель увеличились на 3,4% с 69,831 млрд грн до 72,181 млрд грн, с начала года увеличились на 10,037 млрд грн, или на 16,2%.