В каких случаях ипотечный кредит на приобретение жилья оправдан

Несмотря на то что ипотека остается одним из наиболее востребованных видов банковского кредитования, далеко не каждый желающий может получить кредит на жилье.

Чтобы банк признал потенциального заемщика кредитоспособным клиентом и согласился выдать заем, необходимо накопить на первоначальный взнос, учесть дополнительные расходы, комиссии по обслуживанию, страховку. Однако, оформив кредит, не стоит радостно потирать руки: проблемы только начинаются.

До Европы, где процентные ставки вдвое меньше украинских, нам еще очень далеко, так что заемщика ожидают не только внушительные расходы на оформление, но и колоссальные «переплаты» по кредиту. Специалисты советуют всем покупающим жилье «в долг» трезво оценивать свои возможности и покупать не то, что нравится, а то, что по силам выплатить. «В разных банках – разные условия, и однозначно говорить о том, что где-то условия ипотечного кредитования самые выгодные, нельзя. У каждого банка свой подход к клиенту: одни предоставляют кредиты на более длительный срок, другие готовы работать без первоначального взноса, у третьих ниже процентные ставки», - рассказала интернет-газете «СЕЙЧАС» руководитель проекта «Ипотечный брокер» компании «Канзас» Анна Криворог.

Кредитное программирование

Выбор программ кредитования сегодня огромен даже в пределах одного банка. Например, в «Надра БАНКЕ» предлагают шесть видов: «Первое жилье», «Новое жилье», «Жилье детям», «Комфортное жилье», «Накопи и получи кредит», «Ипотечный конструктор». Как рассказала интернет-газете «СЕЙЧАС» директор Департамента розничных продуктов «Надра БАНКА» Екатерина Винницкая, «срок кредитования в нашем банке – до 30 лет, минимальные базовые ставки для клиентов в гривнях - 17,49%, в долларах США - 12,49%, в ЕВРО - 11,79%».

В дополнение к классическим условиям и пакету «Легкий» «Правэкс-Банк» ввел в действие новую программу по ипотечному кредитованию «Партнер Банка». Она предоставляет льготные условия кредитования для клиентов, привлеченных партнером банка - Агентством недвижимости. По условиям программы «Партнер Банка», максимальная сумма предоставляемого кредита составляет EUR130 тыс., процентная ставка на 0,5% ниже, чем при стандартных условиях, кредит предоставляется сроком до 25 лет.

Несколько программ кредитования на приобретение жилья предлагают и в банке «Хрещатик»: ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке, приобретение жилья в коттеджном городке, на приобретение жилья по программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением. Срок кредитования – 20–30 лет, минимальная процентная ставка - 12% годовых в гривнях, рассказывает интернет-газете «СЕЙЧАС» начальник отдела департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Виктория Мальцева.

Если говорить обобщенно, средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в долларах на сегодняшний день составляет 13-14% годовых, в евро – 11,5-12%. При программе кредитования без первичного взноса процентная ставка увеличивается, как правило, на 0,5-1%.

Расходы и доходы

Понятно, что после выплат по кредиту у заемщика должны оставаться деньги на проживание, однако о том, какая именно это должна быть сумма, банки имеют разное представление. Стандартная формула расчета платежеспособности клиента предполагает, что клиент должен иметь минимальный ежемесячный доход, равный сумме предполагаемых выплат по кредиту плюс $150-200 на каждого члена семьи. Однако, по словам Криворог, «некоторые банки устанавливают условия, по которым платежи по кредиту не могут превышать 40% чистого дохода (то есть подтвержденный доход минус около $200 на человека. - «СЕЙЧАС»)». Учитывая, что у большинства украинцев зарплаты теневые, получить кредит на таких условиях для многих становится нереальной задачей.

Итак, мы подобрались к главному вопросу: сколько? Специалист отмечает, что при покупке однокомнатной квартиры заемщику придется выплачивать в среднем $1300 ежемесячно. Если есть супруга и ребенок, к этой сумме следует прибавить еще $500-600 (по $150-200 на человека). При наличии машины прибавляем еще $150. Таким образом, доход заемщика не может быть меньше $2000/месяц.

Понятно, что наличие официальных доходов ускоряет процедуру рассмотрения заявления и принятия решения, однако банк может учитывать неофициальные доходы, подтверждающиеся не справкой о доходах, а другими способами: договором о сдаче квартиры в аренду, документами на автомобиль, недвижимость. Кроме того, имеет значение «социальная стабильность» потенциального заемщика, то есть наличие семьи.

Не отдавайте банку последнее!

Что касается популярности долгосрочных кредитов, то, по словам Криворог, клиента в первую очередь интересует не длительность кредитования, а размер ежемесячного платежа. В целом к долгосрочным кредитам клиенты относятся лояльно – они по-прежнему считаются среди обывателей наиболее оптимальными (см. «СЕЙЧАС», «Кредит на иллюзию»). Тем не менее специалисты не рекомендуют взваливать на себя ипотечный кредит, если денег хватает, что называется, «в обрез». Имея доход, скажем, в $2000/месяц и выплачивая долгосрочный кредит за квартиру, заемщик в течение нескольких десятков лет будет ощущать, что его уровень жизни гораздо ниже уровня жизни людей с аналогичными доходами. Ремонт, покупка автомобиля, отдых за границей – все эти траты будут весьма затруднительны, если не сказать недоступны.

Специалисты отмечают, что ипотечный кредит на приобретение жилья оправдан, если выплаты по нему сопоставимы с арендной ставкой. Поэтому при расчете, что выгоднее в каждом конкретном случае, следует сравнивать между собой только финансовые потери: сумму процентов банку и арендную ставку. И даже учитывая, что проценты банку со временем уменьшаются, а аренда, напротив, растет в цене, во многих случаях гораздо разумнее брать жилье в аренду, а не покупать. Скажем, если аренда однокомнатной квартиры обходится в среднем в $500/месяц, разница с предполагаемой долгосрочной выплатой по ипотеке составляет $600-800 ежемесячно. Эксперты отмечают, что гораздо разумнее положить эти деньги на депозит, чтобы скопить средства на внушительный первый взнос и тем самым сэкономить на платежах по кредиту.

Последние Ипотечное кредитование