АРХИВ   |   РЕКЛАМА   |   ПАРТНЕРЫ   |   МЕРОПРИЯТИЯ   |   КАТАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ   Сделать стартовой   |   Добавить в избранное   |   Версия для печати

об издании     распространение     подписка     вакансии     контакты     №10 Октябрь 2008   новости рынка     13.04 - На первичном рынке продажи квартир Киева цены практически не изменились 13.04 - Наиболее опасны для банков проблемные кредиты, в которых залогом выступает VIP-недвижимость 13.04 - Еще один вход в "Софию Киевскую" может быть вскоре восстановлен 13.04 - Возле "Ежика в тумане" сооружают площадку для посетителей       новости издания     Эксклюзивное предложение Журнала «Дом Индекс» Правила игры на земельном и строительном рынке в эпоху нового законодательства, 15 апреля, г. Киев Переговоры о возврате долга: торг уместен. Варианты решений. 3 апреля, г. Киев         Copyright © 2007 ДОМ индекс Все права защищены. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя Сделано в Студии About:Blank design   Очень деловая недвижимость     По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается. Сегодня он выглядит значительно привлекательней и солидней, чем неполных два года назад, когда «Дом Индекс» впервые уделил ему пристальное внимание (см. №1-2 (10), февраль 2007).   Автор: Наталья Кушнир По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается. Сегодня он выглядит значительно привлекательней и солидней, чем неполных два года назад, когда «Дом Индекс» впервые уделил ему пристальное внимание (см. №1-2 (10), февраль 2007) Прошу добавки Несмотря на прошедшее время и появление новых бизнес-центров (БЦ), Киеву по-прежнему не хватает качественных офисов. Участники рынка с удивительным разнообразием оценивают его объемы – от 675 тыс. кв. м (по данным DEOL Partners) до 964 тыс. кв. м (по данным Jones Lang LaSalle). Но даже самых больших из этих цифр недостаточно для того, чтобы рынок оказался близок к насыщению, уверены все эксперты. «Уже несколько лет спрос постоянно превышает предложение, хотя и то и другое показывает стабильный рост, – говорит директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision Ольга Маслова. – Постепенно разрыв между этими двумя показателями заметно уменьшается, однако при нынешних тенденциях и скорости реализации новых проектов насыщение рынка состоится не быстрее 2011-12 гг.». Ранее прогнозы по насыщению рынка приходились на период 2009-12 гг. Изменения сроков маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия» Владимир Даниленко объясняет тем, что ежегодно ввод в эксплуатацию 43-53% заявленных БЦ переносится на 1-2 периода. «Такими темпами насыщение произойдет не раньше 2012-13 гг., и то при условии, что разница между ранее задекларированными сроками ввода и реальными сроками реализации проекта не превысит 2-х лет», – считает эксперт. Именно неудовлетворенный спрос и медленное его насыщение являются основными причинами постоянного роста арендных ставок и стоимости 1 кв. м, уверена Ольга Маслова. По ее данным, индекс предложения офисных площадей классов А и В в Киеве находится сегодня на уровне 0,27 кв. м на душу населения, в то время как в Праге этот показатель составляет 1,67 кв. м/чел., в Варшаве – 1,5, в Будапеште – 1,23. Не по-европейски малой является и вакантность офисных комплексов. По данным консультанта компании Jones Lang LaSalle Ukraine Натальи Мазуровой, в столице Украины доля свободных площадей для зданий классов А и В составляет 3,3%, а для БЦ в пределах Центрального делового района – 3,7%. Как объясняет Владимир Даниленко, показатель вакантности немного вырос, когда в прошлом году на рынок вышли крупные объекты вроде БЦ «Айсберг» и «Парус». «Обычно киевские офисные комплексы заполнены на 98-100%, и из года в год договора аренды продлеваются, – описывает ситуацию эксперт. – Но поскольку в 2007 г. на рынок вышли рекордные 160 тыс. кв. м, уровень вакантности немного увеличился. Ввиду этого были пересмотрены цены на аренду. Раньше очень немногие БЦ открыто декларировали свои ставки – свободных площадей было мало, а по существовавшим договорам суммы не разглашались. Когда появилось больше вакантных площадей, появилось и больше информации по стоимости аренды». К концу текущего года ожидают около 160 тыс. – 180 тыс. кв. м новых офисных помещений. Изначально были заявлены цифры в 1,5-2 раза выше, но по итогам первого полугодия стало очевидно, что уложиться в обещанные сроки успеют далеко не все девелоперы. Причина таких задержек очевидна – общий финансовый кризис и проблемы с кредитованием. «В связи с отсутствием финансирования строительство многих БЦ откладывается либо затягивается, – делится наблюдениями Наталья Мазурова. – Поскольку предложение качественных помещений в сегменте коммерческой недвижимости остается очень низким, уже сейчас многие компании начинают искать себе офисы заранее, с возможностью въезда через 2-3 года». По мнению Ольги Масловой, из-за общей ситуации на рынке явно затянутся сроки реализации основных проектов БЦ. Новые же стартуют не раньше весны следующего года, хотя им могут помешать предстоящие очередные выборы в стране. Владимир Даниленко уточняет, что кризис ликвидности затронул офисный сегмент немного меньше, чем смежные. Однако дефицит и удорожание кредитных ресурсов почувствовал на себе весь рынок недвижимости. Сегодня, по словам Натальи Мазуровой, собственные средства в портфеле большинства БЦ составляют порядка 40%, остальные же являются заемными. Тем не менее, раньше девелоперы использовали около 25-30% своих средств. «Проблемы с кредитованием в первую очередь ощутят на себе проекты, находящиеся на начальных этапах и запланированные к вводу в 2009-10 гг., поскольку у них еще нет входящего денежного потока, – объясняет г-жа Мазурова. – Также произойдет корректировка по темпам строительства у долгосрочных БЦ, девелоперы которых сейчас как раз ищут кредитные средства. Поэтому часть проектов, заявленных к сдаче в 2010-11 гг., может не выйти на рынок вовремя. Объекты, намеченные к вводу в эксплуатацию в текущем году, в основном, на 80% уже готовы, потому задержек быть не должно, а вот с запланированными к сдаче в 2009 г. ситуация пока не ясна. Возможно, завершение их строительства будет переноситься на более поздние сроки». Рецептов быстрого выздоровления рынка девелоперы не знают, у них есть только общие пожелания: политическая и экономическая стабильность в стране, переход компаний на новый, прозрачный уровень отношений, привлечение инвестиций, опыта и партнеров из-за рубежа, работа с лучшими международными организациями и экспертами. Пока же ситуацию остается только переждать, разводит руками большинство участников рынка. Дорогой и прибыльный Однако ждать лучших времен не желают арендные ставки в профессиональных БЦ. Дефицит площадей и медленное насыщение ими рынка, рост цен на строительные материалы и работы, а также высокий уровень инфляции только способствуют увеличению стоимости аренды. По данным компании DEOL Partners, первое полугодие 2008 г. было отмечено тенденцией роста арендных ставок в офисном сегменте коммерческой недвижимости на уровне 5-7%, при этом повышающийся спрос на помещения исходит как от развивающихся отечественных компаний, так и от выходящих на украинский рынок зарубежных предприятий. По оценкам Владимира Даниленко, к концу 2008 г. стоимость аренды площадей в БЦ столицы по сравнению с 2007 г. вырастет примерно на 30%, хотя еще в январе-марте таких больших объемов, соизмеримых с активным повышением цен в прошлых периодах, эксперты не ожидали. По наблюдениям аналитиков DEOL Partners, в отдельных БЦ класса А рост арендных ставок в 2008 г. составил около 15%, в то время как в некоторых других они остались на уровне 2007 г. В наиболее популярных среди арендаторов офисных центрах класса В 1 кв. м подорожал на 10-15%. Значительное повышение стоимости аренды, а также цен на покупку площадей в современных БЦ Киева в 2007 г. и первой половине 2008 г. отмечает и Ольга Маслова. По ее данным, за 2007 г. арендные ставки поднялись на 22-28%, а с начала 2008 г. – на 9-12%. Темпы роста сохраняются примерно на уровне 18-20%. Решающими факторами ценообразования в Киеве эксперт называет соответствие характеристик офиса заявленному классу здания, размещение в центральной части города и престижность месторасположения. В итоге, согласно исследованию УТГ за первое полугодие 2008 г., средняя стоимость аренды 1 кв. м сегодня составляет около $ 40 в БЦ класса С, около $ 72 в БЦ класса В и чуть более $ 100 в БЦ класса А. Преодоление психологически и финансово неприятного барьера в $ 100 за кв. м отметили все эксперты рынка. Но даже в таком повороте событий они склонны искать положительные стороны: хорошая доходность этого сегмента недвижимости как бизнеса и высокая ставка капитализации офисных комплексов (соотношение прибыли, которую может дать объект, к его стоимости). Так, по данным DEOL Partners, рентабельность столичных БЦ составляет порядка 25-40% годовых, а срок окупаемости 5-8 лет. Еще более оптимистичные сроки окупаемости киевских офисных комплексов приводит Ольга Маслова: от 3-х до 5-ти лет, а в Европе они составляют 10-12 лет. Учитывая еще и высокую ставку капитализации БЦ (в 1,5-2,5 раза выше, чем на Западе), очевидно, что офисные центры в столице Украины были и будут привлекательными для инвестирования. Уверенность г-жи Масловой  разделяет и Владимир Даниленко. По его подсчетам, ставка капитализации БЦ по Киеву сегодня составляет 9-10%, тогда как для Европы оптимальной является 4-6%. Наш рынок более рисковый, но и более прибыльный. Поэтому бизнес по сооружению офисных комплексов для последующей реализации сегодня стремительно набирает обороты. «Это единственно правильное решение с точки зрения девелопера, главная задача которого как раз и состоит в том, чтобы разработать концепцию, создать объект, запустить его в эксплуатацию, а затем продать, – уверена Ольга Маслова. – В настоящий момент в Украине наиболее интересным направлением является именно развитие проектов коммерческой недвижимости: офисных и торговых центров». С мнением г-жи Масловой полностью согласен и Владимир Даниленко: «Сейчас это становится передовой практикой: девелопер сначала вкладывает ресурсы, а через несколько лет функционирования объекта, который уже из проекта становится полноценным бизнесом и, соответственно, оценивается дороже, продает его. Большинство компаний на рынке декларируют именно такие намерения. Оптимальным сроком для налаживания функционирования БЦ перед его продажей является 1-2 года». Девелоперский бизнес можно считать очень выгодным, поскольку, по подсчетам г-на Даниленко, в случае качественно разработанной концепции и оптимальной доходной части прибыль от продажи такого бизнеса может превысить прибыль от реализации недвижимости как товара. Левее, дальше, больше В последнее время на рынке офисной недвижимости Киева заметны новые тенденции, которые стали следствием прошлых. Раньше основная масса БЦ проектировалась и возводилась в пределах Центрального делового района, но активная его застройка при очень небольшой площади заставила девелоперов пойти по единственно возможному и правильному пути – поле их деятельности расширилось на всю территорию столицы и даже вышло за ее пределы. По данным компании Knight Frank, активно застраиваются офисными комплексами Подольский, Шевченковский (Лукьяновка) и Голосеевский (ул. Жилянская и Антоновича) районы, анонсированы первые крупные проекты на Оболони. Несколько девелоперских компаний стали осваивать левый берег Киева. Так, HCM Group одновременно развивает два БЦ класса B+ (по ул. Серафимовича и по ул. Ревуцкого) и один объект смешанного формата (жилой комплекс с офисно-торговой составляющей и вместительным паркингом по Днепровской набережной, район Осокорков). Строительство начнется в ближайшее время, а класс А не присвоен этим проектам только из-за их расположения вне сегодняшнего Центрального делового района. По словам Александра Костюка, исполнительного директора компании HCM Group, реализация данных объектов проходит в рамках новой стратегии развития компании, предусматривающей открытие офисных комплексов на окраинах Киева. «Сейчас в городе не хватает профессиональных БЦ средней ценовой категории, – объясняет г-н Костюк. – В центре существует большая проблема с транспортными развязками и плотностью застройки, потому столица нуждается в новых деловых районах. На левом берегу проживает около 35% киевлян, а профессиональных офисных площадей там мизерное количество – по разным оценкам, не более 5%». Но уже к концу 2009 г. этот показатель должен вырасти в 3-4 раза, а к 2011-12 гг., когда начнут реализовываться крупные проекты, он достигнет 30-35 или даже 40%, прогнозирует Владимир Даниленко. По словам эксперта, около половины объемов проектов БЦ, которые сейчас рассматриваются в плане возможной реализации, приходятся на левый берег. «Европейская практика показывает, что более 70% офисной недвижимости создается в формате бизнес-парков и находится если не за городом, то на окраинах с хорошей доступностью. Это предопределяет развитие налаженной сети общественного транспорта, который может помочь сотрудникам и посетителям добраться в офисный комплекс и обратно». Децентрализацию деловой жизни, а с ней и активности девелоперов в сфере офисной недвижимости наблюдают все эксперты рынка. К примеру, Наталья Мазурова отмечает, что уже сейчас заявлено большое количество бизнес-парков и офисных зданий вне сердца Киева. Это обусловлено ограниченностью земельных ресурсов под строительство в исторической части города, диверсификацией требований арендаторов из разных секторов экономики, предъявляемых к БЦ, а также ценовой политикой по отношению к офисным зданиям класса А. Одним из первых масштабных проектов на левом берегу, который будет построен в формате классического западного бизнес-парка с широкой рекреационной составляющей, станет Vision на Днепровской набережной. Планируется, что его первая очередь будет около 100 тыс. кв. м. По словам Владимира Даниленко, под рекреационные зоны отведут более 50% площади участка, чему способствует расположение непосредственно возле гавани Днепра. Но девелоперы обращают взгляды не только на «ближнее» левобережье. Все чаще звучат заявления о создании огромных многофункциональных комплексов вдоль Бориспольской трассы, в состав которых будут входить логистические, развлекательные, торговые, жилые и, конечно, офисные помещения. В ближайшие годы левый берег будет очень активно застраиваться новаторскими для Украины объектами – наличие больших свободных участков земли и более лояльные строительные нормы позволяют сооружать здесь высотные, нестандартные в архитектурном плане или очень масштабные объекты. Этому способствует и достаточно развитая инженерная, коммуникационная и транспортная инфраструктура района. Анализируя рынок офисной недвижимости, Ольга Маслова пришла к выводу, что к 2010 г. доля проектов за пределами Центрального делового района будет составлять 69% от их общегородского количества, а инвесторы постепенно переориентируются на интенсивное развитие офисных комплексов по всей территории столицы. В то же время, повышение культуры потребления будет способствовать появлению более качественного предложения с продуманной концепцией, причем такие объекты в дальнейшем будут иметь существенное конкурентное преимущество перед старыми БЦ. Впрочем, это можно наблюдать уже сегодня: все чаще построенные в конце 1990-х гг. офисные комплексы, которые на тот момент являлись передовыми, не соответствуют реалиям рынка и заявленным классам. Но так как классификацию БЦ в Украине среди экспертов и участников рынка принято считать скорее условной, чем реальной, то основным показателем высокого класса здания большинство называет не качественные характеристики, а стоимость аренды его площадей. И поскольку о снижении ставок ни в каких БЦ говорить не приходится, на пересмотр классовости объектов также рассчитывать не стоит. Тем более что статус собственному проекту девелоперы обычно присваивают самостоятельно. Однако новые офисные комплексы выдерживаются строго в ключе самых востребованных современных тенденций и технологий. Все большую роль играет правильный и хорошо налаженный девелопером маркетинг и PR, а также грамотно разработанная концепция и ориентирование на успешный западный опыт. Это позволяет надеяться, что когда насыщение рынка Киева бизнес-площадями все же произойдет, оно будет не только количественным, но и качественным.         №4 Апрель 09   №3 Март 09   №1-2 Февраль 09   №12 Декабрь 08   №11 Ноябрь 08