Обов’язкові платежі замовника будівництва

Рік, що минув, серед іншого, запам’ятався прийняттям нормативних актів, спрямованих на зміну ситуації у сфері будівництва. Зокрема, варто згадати ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" від 16 вересня 2008 р. № 509-VI (далі - Закон № 509) і ЗУ "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25 грудня 2008 р. № 800-VI (далі - Закон № 800). У цій статті автор не буде перелічувати проблемні питання, про які багато писали на шпальтах спеціалізованих видань, а спробує проаналізувати вплив згаданих законів на один аспект відносин, які виникають у будівельній галузі, - платежі й витрати, необхідні для нового будівництва житлових будинків. Для цього на прикладі м. Києва розглянемо підстави сплати таких платежів і витрат до набрання чинності згаданими законами та в умовах діючого законодавчого регулювання.

Платіж місцевій пожежній охороні

Розпочнемо з платежу, вимога про сплату якого, на думку самого центрального органу виконавчої влади, який здійснює координацію діяльності місцевої пожежної охорони (МНС України), є необґрунтованою (див. Лист від 8 травня 2007 р. № 06-5463/31). Йдеться про кошти, які відраховуються підприємствами, установами й організаціями для фінансування й матеріально-технічного забезпечення місцевих пожежних команд у розмірі трьох відсотків коштів, які виділяються на нове будівництво. Підставою для перерахування коштів був абзац другий ст. 27 ЗУ "Про пожежну безпеку". Підпунктом 8 п. 4 розділу ІІІ Закону № 800 вносяться зміни, які передбачають звільнення замовника будівництва від цього платежу.

"Відрахування" місту

Щороку відповідними рішеннями Київської міської ради (КМР) про затвердження бюджету м. Києва на відповідний рік (до 2008 р. включно) при відведенні й набутті права оренди земельних ділянок для будівництва житлових будинків передбачали передачу місту від 7 до 20 відсотків загальної площі квартир, залежно від місця розташування земельної ділянки і сплату до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету м. Києва на розвиток житлового будівництва коштів у розмірі 5% витрат на будівництво. Положення, які зобов’язували орендаря здійснити згадані платежі, закріплювалися у договорі оренди. Законами № 509 та № 800 вносяться зміни до ЗУ "Про планування і забудову територій" від 20 квітня 2000 р. № 1699-III (далі - Закон № 1699), що передбачають доповнення його статтею 27-1, частина восьма якої варта того, щоб її процитувати повністю: "Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів і передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових і нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі (внеску) замовника, встановленої цією статтею". На думку автора, ці положення унеможливлюють закріплення підстав для таких вимог у майбутніх рішеннях КМР. Залишилося дочекатись рішення про бюджет столиці на 2009 р., прийняття якого анонсоване на 26 лютого і подальшої практики укладення догорів оренди.

"Відрахування" району

Тема відрахувань буде розкрита не повністю, якщо не згадати про платежі, які прямо не передбачені на рівні нормативних актів, але з якими на практиці стикалися замовники будівництва. Йдеться про різні відрахування на користь районних державних адміністрацій. Підставою для таких відрахувань, як правило, виступають договори про участь замовника будівництва в програмах розвитку району, укладення яких є неофіційної умовою отримання позитивного висновку районної адміністрації. Деякі замовники будівництва могли стикатися і з вимогою передати місцевій владі певну частину площ у об’єкті - умова взяття його на обслуговування у ЖЕО. Процитована вище норма статті 27-1 Закону № 1699 дає додаткові підстави для визнання таких вимог незаконними.

Пайова участь (внесок)

Статтею 27 Закону № 1699 у редакції, яка діяла до прийняття Закону № 800, була передбачена можливість визначення в складі вихідних даних вимог до пайової участі замовників будівництва на розвиток інженерно-транспортної й соціальної інфраструктури населених пунктів, граничний розмір якої встановлювався КМУ. Законом № 800 вказівку на граничний розмір, який встановлюється КМУ, було виключено. Таким чином, підстав для застосування постанови КМУ від 24 січня 2007 р. № 40, яка діяла до останнього часу, на сьогодні немає. У свою чергу Законом № 800 був прямо встановлений граничний розмір пайової участі, що з урахуванням не заборонених законом інших відрахувань, встановлених органом місцевого самоврядування, нині не може перевищувати 10% загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) - для нежитлових будівель та/або споруд; і 4% - для житлових будинків, будівель закладів культури й освіти, медичного й оздоровчого призначення.

Суттєвим нововведенням є закріплення на рівні закону визначення поняття "замовник". Відтепер у Законі № 1699 чітко визначено, що замовником є фізична або юридична особа, яка має у власності або в користуванні земельну ділянку й подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) про її забудову для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування. Це дозволяє однозначно тлумачити статтю 27-1 Закону № 1699 як таку, що передбачає обов’язок замовника здійснювати відрахування коштів до відповідного місцевого бюджету в рахунок пайової участі. Слід зазначити, що в Нормативах для визначення розмірів пайової участі (внесків) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної й інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва, затверджених рішенням КМР від 30 жовтня 2008 р. № 561/561, передбачено, що пайова участь (внесок) сплачується "інвесторами (забудовниками)". На практиці це призводило до того, що інвестор будівництва нежитлового приміщення після погодження функціонального призначення приміщення й до оформлення документів про право власності був змушений додатково до інвестованих у будівництво коштів сплачувати ще й пайовий внесок. Його розмір визначався як різниця між сплаченим забудовником внеском (виходячи з нормативу, встановленого для нежитлових приміщень, функціональне призначення яких не визначено) і нормативною величиною, передбаченою для функціонального призначення проінвестованого приміщення. До того ж граничний термін сплати пайового внеску не повинен перевищувати одного місяця після прийняття об’єкта містобудування в експлуатацію. Пункт 4.7 згаданих Нормативів передбачає, що термін сплати пайового внеску може встановлюватися договором, укладеним між Головним управлінням економіки й інвестицій і інвестором (забудовником) не пізніше, як за місяць до планової здачі в експлуатацію об’єкта будівництва (реконструкції). Таким чином, можливе, принаймні, двомісячне послаблення для замовника (на практиці - набагато більше, оскільки згадане управління, як правило, неохоче йшло на визначення пізніших строків здійснення відповідних платежів). І нарешті, варто звернути увагу на положення ст. 3 Закону № 800, пункт п’ятий якої передбачає, що забудовники мають право на відстрочення сплати пайових внесків на розвиток інженерно-транспортної й соціальної інфраструктури населених пунктів і внесків до цільових фондів місцевих бюджетів. Підставою для відстрочення таких платежів і відрахувань є письмова заява забудовника, що здійснює житлове будівництво, до органів, які здійснюють облік і адміністрування відповідних платежів і відрахувань.