Недвижимые метры

Когда 43-летней Анне Колесниковой в агентстве недвижимости сказали, что цена ее однокомнатной квартиры в киевском районе Дарница, которую она выставила на продажу за $ 90 тыс., теперь почти вдвое меньше, она приняла это за неудачную шутку.

SV Development: 92% потенциальных продавцов вторичного жилья не торопятся выставлять его на торги, дожидаясь лучших времен

Но риелторы и не думали шутить. Замораживание банковских депозитов и ипотеки, падение курса национальной валюты изменили рынок до неузнаваемости. По оценкам компании SV Development, 92% потенциальных продавцов вторичного жилья не торопятся выставлять его на торги, дожидаясь лучших времен. Погоду делают лишь те 8%, которым деньги нужны срочно. Причем расставаться со своими квадратными метрами они готовы задешево. Татьяна Леоненко, замдиректора агентства недвижимости Планета Оболонь, рассказывает, что в январе-феврале квартиры уходили с нереальной прежде скидкой – 30-50%.

А те, у кого на руках есть наличные доллары, тоже не торопятся. "Многие покупатели делают заявку на перспективу, то есть хотят купить квартиру по цене, которой нет на рынке", - говорит она.

И потребители своего дождутся: по оценкам экспертов, цена жилья на вторичном рынке и дальше будет снижаться – на 7-8% ежемесячно.

Все вниз

Данные Минюста свидетельствуют о том, что в прошлом году число сделок купли-продажи квартир и жилых домов по сравнению с 2007-м уменьшилось на 18% - до 303,2 тыс. Падение произошло во всех областях страны. А в столице количество сделок, по оценкам аналитика SV Development Сергея Костецкого, с конца декабря упало вдвое. Поэтому цены пошли вниз. Средняя стоимость квадратного метра составила $ 1.464, тогда как в сентябре прошлого года она была $ 3.195, а в декабре - $ 2.596.

Эта волна снижения цен накрыла и региональные рынки. В Ужгороде цены упали на 60%, подешевел даже новострой. Теперь, по словам Михаила Полынцева, аналитика Планета Оболонь, "квадрат" там можно купить за $ 600, хотя раньше он стоил $ 800-1 тыс.

В Харькове, как говорит Андрей Золочевский, директор местного агентства недвижимости Квартал, осенью падение цен на рынке составило 40%. Правда, в феврале начался рост – на 5-7%. "Люди сняли депозиты, а освобожденные деньги им необходимо было куда-то вложить", - объясняет он причину всплеска.

Но если у жителей городов-миллионников были сбережения - они копили на ипотеку, на первый взнос, что теперь дает им шанс купить жилье, то в менее крупных городах ситуация значительно хуже. В Сумах, Кировограде, Виннице даже не обсуждают тенденции  – там рынка просто нет.

Уменьшились аппетиты торговцев и на рынке земли. "В Киеве цены [на земельные участки] упали на 50%. В некоторых случаях и больше", - говорит Леоненко. По ее словам, большие наделы, которые приобретали для строительства коттеджных городков, теперь никому не интересны. Да и готовые дома продать проблематично.

Праздник пришел на улицу поредевшего племени арендаторов. Рынок аренды жилья демонстрирует устойчивую тенденцию к либерализации, где расчеты переходят в нацвалюту, и появилась возможность выбора.

Еще в сентябре прошлого года в Киеве предлагали в аренду почти 14 тыс. квартир, а теперь их число достигло 23,7 тыс., притом, что в январе 2008-го их было в четыре раза меньше. На рынок вышло множество владельцев жилья, которые отложили из-за кризиса его продажу.

Рынок аренды жилья демонстрирует устойчивую тенденцию к либерализации, где расчеты переходят в нацвалюту, и появилась возможность выбора

Более-менее нормальную однокомнатную квартиру в Киеве теперь можно снять за 2-2,5 тыс. грн., и до этого уровня цена упала (примерно на 10%) всего за два месяца. Схожая ситуация и в регионах. По словам харьковского эксперта Золочевского, на каждые десять звонков к ним восемь приходится на предложения сдать жилье и лишь два – снять. Расчеты полностью перешли в гривню, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальном районе упала более чем на $ 100.

Даже дорогие апартаменты, традиционно менее подверженные ценовым колебаниям, стали доступнее. Елена Павлова, эксперт по недвижимости брокерской компании Real Estate&Service, говорит, что цены на аренду в столице (в сегменте от $ 1,5 тыс. до $ 10 тыс. в месяц) упали на 40%. Если раньше по ним заключалось 15-20 договоров в месяц, то сейчас от силы пять, большинство из которых – следствие "миграции" старых клиентов в более дешевые жилища.

Время недостроя

Сегмент новостроек и вовсе превратился в мир-призрак, где зловещими миражами торчат недостроенные коробки. В столице, к примеру, заморожено 80% строек.

Киллером рынка стали банки, которые в полном составе свернули ипотечные программы. А ведь раньше с помощью заемных средств украинцы покупали 70% жилья. Контрольный удар нанесен даже по будущему. Отечественный Минюст разрешил банкам забирать залоговое имущество без суда, по договорам, которые были заключены после 18 февраля текущего года, если просрочка по ним достигнет 90-120 дней. Такого не было даже в тучные докризисные времена.

В случае с недостроями проблема усугубляется тем, что клиенты опасаются вообще не получить готовую квартиру, несмотря на вложенные в нее деньги. "Многие покупатели хотят подождать до момента ввода нашего жилого комплекса в эксплуатацию", - рассказывает  Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании Пагода.

Выход из ситуации застройщики увидели в развитии собственных программ кредитования. Сразу несколько крупных компаний предложили инвесторам схемы покупки жилья с отсрочкой. Час расплаты растягивается на 5-20 лет при средней ставке в 7-14% годовых. Но существенного оживления спроса не произошло.

Некоторые строители готовы даже обменять депозиты клиентов, замороженные в банках, на квартиры. Об этом, к примеру, рассказал Корреспонденту Дмитрий Смотров, исполнительный директор инвестиционно-строительной корпорации Мисто.

Удивительно, но при всем при этом снижать цены застройщики не хотят. Оправданием им служит себестоимость возводимого жилья. "Рентабельность строительства жилья эконом-класса на сегодня не превышает 10-15%, потому снижение цены на квартиру в новом доме на 30-40% может означать дальнейшую остановку строительства", - уверяет Бондарева.

Но риелторы уверены, что строители долго не продержатся. По словам Леоненко из Планета Оболонь, к лету цены на новостройки упадут до уровня себестоимости, а в недостроях станут и того ниже. И хотя на рынке возникнет дефицит новых квартир, в ближайшие 1,5-2 года цена на них расти не будет.

Рынок недвижимости оживет сразу вслед за реанимацией банковской системы, но все игроки говорят о том, что произойдет это не раньше середины 2009 года. К этому моменту, по оценкам Костецкого, вторичка упадет в цене еще на 30-50%. Свою лепту в это снижение могут внести возможные распродажи банками залоговых квартир неудачливых заемщиков.

Хотя Светлана Лотоцкая, зампредседателя правления банка Финансы и Кредит, в это не верит. По ее мнению, из 4 тыс. выданных финучреждением кредитов на покупку квартир или домов лишь 300-350 можно назвать проблемными. Но отбирать их у заемщиков банк не имеет право, а суд – это форс-мажор, который может затянуться надолго. Ведь еще ни по одному из подобных исков банк не имеет положительного решения суда. "Ментальность украинцев такова, что они будут бороться за свою квартиру до последнего", - говорит Лотоцкая.

Пока же лучший вариант оживления рынка квадратных метров – это бартер, или, как его называли в советское время, обмен. В газете бесплатных объявлений Aviso в соответствующем разделе теперь не менее сотни предложений, хотя недавно их практически не было.

Эта статья опубликована в №8 журнала Корреспондент за 6 марта 2009 года.